Les copropriétaires seront co-responsables des passoires énergétiques dans leur immeuble et la consommation théorique des certificats baissera d’environ 20%
Au niveau des règles de la PEB (performance énergétique), la région bruxelloise prévoit plusieurs changements dont une co-responsabilité de tous les propriétaires dans une copropriété pour les unités ne respectant pas les normes et, une adaptation des tables climatiques qui fera que les certificats rendront la consommation théorique plus proche de la consommation réelle.
Ces changements devraient entrer en vigueur fin 2026 ou en 2027.
Changements pour les copropriétés
Les métiers de certificateur et de conseiller PEB seront fusionnés en un seul métier : l’expert PEB.
Les copropriétés devront :
désigner un seul expert PEB pour l’ensemble de la copropriété,
avoir un certificat PEB pour chaque unité,
disposer d’un rapport PEB de synthèse pour la copropriété.
Il n’est pas nécessaire de refaire les certificats existants encore valides. Mais dans le futur, les nouveaux certificats seront effectués par l’expert PEB retenu par la copropriété.
Ce rapport listera les unités qui sont en infraction par rapport aux dates butoirs, dates qui ne sont pas encore fixées définitivement. Actuellement les dates indicatives sont 2033 (fin des certificats F et G) et 10 ans plus tard : fin des certificats D et E. Le rapport indiquera les mesures à prendre et donnera une estimation du coût ce qui facilitera la décision.
Si en 2033 (date à confirmer), certaines unités ne respectent pas les 275 kwh/m²/an, une amende sera imposée à la copropriété (répartie selon les quotités).
Si 10 ans plus tard, les 150 kwh/m² ne sont pas respectés, une seconde amende est due.
Prenons un exemple d’une unité de 10 appartements dont 2 appartements sous le toit ont un PEB de 425kwh/m²/an et qu’ils ont chacun 100m².
L’amende, partagée selon les quotités, sera calculée ainsi :
2,5 euros par kwh de dépassement et par m², limitée à maximum 125kwh/m²/an d’écart.
En 2033, cela donnerait : 2,5 x (425-275 limité à max 125) x 100m² = 31250 € d’amende.
Pour deux appartements, cela fait 62500 € d’amende à répartir selon les quotités. Avec 100/1000 de quotités, cela fait une amende de 6250 € par copropriétaire.
Le but est évidemment de pousser les copropriétés à isoler car l’amende risque de coûter plus cher que les travaux.
Il y a évidemment un système de dérogations prévu en cas d’infaisabilité technique, fonctionnelle ou économique.
Ces amendes potentielles vont évidemment faire bouger les choses en copropriété car il vaut mieux alimenter pendant 5 ans un fonds de réserve pour travaux et effectuer des travaux que de s’exposer à des amendes. C’est aussi un geste civique et responsable pour le climat, encore plus, pour la Belgique et l’Europe où l’énergie est chère et le sera de plus en plus dans le futur avec le passage à l’électrique.
Du point de vue économique, c’est « une dépense qui permet de dépenser moins ». C’est un peu comme laisser couler la chasse d’un WC, cela ne coûte que 100 € par an en eau alors que faire venir un plombier cela peut couter 300 €. Sur 5 ans, cela coutera 5 x 100 € donc plus cher que de faire venir le plombier. Ceci dit, ici, les deux appartements sous le toit auront environ 80% du gain énergétique, chacun n’en bénéficiant pas de la même façon du point de vue économique. Avec l’isolation des façades, le gain est beaucoup plus équitable entre chaque copropriétaire.
Changement des tables climatiques : meilleur PEB en perspective !
Pour rappel, le PEB est une estimation théorique de la consommation. Elle est calculée selon un modèle qui est normalement stable dans le temps, sauf à Bruxelles.
Bruxelles Environnement utilisera d’autres tables climatiques d’ici 2027 qui devraient faire baisser jusqu’à 20% la consommation théorique. Un certificat ‘F’ de 2025 peut redevenir ‘D’ en 2027.
Voici une illustration de l’incohérence pour le même appartement à Bruxelles :
certificat 2015 : D
certificat 2025 : F
certificat 2027 : D
Pour rappel, en 2017, les règles étaient devenues beaucoup plus pessimistes. En 2027, elles redeviennent plus proche de la réalité. Donc vous aurez tout intérêt à refaire votre certificat après 2027 si vous voulez avoir un meilleur résultat.
En termes de comparabilité dans le temps des certificats à Bruxelles, ce n’est évidemment pas génial.
Heureusement, ceci est une exception bruxelloise. La région wallonne et la Flandre sont beaucoup plus cohérentes dans le temps.
D’autre part, les régions ne veulent toujours pas collaborer. Un certificat D en Flandre peut toujours correspondre à un F à Bruxelles. La seule uniformisation est la hauteur sous toit prise en compte : Bruxelles abandonne sa règle de 2,1 mètres et s’aligne sur les autres régions avec 1,5 mètres. Du point de vue PEB qui mesure la consommation par m², un appartement sous un toit peut passer de 40m² à 50m² (selon la norme de mesure 1,5 ou 2,1 m de hauteur) grâce à cette mesure, ce qui mathématiquement donne une consommation théorique 20% plus basse.
Les deux mesures ensemble peuvent faire qu’un même appartement sous un toit consommera en 2027 40% de moins qu’en 2025 (selon la théorie PEB). C’est dommage du point de vue de la cohérence mais Bruxelles sera plus proche des autres régions en 2027 ce qui est une bonne chose.
Impact d’une installation photovoltaïque sur la PEB
En 2025, si vous disposez d’une installation photovoltaïque pour votre logement en région bruxelloise, votre certificat théorique sera meilleur que la réalité. La production est surestimée dans la majorité des cas et elle est totalement déduite de votre consommation d’énergie.
Pour un appartement chauffé au mazout avec une installation de 12 panneaux, le certificat passe de 152 kwh/m²/an à 73 kwh/m²/an, donc de D à B.
En 2027, la production d’énergie solaire ne sera déduite que de votre consommation d’énergie électrique. En d’autres termes, si vous chauffez votre logement et votre eau chaude au mazout/gaz, la production d’énergie photovoltaïque ne sera plus déduite. L’appartement passera à un ‘C’ : environ 130 kwh/m²/an (152 moins 20% grâce aux changements des tables climatiques).
Par contre, si l’appartement est chauffé par une pompe à chaleur, il rebénéficiera à 100% du gain photovoltaïque et passera de 73 kwh à 60 Khw (avec le gain de 20% des tables climatiques).
En conclusion
Les copropriétés ont intérêt à anticiper des versements sur leur fonds de réserve pour des travaux économiseurs d’énergie futurs. Elles devront aussi attendre 2027 avant d’avoir un rapport de synthèse et connaitront vraisemblablement à ce moment la date d’entrée en vigueur de la règlementation/des amendes. Donc elles auront du temps pour se préparer. Pour tous les propriétaires, il faut tenir compte de l’impact positif des mesures à Bruxelles qui donneront un résultat PEB plus proche de la consommation réelle et plus proche des certificats PEB des autres régions.
