À Bruxelles, le précompte immobilier grimpe, tandis que certains loyers ne suivent plus. Le SNPC veut contester cette pression fiscale et obtenir une révision des revenus cadastraux. Pourquoi cette mobilisation, et comment y participer ?
Trop is te veel : trop, c’est trop ! La régionale bruxelloise du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) lance une campagne contre la hausse de la fiscalité immobilière. Son constat : dans les 19 communes bruxelloises, la part communale du précompte immobilier a fortement augmenté entre 2018 et 2026, en plus de l’indexation des revenus cadastraux.
Des hausses dans les 19 communes
Les hausses de la part communale vont de 15,64 % à Uccle à 37,24 % à Saint-Josse-ten-Noode. À cela s’ajoute une indexation ordinaire de 28,75 % sur la période.
Commune | Hausse 2018–2026 |
|---|---|
Saint-Josse-ten-Noode | + 37,24 % |
Berchem Sainte-Agathe | + 34,18 % |
Ganshoren | + 29,76 % |
Anderlecht | + 28,33 % |
Forest | + 27,88 % |
Koekelberg | + 25,88 % |
Ixelles | + 25,00 % |
Evere | + 24,68 % |
Schaerbeek | + 23,62 % |
Woluwe-Saint-Pierre | + 22,72 % |
Auderghem | + 22,61 % |
Jette | + 21,27 % |
Watermael-Boitsfort | + 21,07 % |
Woluwe-Saint-Lambert | + 17,59 % |
Bruxelles-ville | + 17,18 % |
Etterbeek | + 17,16 % |
Saint-Gilles | + 16,55 % |
Molenbeek-Saint-Jean | + 16,11 % |
Uccle | + 15,64 % |
Ce qu’il reste réellement au bailleur
Le SNPC souligne que les impôts ne sont qu’une partie de l’équation : il faut aussi financer l’entretien, les réparations, les assurances, la gestion et, lors d’un achat, les frais d’acquisition. Trois situations concrètes illustrent l’argument.
Jette : reste 275 € par mois
Pour un appartement de trois chambres avec garage acheté 345.000 € en 2026 (48.125 € de frais d’achat, revenu cadastral de 1.820 €), le loyer annuel atteint 19.200 €. Après un amortissement des frais d’achat sur 20 ans (2.406,25 €), une estimation de 40 % pour les frais de gestion, d’assurance, de réparation et d’entretien, et 5.816,03 € d’impôts (précompte : 2.669 € ; IPP : 2.930,20 € ; additionnels : 216,83 €), il resterait 3.297,72 € par an, soit 275 € par mois et 17,17 % du loyer. Le rendement réel à environ 1 % du prix d’achat ; au loyer de référence de 1.413 € par mois, il tomberait à 0,3 %.
Uccle : presque tout absorbé par la taxation
Pour un appartement au revenu cadastral de 6.200 € (avant indexation), loué 2.750 € par mois, le loyer annuel est de 33.000 €. Après 40 % de charges estimées, il reste 19.800 €. Les impôts présentés atteignent 18.654,58 € (précompte : 7.983,82 € ; IPP : 9.982 € ; additionnels : 688,76 €), soit 94,21 % de ce montant. Le bailleur conserverait environ 82,50 € par mois selon l’exemple. Le bien est détenu depuis plus de vingt ans : aucun frais d’acquisition n’est ici amorti. Son loyer de référence est de 2.084 € par mois (loyers.brussels).
Bruxelles : reste 172 € par mois
Pour un rez-de-chaussée commercial au revenu cadastral de 1.926 € (avant indexation), loué 1.225 € par mois, le loyer annuel est de 14.700 €. Après 40 % de frais estimés, il reste 8.820 €. Le total des impôts présenté est de 6.760,81 € (précompte : 2.134,72 € ; IPP : 4.410 € ; additionnels : 216,09 €), soit 76,64 % de ce montant. Le revenu final serait d’environ 172 € par mois, ou 14,05 % du loyer brut.
Ces exemples visent à montrer l’écart entre le loyer et ce qu’il reste effectivement en main au propriétaire.
Pourquoi retenir 40 % de charges ?
Le forfait de 40 % est prévu par la loi. Il repose sur la complexité de la réglementation, qui conduit à faire appel à des professionnels, le coût de la gestion locative (10 % +TVA), les impayés et les délais judiciaires, l’augmentation des coûts d’entretien, les obligations de qualité et de confort, l’impossibilité de répercuter certains impôts locaux sur les locataires, enfin, le fait que le précompte immobilier constitue désormais un impôt distinct, sans venir diminuer l’impôt fédéral sur les loyers.
De plus, les droits d’enregistrement de 12,5 % à Bruxelles pèsent particulièrement sur les jeunes investisseurs. Dans l’exemple de Jette, ils sont répartis sur vingt ans. Il rappelle aussi la suppression, depuis 2025, de la déductibilité des intérêts d’emprunt immobilier pour les particuliers, telle qu’il la présente.
« C’est non seulement inique, mais c’est également une lourde erreur car si l’immobilier ne va plus, rien ne va plus »
Des revenus cadastraux figés dans le passé
Le revenu cadastral sert de base à plusieurs impôts immobiliers. Or la dernière péréquation générale remonte à 1980. L’article 487 du CIR prévoit une péréquation générale tous les dix ans ; la loi n’est pas respectée.
Cette absence de révision toucherait particulièrement trois marchés.
Les commerces subissent la concurrence de l’e-commerce, qui représenterait près d’un quart des achats des Belges (source citée : Becom).
Les bureaux sont affectés par le télétravail et les espaces partagés : Bruxelles aurait perdu près d’un million de m² de bureaux entre 2012 et 2022 ; depuis le début du siècle, leurs loyers auraient augmenté d’environ 40 %, contre 80 % pour l’indice d’indexation des revenus cadastraux.
Enfin, les grands logements, notamment à Uccle, peuvent conserver une base cadastrale élevée alors que leurs loyers n’ont pas progressé au même rythme.
Préserver les petits bailleurs, et les loyers accessibles
« Notre démarche ne vise pas à remplir les poches des propriétaires, mais à retrouver une taxation juste et honnête de leurs revenus immobiliers. »
Aucune péréquation cadastrale n’est intervenue depuis 1980, ce qui est une contravention à la loi.
Le risque est grand que la hausse de la fiscalité pousse davantage de propriétaires à détenir leurs logements locatifs par l’intermédiaire de sociétés commerciales, qui peuvent déduire leurs charges réelles, notamment les intérêts d’emprunts. L’impôt des sociétés est également moins élevé que l’impôt des personnes physiques.
Cette évolution pourrait réduire le nombre de petits bailleurs, raréfier l’offre de locations entre particuliers et, finalement, faire augmenter les loyers. Notre démarche veut précisément empêcher cette commercialisation du secteur locatif bruxellois.
C’est l’Union Européenne qui le dit : la Belgique est classée deuxième pays le plus taxateur de l’Immobilier en Europe, après la France mais devant 25 autres pays de l’Union Européenne avec une taxation globale qui est proche du double de la moyenne européenne. (Eurostat, 2026, « Taxes on Property as % of GDP »).
Bruxelles est une ville internationale qui accueille de nombreux travailleurs d’institutions internationales. Malgré cela, les loyers y restent moins élevés que dans la plupart des grandes villes européennes. C’est ce « miracle bruxellois », rendu possible par les nombreux petits bailleurs, que le SNPC entend préserver.
