Dans quelles conditions un bailleur peut-il déroger à une disposition impérative dans ses relations contractuelles avec le preneur ?

Le CRI n°450 - Janvier 2021
Dans quelles conditions un bailleur peut-il déroger à une disposition impérative dans ses relations contractuelles avec le preneur ?

Dans l'ordre juridique belge, tout comme dans d'autres ordres juridiques, il existe différentes sortes de règles. En effet, nous pouvons lister les dispositions d'ordre public, les dispositions impératives ainsi que les dispositions supplétives. Celles-ci ne bénéficient pas de la même force contraignante. L'article mettra l'accent sur les différences existantes entre ces règles tout en se consacrant à l'analyse des dispositions impératives rencontrées en matière de location.

Notion

Une disposition impérative est une disposition à laquelle les parties ne peuvent pas déroger. Celles-ci sont créées afin de protéger une partie faible au contrat. Cette notion a été créée au fil du temps, à travers l'évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment inspirée par les travaux d'Henri De Page.

Il existe 3 sortes de règles dans l'ordre juridique belge : les dispositions d'ordre public, impératives et supplétives de la volonté des parties.

  • Les dispositions d'ordre public touchent aux intérêts essentiels de l'Etat ou de la collectivité ainsi qu'aux bases juridiques sur lesquelles repose l'ordre économique ou moral de la société.

  • Les dispositions impératives visent à protéger les intérêts privés.

  • Les dispositions supplétives sont les dispositions auxquelles les parties peuvent déroger. La loi fixe un cadre légal auquel les parties peuvent décider de se soustraire dans leur convention.

« LA NATURE DE L'INTéRêT PROTéGé ET SES CONSéQUENCES EN TERMES DE NULLITé »

Durant longtemps, la distinction entre ces règles avait un impact sur le type de nullité pratiqué lorsque ces règles n'étaient pas respectées. En cas de violation d'une règle d'ordre public, la sanction était la nullité absolue. La nullité absolue peut être invoquée par chaque partie consciente qu'une règle d'ordre public n'a pas été respectée. Le juge doit la soulever d'office. De plus, la nullité absolue peut être invoquée à chaque étape de la procédure. Néanmoins, cette sanction a tendance à disparaître car elle est jugée disproportionnée et parfois déséquilibrée par rapport à l'objectif poursuivi.

En revanche, lorsque les parties ne respectent pas une disposition impérative, c'est la nullité relative qui est d'application. Comme son nom l'indique, la nullité n'est pas absolue mais relative, en ce sens que seule la partie protégée par la loi, peut soulever le non-respect de celle-ci.

A la différence de la nullité absolue, il est possible de confirmer des actes entachés d'une nullité relative3. Seule la personne protégée peut soulever la nullité. Cette solution est logique lorsqu'on prend en considération l'objectif de cette règle (protection de la partie qui s'oblige). Le juge ne peut pas soulever d'office la violation d'une règle impérative. Cette dernière affirmation ne fait pas l'unanimité et est issue d'une opinion très classique. Un mouvement prétorien mouvement qui fait référence à la jurisprudence nous invite à nuancer cette analyse classique et propose au juge du fond de jouer un rôle actif, plus en adéquation avec la finalité des règles impératives, dont le but est, pour rappel, de protéger la partie économiquement ou socialement faible5. C'est pourquoi, dans la pratique, certains juges de paix écartent d'office les règles moins favorables au locataire. A titre d'exemple, une durée de préavis plus longue que la durée prévue ou une indemnité pour rupture anticipée de bail plus lourde que celle fixée dans la disposition légale sera dans certains cas dénoncée par le juge de paix.

Le non-respect d'une disposition impérative est susceptible d'être confirmé. Cette confirmation ne peut pas intervenir n'importe quand.

La confirmation ou la renonciation est l'acte par lequel une personne renonce au droit que la loi a prévu à son profit. La renonciation anticipée n'est pas permise. Il faut que la personne qui décide de renoncer le fasse en connaissance de cause, en ce sens que la personne qui renonce à son droit doit avoir connaissance de celui-ci. On déduit généralement une obligation d'information de la protection prévue par la loi.

Le SNPC dispose de baux-type rédigés de telle façon que les intérêts des propriétaires soient garantis tout en respectant les dispositions légales

Le bail et ses dispositions impératives

La plupart voire la majorité des dispositions de la loi du 20 février 1991 relative au bail de résidence principale (loi applicable avant la régionalisation du bail qui a été abrogée depuis) a été principalement rédigée en vue de protéger le preneur. En caricaturant, la loi protège « le faible » le preneur contre « le fort » le bailleur. Néanmoins, certaines dispositions minoritaires protègent également le bailleur, on pense notamment au droit de visiter les lieux.

Bail maison de résidence principale
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Affecté à la résidence principale du preneur - meuble ou non-meublé
Contrat de bail à remplir comprenant les annexes légales. Mis à jour en permanence par le service juridique du SNPC. Comprend
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Notre examen portera, bien évidemment, sur notre sujet de prédilection, à savoir les baux. Les législations sur les baux sont rédigées en vue de protéger le preneur, considérée comme la partie faible.

Comme exemples de dispositions impératives dans les baux de résidence principale, nous pouvons citer notamment :

L''indexation

L'article 1728bis du Code civil, l'article 26, §1 du Décret wallon, l'article 224 du CBL, l'article 34 du décret flamand concernant l'indexation prévoient une double règle impérative. La clause d'indexation ne peut prévoir une formule qui permettrait d'arriver à un montant supérieur que celui obtenu en application de la formule prévue par la loi. De plus, il ne peut être procédé à celle-ci qu'une fois par an. En Wallonie, l'indexation ne pourra être appliquée que si le bail est enregistré.

L'état du bien : Depuis 1991, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. La loi de 1991 prévoyait un système équilibré en permettant au preneur de rester s'il le souhaite dans les lieux loués et demander l'exécution forcée des travaux à son propriétaire. Les sanctions prévues consistaient soit dans la résolution du bail soit dans la mise en état du bien loué.

  • En Région Wallonne, la plupart des dispositions sont supplétives pour les baux de droit commun. Néanmoins, l'article 52, §6, du décret prévoit que des articles qui, pour le bail d'habitation de droit commun, ont un caractère supplétif, se transforment en des dispositions impératives pour le bail de résidence principale. Il s'agit notamment des dispositions relatives aux obligations du bailleur, aux réparations réputées locatives, aux exigences de sécurité, de salubrité ou d'habitabilité, la garantie du bailleur pour vices cachés, ainsi que les réparations locatives et de menu entretien qui incombent au locataire.

  • Depuis la régionalisation du bail, la Région de Bruxelles-Capitale a décidé de rendre ces exigences impératives et non d'ordre public. Ceci a son importance lorsqu'on songe aux sanctions susceptibles de s'appliquer si le caractère d'ordre public avait été maintenu, ainsi que l'éventuelle possibilité pour le preneur de renoncer au bénéfice de l'application de la disposition qui le protège maintenant que c'est devenu une règle impérative.

  • La Région flamande a décidé que la violation des règles concernant l'état du bien loués à titre de logement est sanctionnée de la nullité absolue et considère que ces règles sont d'ordre public.

Préavis et indemnités en cas de résiliation du bailleur

Les parties peuvent convenir d'un délai de préavis plus long ou d'une indemnité plus importante lorsque le bailleur met fin au bail de manière anticipée. Des dérogations sont donc permises mais elles doivent être favorables au preneur. Les parties peuvent, par exemple, convenir dans le bail que le bailleur ne pourra pas y mettre fin pour occupation personnelle ou restreindre cette possibilité aux descendants au premier degré par exemple. Par contre, les clauses du bail ne pourraient pas être rédigées de manière à avantager le bailleur. Ainsi, une clause du bail qui élargirait la liste des bénéficiaires au profit desquels un motif pour occupation personnelle peut être donné serait frappée de nullité relative. Des dérogations plus protectrices de la partie faible peuvent par contre être prévues. Dans ce cas, il est possible de déroger à des dispositions impératives.

Exemple de disposition supplétive

Les clauses relatives aux réparations urgentes : si pendant la durée du bail, le bien a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail, le preneur doit les supporter. Il ne pourra demander une réduction de loyer proportionnelle au temps et à la partie de la chose louée dont il aura été privé que si les travaux durent plus de 40 jours à Bruxelles16 et en Wallonie17 et 30 jours en Flandre18 (uniquement pour les baux de résidence principale). Cette disposition légale ou régionale est supplétive et il est permis d'y déroger par une clause du bail. Les baux du SNPC ont prévu cette clause dérogatoire19.

N.B. : depuis la régionalisation du bail, il est parfois devenu difficile de déterminer quelles sont les dispositions d'ordre public, impératives ou supplétives de la volonté des parties.

Exemples de dispositions impératives dans le bail commercial

  • La demande de renouvellement : la demande de renouvellement du bail est une disposition impérative. Aucune disposition ne peut prévoir d'exclure celle-ci.

  • La résiliation triennale dans le chef du preneur : le bail ne peut exclure cette possibilité et s'il n'est rien indiqué en ce sens dans celui-ci, le preneur pourra malgré tout exercer ce droit.

Conclusion

A titre de conclusion, nous ne pouvons que conseiller aux bailleurs et aux locataires d' être vigilants. En effet, ceux-ci doivent être attentifs lors de la rédaction des contrats qui les lient. Il vaut mieux anticiper l'intégralité des règles applicables au moment de la signature du contrat que de tenter de les contourner. Une application correcte de la loi ne peut être qu'une source de sécurité juridique. Beaucoup tentent de maquiller la réalité en enlevant l'une ou l'autre des dispositions favorables à son locataire, en espérant que celui-ci ne s'en rende pas compte. Savoir directement à quoi on s'engage et à quelles conditions est incontestablement une source de garantie et de sécurité juridique. Elle permet d'avoir son destin entre ses mains.