La location des maisons de vacances à Knokke-Heist

Le CRI n°464 - Mai 2022
La location des maisons de vacances à Knokke-Heist

Un membre nous a signalé que la commune de Knokke-Heist interdit la location des biens immeubles comme maison de vacances dans certaines zones de la commune qui sont des quartiers dits résidentiels.

En effet, le membre nous a transmis une copie de la sommation reçue par recommandé de la part du service urbanisme de la commune de Knokke-Heist d’arrêter la location de la propriété comme maison de vacances dans un délai raisonnable (à savoir trois mois au maximum).

D’après ledit courrier, dans certaines zones il n’est pas autorisé de mettre en location un bien immeuble comme maison de vacances en raison du plan d'aménagement du territoire : seule la fonction "résidentielle" serait autorisée à cet endroit.

Lors d'une inspection du service d'urbanisme, il a été constaté que la propriété, une résidence autorisée, était louée comme maison de vacances sans permis d'environnement valide, ce qui constitue une violation de l'article 4.2.1 du Code flamand de l’aménagement du territoire relatif aux actions nécessitant un permis.

En fait, il s’agit des maisons unifamiliales (villas quatre façades) situées dans des quartiers résidentiels qui se trouvent à l’intérieur des terres ; la digue et les rues avoisinantes ne sont pas visées par ces mesures.

Selon la localisation et délimitation décrite dans le « gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan » de Knokke-Heist, il s'agit de la partie la plus ancienne du quartier des villas, située dans le quartier du Zoute de Knokke-Heist, à l'est de la structure urbaine de Knokke, au nord de la zone des immeubles à appartements situés le long de la Zeedijk et au sud de l'espace ouvert du terrain de golf.

Apparemment, la commune de Knokke-Heist a intensifié les inspections et contrôles dans ce domaine, en appliquant au sens strict les règles du Code flamand de l’aménagement du territoire et le « gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan » (GRUP) de Knokke-Heist.

La commune se base d’une part sur l’article 4.2.1 6° du Code flamand de l’aménagement du territoire qui interdit de modifier entièrement ou partiellement l’affectation principale d'un bien immeuble si le Gouvernement flamand a désigné cette modification d’affectation comme étant sujette à l'obligation de permis, et d’autre part sur l’article 4.4.1.§1 du même Code qui stipule qu’aucune dérogation ne peut être autorisée quant à la destination.

En outre, la commune fait référence au « Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan » (GRUP) où les parcelles sont situées dans une zone principalement résidentielle. La transformation d'une maison en maison de vacances n'est donc pas autorisée et cette situation ne peut être régularisée conformément à l’article 4.4.1 §1 précité. Seule la fonction "résidentielle" serait autorisée à cet endroit. Un changement de fonction en "maison de vacances" ne serait pas possible afin de régulariser la situation.

De plus, pour louer un bien immeuble dans certaines zones comme maison de vacances, les propriétaires doivent être agréés par « Toerisme Vlaanderen » pour pouvoir le faire. En effet, selon le « Vlaams Logiesdecreet » ou décret flamand relatif à l’hébergement touristique, tous les logements doivent être enregistrés auprès de « Toerisme Vlaanderen » et répondre aux exigences imposées par ledit décret. Toute personne en Flandre qui permet aux touristes de passer la nuit doit enregistrer son hébergement auprès de « Toerisme Vlaanderen ». Qu’on mette en location une chambre d'hôtel, un emplacement de camping ou un appartement, l'enregistrement est obligatoire.

Sur le site officiel de la commune de Knokke-Heist, on trouve entre autres les observations suivantes (traduction libre) pour justifier sa politique :

« La commune de Knokke-Heist s'attaque à la prolifération et aux nuisances associées aux locations de vacances illégales. Des milliers de touristes louent chaque année une maison de vacances à Knokke-Heist, via un agent immobilier ou un site web comme AirBnb ou Booking. La plupart d'entre elles sont situées dans les zones touristiques et constituent un complément de qualité aux hôtels et aux chambres d'hôtes. Cependant, comme de nombreuses autres destinations touristiques dans le monde, Knokke-Heist a constaté ces dernières années une croissance excessive du nombre de propriétés louées pour les vacances. En particulier, nous avons remarqué une forte augmentation en dehors des zones traditionnellement touristiques.

Des professionnels en matière de location de maisons de vacances achètent des maisons entières dans les zones résidentielles, ce qui entraîne une hausse des prix des maisons pour les (jeunes) familles qui souhaitent s'installer ici. Cela a un impact sur la cohésion sociale dans les zones résidentielles. Lorsque peu de résidents permanents s'installent dans des zones résidentielles, par exemple, le tissu social et le sentiment de voisinage dans ces quartiers disparaissent systématiquement.

Selon le règlement d'urbanisme applicable aux zones résidentielles et au centre du village, les logements de vacances, Airbnb et les installations similaires qui relèvent du terme de loisirs résidentiels ne sont pas autorisés. Cette réglementation dans la commune de Knokke-Heist est traditionnellement très stricte.

En outre, de nombreuses maisons de vacances ne répondent pas aux exigences d'exploitation. Tous les logements doivent être enregistrés auprès de « Toerisme Vlaanderen » et répondre à leurs exigences. La sécurité incendie doit également être conforme aux règles. La surpopulation incontrôlée fait peser une grande responsabilité sur les propriétaires en cas d'incendie ou d'accident. Les propriétaires doivent en être conscients.

La commune de Knokke-Heist assure un suivi mais souhaite également informer les propriétaires non avertis afin de sensibiliser les propriétaires potentiels aux démarches à entreprendre s'ils souhaitent louer leur chambre, maison, (seconde) résidence ou autres locaux de manière temporaire. Pour plus d'informations, le site invite les intéressés à contacter les services communaux ou à consulter le site https://www.knokke-heist.be/vakantieverhuur »

Le "gemeentelijk ruimtelijk structuurplan"(GRUP) de Knokke-Heist concerné déterminant les zones comme résidentielles est déjà d’application depuis 2007, mais force est de constater que ces derniers mois la commune de Knokke-Heist a intensifié ses contrôles en mettant l'accent sur la lutte contre les locations de vacances. Selon la commune, le but n'est pas de viser les locations de vacances régulières, mais plutôt les nuisances créées par les locations Airbnb.

Cependant, d’après des informations obtenues auprès du CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen), le service urbanisme continue à envoyer de telles lettres depuis des mois sans aucune discrimination, afin d'exclure les locations de vacances des propriétés concernées.

D’après le CIB, une consultation du secteur à ce propos (CIB + bureaux de location touristique à Knokke-Heist) en date du premier décembre 2021 avec le bourgmestre et les responsables de l'application de la loi a été constructive mais semble avoir eu peu d'effet.

En ce qui concerne le cadre juridique, on peut effectivement se demander si la commune n’excède pas ses pouvoirs et dans quelle mesure il ne s’agit pas d’une grave restriction du droit de propriété.

A suivre…

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.