Les SIR : investir dans l’immobilier… sans acheter physiquement un immeuble

Les propriétaires connaissent bien l’investissement dans la brique : acheter un appartement, une maison ou un immeuble de rapport, le mettre en location et en assurer la gestion. Il existe pourtant une autre manière d’investir dans l’immobilier, sans devenir directement propriétaire d’un bâtiment : acheter des actions d’une société qui, elle, possède et exploite un important patrimoine immobilier.

C’est le principe des Sociétés Immobilières Réglementées, mieux connues sous l’acronyme SIR. Elles constituent une forme d’« immobilier papier » qui se situe à la rencontre de deux univers : celui de l’immobilier et celui de la Bourse.

Une société qui possède des immeubles

Le principe est assez simple. Une SIR est une société dont l’activité consiste principalement à détenir et exploiter un patrimoine immobilier. Elle achète ou développe des immeubles, les met à disposition de leurs utilisateurs, généralement en les louant, en assure la gestion et perçoit les revenus qui en découlent.

La grande différence avec le propriétaire particulier est donc l’échelle. Là où un particulier achètera peut-être un appartement, une maison ou un immeuble de rapport, une SIR peut posséder des dizaines, voire des centaines de biens.

Et toutes ne font pas le même métier. Certaines se spécialisent dans le logement, d’autres dans les maisons de repos et l’immobilier de santé, les commerces, les entrepôts logistiques ou encore les logements étudiants.

Les lecteurs des articles de Francis Petitfrère reconnaîtront quelques noms : Aedifica dans l’immobilier de santé et les maisons de repos, Home Invest Belgium dans le résidentiel, Inclusio dans le logement à vocation sociale, Montea et WDP dans la logistique, Retail Estates dans les commerces de périphérie ou encore Xior dans le logement étudiant.

De l’immobilier, mais sous forme d’actions

Lorsqu’une SIR publique est cotée en Bourse, il n’est pas nécessaire d’acheter l’un de ses immeubles pour investir dans son patrimoine. Il suffit d’acheter des actions de la société.

Avec quelques centaines ou quelques milliers d’euros, un particulier peut ainsi être indirectement exposé à un patrimoine immobilier qui peut valoir plusieurs centaines de millions, voire plusieurs milliards d’euros.

L’investissement est relativement simple : les actions des principales SIR publiques s’achètent et se vendent en Bourse, via une banque ou un courtier, comme d’autres actions cotées.

L’investisseur ne devient évidemment pas propriétaire d’une chambre dans une maison de repos ou de quelques mètres carrés d’un entrepôt. Il devient actionnaire de la société qui possède et exploite l’ensemble du portefeuille immobilier.

Un statut réglementé

Une SIR n’est toutefois pas une société immobilière ordinaire. Comme son nom l’indique, elle bénéficie d’un statut réglementé, encadré par la législation belge.

Ce régime impose notamment des règles en matière d’endettement, de diversification, d’évaluation du patrimoine et de distribution du résultat. Parmi les principes les plus connus figure l’obligation de distribuer une part importante du résultat aux actionnaires : au moins 80 % du résultat corrigé, suivant les modalités prévues par la réglementation.

Cette forte distribution explique pourquoi les dividendes occupent une place importante dans l’analyse des SIR. L’investisseur recherche généralement un revenu provenant indirectement des loyers encaissés par la société et, éventuellement, une appréciation de la valeur de son investissement. En contrepartie des contraintes propres à leur statut, les SIR bénéficient aussi d’un régime fiscal particulier fondé sur la transparence. Concrètement, elles ne sont pas assujetties à l’impôt des sociétés ; la taxation des revenus distribués intervient notamment au niveau de l’actionnaire, via le précompte mobilier sur les dividendes.

Mais le montant du dividende n’est pas garanti et, puisque l’on achète une action cotée, son cours peut aussi bien baisser que monter.

Acheter soi-même de la brique ou investir dans une SIR ?

Pour un propriétaire, la question est assez naturelle. Pourquoi acheter des actions d’une société immobilière plutôt qu’un appartement que l’on mettra soi-même en location ?

Pour résumer les principaux éléments à prendre en compte, on peut appliquer aux SIR la classique analyse SWOT : forces, faiblesses, opportunités et menaces.

Deux avantages motivent généralement les investisseurs.

Le premier est la répartition du risque. Le propriétaire d’un seul appartement reste très dépendant de ce bien et de son locataire : quelques mois d’impayés ou une longue vacance peuvent amputer fortement le rendement de l’année. Une SIR répartit au contraire le risque locatif sur des dizaines, voire des centaines de biens et de locataires. Le risque ne disparaît pas, mais l’incident affectant un seul bien pèse beaucoup moins sur l’ensemble du portefeuille.

Le second avantage est la tranquillité de gestion. Recherche des locataires, baux, loyers, travaux, entretien ou problèmes techniques sont pris en charge par des professionnels. L’actionnaire bénéficie ainsi d’une exposition à l’immobilier sans devoir gérer lui-même les contraintes quotidiennes d’un patrimoine locatif. En contrepartie, il renonce évidemment à la maîtrise directe qu’il aurait sur son propre immeuble.

Choisir son immobilier… et éventuellement lui donner du sens

Un autre aspect des SIR mérite d’être souligné.

Acheter une SIR, ce n’est pas simplement décider d’investir dans l’immobilier. C’est aussi choisir dans quel immobilier on souhaite investir.

Celui qui est sensible à l’enjeu du vieillissement de la population pourra être davantage attiré par l’immobilier de santé et les maisons de repos ; celui qui mise sur la croissance des besoins de stockage pourra préférer les entrepôts et la logistique. D’autres privilégieront le résidentiel, le logement étudiant, les commerces ou encore le logement à vocation sociale.

Cette spécialisation permet donc de rechercher un rendement, mais aussi de choisir une orientation sectorielle correspondant à ses convictions ou à sa vision de l’avenir : dans quoi ai-je envie que mon argent soit investi ?

Une nuance s’impose toutefois : investir dans un secteur que l’on juge utile ou porteur ne signifie pas automatiquement que l’ensemble des activités de la société répond à des critères environnementaux, sociaux ou éthiques. Cela demande une analyse complémentaire.

Rendement, mais aussi risques

Comme tout investissement, une SIR comporte des risques.

Elle est d’abord exposée au marché immobilier : évolution des loyers, vacance des bâtiments, valeur des immeubles ou difficultés économiques rencontrées par certains locataires.

Elle est également sensible aux taux d’intérêt. Pour les sociétés immobilières ayant recours à l’endettement pour financer une partie de leurs investissements, une augmentation durable du coût du crédit peut peser sur leurs résultats et sur la valorisation de leur patrimoine.

Enfin, une SIR cotée reste une action négociée en Bourse. Son prix varie donc quotidiennement et peut connaître des mouvements importants. Cette visibilité permanente peut d’ailleurs être déstabilisante : la valeur d’une action est affichée chaque jour, tandis que celle d’un immeuble détenu directement n’apparaît réellement qu’au moment d’une expertise ou d’une vente. Psychologiquement, ce n’est pas la même chose pour tous les investisseurs.

Il ne faut donc pas confondre immobilier coté et placement sans risque. Le rendement du dividende ne suffit pas davantage à choisir une SIR : un rendement particulièrement élevé peut, par exemple, résulter d’une forte baisse préalable du cours.

Parmi les éléments à examiner figurent notamment la qualité et la nature du patrimoine, le taux d’occupation, l’endettement, la durée des baux, la capacité à maintenir le dividende, les perspectives de croissance et la valeur du patrimoine par rapport au cours de Bourse.

C’est précisément ici que les analyses régulières de Francis Petitfrère publiées dans Le CRI prennent tout leur sens. Une fois que l’on comprend le fonctionnement d’une SIR, les notions d’endettement, d’occupation, de valeur nette d’inventaire, de bénéfice par action ou de dividende deviennent autant d’indicateurs permettant de juger de la santé d’une société immobilière.

La brique sans les clés

La SIR constitue finalement un trait d’union entre l’immobilier et la Bourse.

Elle permet d’investir dans des actifs très concrets – appartements, maisons de repos, commerces, entrepôts, logements étudiants… – avec un ticket d’entrée beaucoup plus faible que pour l’achat d’un immeuble, tout en bénéficiant d’une diversification importante et, pour les SIR cotées dont les actions font l’objet d’un nombre suffisant d’échanges, de la possibilité de revendre relativement facilement ses actions.

En contrepartie, l’investisseur accepte les risques liés à la société, à son endettement, au secteur immobilier choisi et aux fluctuations boursières, et renonce à la maîtrise directe qu’il aurait sur son propre bien.

Pour le propriétaire habitué à la brique traditionnelle, la SIR ne doit donc pas nécessairement être considérée comme une concurrente de l’investissement immobilier direct. Elle constitue plutôt une autre manière d’exposer une partie de son patrimoine à l’immobilier.

Concrètement, l’achat d’une SIR cotée se fait comme celui d’une autre action, via une banque ou un courtier, au moyen d’un compte-titres. La banque doit toutefois vérifier que ce type de placement correspond au profil de risque de son client.

Si vous ne détenez encore aucune action ou si vous débutez en Bourse, il est donc utile d’en parler avec votre intermédiaire financier afin de bien comprendre le produit, ses risques et son adéquation avec votre situation.

Pour aller plus loin, le fonctionnement des SIR a déjà fait l’objet de plusieurs articles dans Le CRI entre décembre 2017 et juin 2018. Les lecteurs intéressés pourront utilement s’y référer.

Pour être complet, il existe aussi, à côté des SIR cotées, des véhicules immobiliers non cotés, notamment les FIIS (fonds d’investissement immobiliers spécialisés). Ils s’adressent à des patrimoines immobiliers importants et obéissent à un régime distinct. Ils ne constituent donc pas la voie d’accès habituelle pour le particulier qui souhaite simplement investir quelques milliers d’euros dans l’immobilier coté.

Le décor étant maintenant (re)planté, place aux cas concrets. Dans l’article qui suit, Francis Petitfrère reprend son traditionnel tour d’horizon des principales SIR et fait le point sur leur évolution récente.