Pourquoi la taxation du loyer net peine-t-elle à s'imposer ?

Pourquoi nos gouvernements ne veulent-ils pas d'une taxation du loyer net ?

Certains logements sont déjà très taxés et le seraient même moins dans un système de taxation du loyer réel (net).

La première raison est que certains logements supportent déjà une taxation supérieure à 55 % du loyer net (38 % du loyer brut). Introduire une taxation du loyer net diminuerait donc les recettes fiscales pour ces biens. Il est vrai, en revanche, que beaucoup d'autres logements seraient davantage taxés, notamment dans certaines régions ou pour certains types de biens.

La seconde raison est que plus de 50 % de la taxation des loyers passe aujourd'hui par les Régions via le précompte immobilier. Taxer le loyer net au niveau fédéral permettrait de corriger certaines iniquités, mais cela ne rapporterait que peu de recettes supplémentaires à l'État fédéral. Pourtant, à long terme, cette réforme serait positive pour tous.

Il faut également rappeler que la première chose que devrait faire l'État est de diminuer ses dépenses plutôt que d'augmenter les impôts.

Enfin, l'immobilier est déjà taxé de multiples façons : droits d'enregistrement, droits de succession, précompte immobilier et impôt sur les revenus.

Faire quelque chose de juste qui ne rapporte pas davantage d'impôts n'intéresse malheureusement que peu nos dirigeants.

Une véritable taxation du loyer net, pas une réforme de façade

Taxer le loyer net serait une mesure juste, mais elle rapporterait peu d'argent aux pouvoirs publics. C'est notamment pour cette raison qu'elle suscite peu d'intérêt politique.

D'où l'idée, déjà évoquée par M. Van Peteghem et qui reviendra certainement dans les discussions gouvernementales, de taxer forfaitairement un revenu locatif brut tout en parlant, de manière abusive, de « taxation des loyers réels ». Il s'agirait en réalité d'une façon de corriger partiellement le système actuel basé sur le revenu cadastral, sans passer à une véritable taxation du loyer net.

Revenons donc au principe appliqué partout en Europe.

Dans tous les pays européens, à l'exception de la Belgique, la taxation des loyers réels consiste à taxer le revenu net des loyers, c'est-à-dire le loyer brut diminué de toutes les dépenses : travaux, assurances, frais de gestion, impôts fonciers, taxes et amortissement. Seul le bénéfice réellement dégagé est soumis à l'impôt.

Cette taxation du loyer net est juste, relativement simple à mettre en œuvre, réduit le travail au noir et encourage les investissements dans la rénovation et l'isolation des bâtiments.

Le Luxembourg applique ce système de manière simple et efficace. Le propriétaire déclare les loyers perçus, déduit l'ensemble de ses frais — travaux, assurances, taxes et amortissements — puis le revenu net est imposé au taux marginal.

En règle générale, cela représente une imposition d'environ 20 % du loyer brut lorsqu'aucun investissement important n'est réalisé. Cette imposition peut diminuer fortement pendant plusieurs années lorsque le propriétaire investit dans la rénovation de son bien.

Un système actuel qui crée des inégalités

En Belgique, l'impôt repose toujours sur le revenu cadastral, c'est-à-dire un revenu net imposable évalué pour la dernière fois... en 1975. Or, en cinquante ans, de nombreux quartiers, maisons et immeubles ont profondément évolué.

L'imposition basée sur le revenu cadastral est donc devenue fortement inéquitable, puisqu'elle ne reflète plus la réalité des loyers, malgré les indexations successives.

Le tableau reprend, sur une période de dix ans, les loyers bruts, les frais locatifs et l'amortissement de deux logements, selon le principe d'une taxation du loyer net.

Il montre qu'un premier appartement, dont les loyers ont été payés 118 mois sur 120, est taxé à 38 % du loyer brut, soit plus de 56 % du loyer net, alors même qu'il est correctement géré. Dans un système de taxation du loyer net, ce logement paierait moins d'impôts.

À l'inverse, le second exemple concerne un logement bénéficiant d'un revenu cadastral faible. Celui-ci est taxé à environ 12 % du loyer brut, soit 16 % du loyer net. Dans un système fondé sur le revenu net, il serait davantage taxé, sauf si son propriétaire réalise des investissements, par exemple dans l'isolation du bâtiment.

La position du SNPC

Le SNPC n'est pas opposé au principe d'une taxation du loyer net.

Tout dépendra toutefois du taux d'imposition retenu, de la possibilité de déduire l'ensemble des frais, de l'amortissement des investissements et du traitement du précompte immobilier comme véritable précompte d'impôt.

Dans ces conditions, une telle réforme apporterait davantage de justice fiscale et favoriserait les investissements dans l'immobilier, en particulier dans la rénovation énergétique des bâtiments, dont notre parc immobilier a tant besoin.

À noter qu'avec une taxation du loyer net, les primes deviendraient moins nécessaires puisque les investissements seraient soutenus par une réduction, voire une suppression temporaire, de l'impôt.

Il y a cependant peu de chances que le gouvernement s'oriente vers cette solution, qui mettrait en évidence que l'immobilier est déjà, en moyenne, fortement taxé en Belgique.

Le risque est plutôt de voir apparaître un système complexe qui ne permettrait pas l'amortissement comme dans les autres pays européens, ne traiterait pas correctement le précompte immobilier et poursuivrait essentiellement un objectif : augmenter la fiscalité sans tenir compte de l'intérêt général qu'offrirait une véritable taxation du loyer net.

Nos dirigeants gagneraient pourtant à adopter une vision de long terme et à s'inspirer des systèmes mis en place chez nos voisins plutôt que de continuer à complexifier les règles.

En conclusion, la Belgique a tout intérêt à éviter une pseudo-taxation des loyers réels. En revanche, mettre en place une véritable taxation du loyer net, sur le modèle de nos voisins européens, aurait du sens.

Cette réforme aurait probablement un impact limité, à court terme, sur les finances publiques. En revanche, elle produirait des effets positifs durables grâce à la diminution du travail au noir, à l'augmentation des investissements dans la rénovation et à l'amélioration de la performance énergétique des logements.

Il ne faut toutefois pas sous-estimer un autre enjeu. Une véritable taxation du loyer net implique un calcul du revenu locatif annuel brut et un classement des factures/frais annuels par bien afin de justifier l'ensemble des frais déductibles. Cette complexité administrative ne doit pas décourager les nombreux petits bailleurs privés qui constituent une spécificité belge et jouent un rôle essentiel dans l'équilibre du marché locatif. La simplicité du système devra donc rester un objectif de toute réforme.

Certains propriétaires y gagneraient, notamment ceux qui investissent dans leurs biens ou dont les immeubles sont aujourd'hui fortement taxés. D'autres paieraient davantage.

L'essentiel reste de disposer d'un système fiscal simple, juste et stable.