Une forme alternative d'investissement immobilier : les S.I.R. (société immobilière règlementée)

Le conflit dans le golfe risque d’amener des conséquences déterminantes pour les SIR, notamment par un redémarrage important de l’inflation et un possible emballement des taux d’intérêts.

Ces taux d’intérêt en progression sont évidemment préjudiciables aux investissements immobiliers, tant physique que papier. En effet, des taux plus élevés peuvent diminuer la rentabilité d’un investissement. De même, des taux élevés ont pour conséquence une diminution du pouvoir d’achat des acquéreurs (via le prêt hypothécaire) avec une influence négative sur la valeur des biens.

La détérioration de la situation économique pourrait aussi avoir des conséquences sur les SIR en fonction de leur domaine d’activité. Il suffit de penser aux investissements commerciaux dont les locataires pourraient faire face à des difficultés économiques. De la même manière, une SIR investie dans des entrepôts, pourrait voir ses locataires souffrir de la crise économique.

Il convient également de souligner les grandes manœuvres entreprises par différentes SIR dans le cadre de rachat-rapprochement. Après Befimmo, Leasinvest, Intervest Office et Cofinimmo c’est maintenant au tour de WDP de connaître un grand changement via le lancement d’une offre sur la société ARGAN (son alterego français). Cette fusion transfrontalière donnerait naissance à un portefeuille de l’ordre de 13 milliards d’€ et ferait de WDP la plus importante foncière européenne cotée dans la logistique.

Entretemps, les SIR ont communiqué leurs résultats définitifs pour l’année 2025 et fixé le montant des dividendes. Ceux-ci ont été mis en paiement en fonction des agendas financiers des différentes entités. De même, des perspectives ont été annoncées pour 2026, voire pour les SIR les plus vertueuses, pour les années à venir.

Faisons le point sur les différentes SIR composant le paysage financier belge.

Aedifica (Maisons de repos)

L’élément principal à retenir est le succès de l’offre publique d’échange (OPE) initiée par Aedifica sur Cofinimmo.

Début mars 2026, Aedifica a annoncé détenir 79,57 % des actions Cofinimmo.

Concrètement, cela signifie qu’Aedifica dispose d’une majorité qualifiée dans la perspective de la fusion.

À noter que l’offre n’a pas été réouverte pour les actionnaires de Cofinimmo qui détenaient toujours des actions.

Les dividendes versés en 2026 (4,00€ pour AED et 5,20€ pour COFB) ont été versés normalement en mai 2026.

Comme le dividende payé par Cofinimmo a été supérieur à celui d’Aedifica, un nouveau rapport a été défini pour l’échange qui est passé de 1,1850 à un nouveau ratio de 1,1784.

Les assemblées générales extraordinaires des deux sociétés se sont prononcées sur la fusion à une écrasante majorité. La fusion définitive a été opérée le 1er juillet et les actions restantes Cofinimmo ont été échangées en actions Aedifica.

En ce qui concerne les perspectives 2026, la Direction de la SIR a annoncé une mise au point détaillée en septembre 2026. La politique visant à distribuer 80% du bénéfice annuel est déjà confirmée.

Ascencio (Centres commerciaux de périphérie)

Cette SIR pratique un exercice comptable décalé, courant du 1er octobre au 30 septembre.

Un dividende de 4,45€ p/a (+ 3,48 %) a été versé en février 2026.

Au terme du second trimestre, le résultat par action est de 2,80€ (2,81€ au 31/03/2025). Le taux d’endettement progresse à 44,1% (40,7% au 30/09/2025) à la suite du rachat d’un centre commercial en France près d’Avignon.

Le 10 juin 2026, la SIR a annoncé l’acquisition du parc commercial « Espace Shopping Hydrion » à Arlon. La superficie du parc est de 33.000 m² et comprend une quarantaine d’enseignes (Action, HEMA, Carrefour Market, Basic Fit) avec un taux d’occupation de 100%.

Cette acquisition de 64,9 millions € est, en grande partie, financée par l’utilisation de lignes de crédit bancaires existantes, complétée par une augmentation de capital de 15 millions d’€ via une constitution accélérée d’un livre d’ordres principalement auprès d’investisseurs qualifiés, avec renonciation au droit de préférence des actionnaires existants.

L’avantage de cette formule réside dans la rapidité de la procédure puisque l’augmentation de capital s’est concrétisée le même jour par l’émission de 311.203 nouvelles actions, correspondant à 4,72% des actions existantes à un prix d’émission de 48,20€.

L’impact estimé de cette opération sur le bénéfice annuel attendu correspond à 0,06€ par action. Le taux d’endettement devrait se situer entre 46 et 47% après ce rachat.

Care Property Invest (Maisons de repos)

Le résultat 2025 s’élève à 43,5 millions € (+ 9,3 % par rapport au 31 décembre 2024), cela représente 1,16 € par action.

Le taux d'endettement atteint 47,14 %. L’augmentation par rapport au 31 décembre 2024 est principalement attribuable à l’acquisition de Welfare Estates nv, réalisée au moyen d’un financement par endettement combiné à une augmentation de capital.

La VNI est de 17,42€ p.a. à comparer à 18,25€ p.a en 2024.

La répartition par pays du portefeuille est la suivante : Belgique (66,2 %), Pays-Bas (18,2 %), Espagne (8,3 %) et Irlande (7,3 %).

La dette est couverte à hauteur de 89 % et pour une durée de 6,22 ans.

Le dividende payé en juin 2026 est conforme aux prévisions de 1,00€ p.a.

En ce qui concerne l’exercice 2026, la Direction prévoit un bénéfice de 1,07€ p.a. (en baisse par rapport au bénéfice par action de 2025 à la suite de l’augmentation de capital de décembre 2025).

Le dividende pour 2026 payable en 2027 est anticipé stable à 1,00€ p.a.

À noter que CPI est la dernière SIR à bénéficier du précompte mobilier de 15% puisque la SIR Aedifica ne répond plus aux exigences légales en la matière.

Cofinimmo (Maisons de repos et bureaux)

Dernière mention de cette SIR dans nos articles puisqu’elle a fusionné au 1er juillet 2026 avec Aedifica.

Home Invest Belgium (Appartements et résidentiel)

L’année 2025 s’est bien déroulée pour Home Invest. Le bénéfice par action atteint 1,21€ alors qu’il était de 1,16€ en 2024. La VNI se fixe à 25,63€ p.a. en progression de 8,78% sur une année. Au global, le portefeuille représente 967 millions d’€ au 31 décembre 2025.

Au cours de l'année 2025, Home Invest Belgium a vendu des immeubles de placement pour une valeur nette totale de 36,5 millions d’€. Le prix de vente net était en moyenne supérieur de 14,1 % à la dernière valeur estimée. Cet élément permet de confirmer la prudence dans l’évaluation des immeubles.

Le dividende versé en 2026 consiste en la combinaison d’un dividende brut de 1,03€ p.a. (une augmentation de 0,01€ par rapport à 1,02€ p.a. pour l'exercice 2024) et d’une réduction des capitaux propres de 0,13€ p.a. (une augmentation de 0,01€ par rapport à 0,12€ pour 2024).

Le paiement du dividende classique a été effectué en mai 2026, alors que le montant résultant de la réduction des capitaux propres a été effectué fin juillet 2026 compte tenu de la nécessité légale de convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire.

À noter que le paiement provenant de la réduction des capitaux propres se fait sans précompte mobilier.

Lors de la présentation des résultats 2025, Home Invest Belgium a annoncé prévoir une augmentation du résultat par action à 1,23€ (par rapport à 1,21€ en 2025).

La SIR rappelle qu’en 2025, elle a célébré 25 ans d’augmentation ininterrompue de ses dividendes et s’est hissée au rang d’aristocrate du dividende.

En juin 2026, la SIR a annoncé être parvenue à un accord avec l’Université Catholique de Louvain en ce qui concerne les immeubles de kots. HOMI avait acquis en 2013 les droits de superficie concernant les bâtiments CV9, CV10, CV18a et CV18b à Louvain-la-Neuve. Ces droits de superficie avaient une durée résiduelle allant jusqu'au 7 juin 2026.

HOMI et l'UCL ont conclu un accord en vue de prolonger les droits réels d'usage sur une partie des bâtiments.

Grâce à cet accord, HOMI conservera des loyers contractuels à hauteur de 3,6 millions d’€ sur une base annuelle (à comparer avec les loyers actuels pour l’ensemble des immeubles de 4,2 millions € par an).

En conséquence, les attentes de bénéfice pour 2026 passent de 1,23€ p.a. à 1,25€ p.a.

Immo Moury (Sir Mixte)

Cette micro SIR travaille avec un exercice comptable courant du 1er avril au 31 mars. En ce qui concerne la clôture de l’exercice 2024/25, retenons que le dividende a été réduit de 2,00€ à 1,80€ p/a.

L’exercice 2025/2026 clôturé au 31 mars 2026 est assez stable même si le bénéfice distribuable régresse de l’ordre de 22% (perte de la location d’un immeuble liégeois loué à la région Wallonne).

Le taux d’occupation est passé de 98,79% à 93,07%. Le taux d’endettement, qui était de 49,26% fin mars 2025, est descendu à 47,91% fin mars 2026. Enfin, la VNI est fixée à 56,58€ p.a. (54,34€ p.a. fin mars 2025).

Le dividende reste fixé à 1,80€ p.a. (payable en octobre 2026).

Ce dividende mérite une explication puisqu’il correspond à 71,1% du bénéfice (61,8% lors de l’exercice précédent).

Le pay-out ratio est inférieur à 80 % car le montant affecté à la diminution de la dette est déduit du résultat corrigé pour obtenir le seuil minimum de distribution.

C’est assez rare dans le monde des SIR où la règle des 80% est très respectée. Évidemment, diminuer la dette revient à augmenter la VNI de l’action, donc c’est également bon pour l’actionnaire.

Cependant cette manière de faire est également le reflet de l’actionnariat de la SIR puisque 63% des actions appartiennent à une même famille. L’appétit de l’actionnaire majoritaire pour les dividendes sera, bien souvent, le moteur principal de la décision.

Inclusio (Logements sociaux)

Le portefeuille immobilier de la SIR atteint 368 millions d’€ (+2%) et les revenus locatifs sont en progression de 10% pour se fixer à 16,8 millions d’€. La durée résiduelle moyenne des baux est de 11,9 ans avec un taux d’occupation de 99,24%.

Le taux d’endettement s’établit à 41,3% et la VNI est de 31,43 €/action (+2,7%).

Pour l’exercice 2025, le dividende est fixé à 0,92€ p.a. (soit une progression de +12,2%). Un dividende optionnel en actions a été proposé aux actionnaires sous la forme de nouvelles actions au prix de 16,10€. Au terme de la période de choix, 58% des actionnaires ont opté pour cette méthode de paiement.

En ce qui concerne les perspectives de 2026, la Direction de la SIR se contente de souligner les éléments suivants : « L’offre et la demande sur le marché résidentiel locatif en Belgique est toujours déséquilibrée, ce qui entraîne une augmentation des loyers sur le marché plus rapide que l’inflation. Ceci garantit à Inclusio un taux d’occupation élevé et la prolongation des contrats de location qui arriveront à échéance en 2026. Inclusio table pour l’exercice 2026 sur des revenus locatifs de minimum 17,3 Millions d’€ (+3% par rapport à 2025).

Inclusio analyse de nombreux dossiers d’investissements, et plusieurs acquisitions sont envisagées en 2026. »

Montea (Logistique)

L’année 2025 s’est déroulée favorablement pour Montea. Le bénéfice par action atteint 4,90€ soit une progression de 8%. Le dividende payé en mai 2026 a été fixé à 3,93€ p.a. soit un peu plus que les prévisions initiales (3,90€).

La SIR qui s’est fixé, via son plan Track 27, l’objectif d’atteindre un bénéfice annuel de 5,60€ p/a en 2027, est sur la bonne voie pour réaliser sa feuille de route.

Avec un taux d’endettement limité de 39,5%, Montea maîtrise bien cette facette de sa gestion.

La VNI de 81,63€ p.a. dégage une sous-évaluation par rapport à sa cotation.

Pour 2026, la SIR anticipe un bénéfice de 5,23€ p.a. et un dividende de 4,19€ p.a. (en progression de 6%). Les résultats au terme du 1er trimestre 2026 confirment ces prévisions. Comme l’actionnariat de MONTEA est fort semblable à celui de WDP, la question de son avenir, à la lumière de la fusion WDP-ARGAN pourrait se poser dans le futur.

QRF (Commerces de centres villes)

L’année 2025 a été une année de transition pour QRF.

Après avoir vendu son portefeuille néerlandais, QRF a acquis un important portefeuille commercial situé en Flandre d’une valeur de 52,25 millions d’€ (avec 3,85 millions d’€ de loyers annuels), permettant de dégager un rendement locatif de 7,36 %.

Afin de financer cet achat, QRF a procédé à une augmentation de capital de 25 millions d’€ au prix de 9,62€ p/a.

À noter l’arrivée dans le capital du milliardaire flamand Fernand Huts (propriétaire de Katoen Natie). Cet investisseur a également investi d’importants capitaux dans la SIR XIOR spécialisée dans les kots. Cette augmentation de capital permet de ramener le taux d’endettement de 54,05% à 45,21%.

La VNI qui était de 16,24€ p/a est passée à 14,58€ p/a après l’augmentation de capital.

Compte tenu de la faillite de CASA (5 magasins et 7% des loyers, en grande partie déjà reloués), le bénéfice final de 2025 est de 0,86€ p.a. Un dividende de 0,84€ a été distribué au titre de l’exercice 2025.

Pour 2026, la SIR anticipe un dividende au moins de 0,84€.

Une seconde augmentation de capital (en 8 mois) s’est opérée en juin 2026 (au prix de 9,90€) afin de financer le rachat de la moitié du centre commercial The Mint au centre de Bruxelles. Cette augmentation de capital a été souscrite en grande partie par les deux grandes familles que l’on retrouve dans l’actionnariat.

Retail Estates (Commerces de périphérie)

La SIR pratique un exercice comptable courant du 1er avril au 31 mars avec paiement du dividende fin juillet.

Les résultats de l’exercice 2024/2025 au 31 mars 2025 se clôturent avec un bénéfice par action de 6,15€ (6,21€ en 2024/25). La VNI progresse de 80,87€ p.a. à 83,41€ p.a. et le taux d’endettement diminue de 42,52% à 40,39%. Le taux d’occupation est de 97,82% alors qu’il était à 97,26% pour l’exercice précédent.

Le dividende est fixé à 5,20€ p.a. soit une progression de 1,96% (5,10€ p.a. pour l’exercice précédent). Dans les nouvelles relatives à la SIR, retenons que Retail Estates a fait son entrée sur le marché français avec l'acquisition d'un parc commercial en Île-de-France, entièrement loué, de 12.734 m² situé à Osny et ce pour 29 millions d’€.

En Belgique, Retail Estates commencera prochainement la construction d'un parc commercial de 20 000 m² à Kampenhout avec une livraison prévue pour fin 2027.

La lecture des notifications de transparence confirme l’arrivée dans le capital d’une société immobilière suédoise dénommée SAGAX. Après avoir racheté la participation de Nextensa (9% du capital), SAGAX a acquis d’autres titres pour atteindre en mai 2026 22,56% du capital. C’est un élément à surveiller pour le futur.

Le 1er janvier 2026, Nicolas Beaussillon a succédé à Jan De Nys (départ à la retraite) à la direction quotidienne de Retail Estates,

Nicolas Beaussillon n’est pas un inconnu dans le monde des SIR puisqu’il est l’ancien patron de la SIR Wereldhave Belgium.

En ce qui concerne les perspectives 2026, la SIR anticipe un dividende de 5,25€ p.a.

Les résultats publiés à l’issue du premier trimestre (au 30 juin 2026) déterminent un résultat par action de 1,61€, une VNI à 85,16€ p.a. et un taux d’occupation presque stable à 97,71 % (par rapport à 97,82 % au 31 mars 2026).

Le taux d’endettement est en légère baisse à 39,85 % (par rapport à 40,39 % au 31 mars 2026).

Vastned (Commerces de centres villes)

La nouvelle entité issue de la fusion entre la mère néerlandaise et sa fille belge - sous un statut de droit belge - semble bien se porter.

Si les prévisions de la SIR pour 2025 voyaient un bénéfice par action compris entre 1,95€ et 2,05€, il atteint finalement 2,22€ p.a. Cela a permis de verser un dividende de 1,85€ (alors qu’il était anticipé à 1,80€ p.a.). Ce dividende a fait l’objet d’une option sous forme de paiement en action, accepté par 74,5% des actionnaires.

Le taux d’occupation reste élevé à 98,6% alors que le taux d’endettement est descendu à 39,90% contre 42,3% à fin 2024.

Le portefeuille global de la SIR est en progression de 2,10% depuis fin 2024 et atteint 1,262 milliard d’€. La VNI à fin décembre 2025 était de 38,85€ p/a.

La SIR a également obtenu le statut SOCIMI en Espagne (équivalent au statut SIR en Belgique), ce qui devrait permettre une économie fiscale appréciable pour le portefeuille espagnol.

Pour 2026, Vastned s’attend à un bénéfice par action compris entre 2,05€ et 2,15€. Les données publiées à l’issue du premier semestre constatent un bénéfice par action de 1,02€. La Direction confirme sa fourchette de bénéfice et annonce un dividende en légère progression à 1,90€ p.a. (+2,70%).

Warehouse Estates (Portefeuille mixte sur-out à Charleroi)

Pour 2025, la SIR a enregistré un bénéfice de 3,69€ p.a. ce qui permet le versement d’un dividende (mai 2026) de 3,35€.

Le taux d’occupation est de 97,6%, le taux d’endettement de 46,1% et la VNI de 52,68€ p.a.

La SIR ne publie plus de résultats trimestriels mais bien semestriels. Pour 2026, il faut se contenter des affirmations du management qui annonce un bénéfice comparable à celui de 2025, toute chose égale par ailleurs. On peut logiquement en conclure que le dividende devrait rester stable.

WDP (Logistique)

Pour l’année 2025, la SIR anticipait un bénéfice de 1,53€ p.a. La réalisation a été conforme aux prévisions puisque le bénéfice a bien atteint 1,53€ p.a ce qui a permis le versement d’un dividende de 1,23€ en progression de 2,5%.

Pour 2026, la SIR compte sur un bénéfice de de 1,60€ p.a. et un dividende de 1,29€. Comme à son habitude, la SIR projette aussi les données pour 2027 (dividende de 1,36€) avec une progression jusqu’en 2030 pour atteindre un dividende de 1,60€. Cette transparence est à souligner surtout en comparaison avec d’autres SIR qui ont parfois des difficultés à livrer des prévisions concernant l’année en cours.

Les données du 1er semestre 2026 confirment ces prévisions et déterminent un taux d’occupation de 97,2% et un taux d’endettement de 41,6%.

La grande nouvelle de 2026 est le lancement par WDP d’une OPA sur la société française ARGAN (exerçant les mêmes activités en France) qui devrait amener à une fusion au 1er trimestre 2027 entre WDP et ARGAN.

Cette fusion envisagée permettrait l’émergence d’une foncière disposant d’un portefeuille de 13 milliards d’€, qui serait aussi la plus importante société immobilière cotée dans la logistique au niveau européen.

Wereldhave Belgium (Centres commerciaux)

L’année 2025 a été assez riche en événements pour Wereldhave Belgium.

Après le rachat en février 2025 d’un centre commercial au Grand-Duché de Luxembourg (Pommerloch – près de Bastogne) pour 103 millions d’€, la SIR a annoncé en novembre 2025 le rachat du centre commercial Ville 2 à Charleroi pour 120 millions d’€.

Cet investissement devrait obtenir un rendement brut de l’ordre de 8%. Ce second rachat est financé au deux tiers par une augmentation de capital et pour un tiers par des crédits classiques.

Le prix d’émission des nouvelles actions a été fixé à 39,5€. Cette opération sur le capital s’est déroulée avec succès. Le prix demandé était évidemment très intéressant pour les actionnaires qui ne peuvent que se féliciter aujourd’hui de voir le cours de l’action passé à 53€, après avoir en plus encaissé un dividende en avril 2026.

Ce dividende payé en avril 2026 était de 4,15€ à comparer à 4,25€ p.a. en 2025 (cette légère diminution tient compte de l’évolution du nombre d’actions).

Les données publiées à l’issue du premier semestre 2026 dégagent une valeur du portefeuille de 1,235 milliards €, un taux d’endettement de 34% et une VNI de 71,86€ p.a.

L’estimation du bénéfice 2026 présente une fourchette comprise entre 5,20€ et 5,30€ p.a. ce qui devrait permettre de distribuer un dividende au moins stable en 2027.

Il restera aux actionnaires de la société à éclaircir l’avenir proche, compte tenu du fait que la part de Wereldhave NV (la maison mère) dans Wereldhave Belgium approche les 70%. Or les dispositions légales applicables aux SIR imposent un free-float (actions librement négociables) de minimum 30%. Il n’est pas impossible qu’un scénario identique à celui de Vastned puisse émerger prochainement.

Xior (Kots)

Le bénéfice par action de l’année 2025 est stable par rapport à 2024. L’augmentation du nombre d’actions à la suite de l’augmentation de capital explique cette stabilité.

Le bénéfice 2025 représente 2,21€ p.a. et dégage un dividende de 1,768€.

La VNI au 31/12/2025 était de 38,67€ p.a. Pour 2026, la SIR anticipe un bénéfice de 2,30€ p.a. (dividende de 1,84€) et annonce aussi un bénéfice pour 2027 de 2,40€ p.a. (dividende de 1,92€ en 2028).

Au terme du 1er semestre 2026, la VNI était de 38,57€ p.a. avec un taux d’endettement de 50,56% (qui reste élevé par rapport aux autres SIR). Cette dette limite évidemment les investissements dans un proche avenir.

Le bénéfice par action était de 1,14€ ce qui confirme les prévisions de la SIR.

La dette est couverte à hauteur de 89% et est souscrite à un taux moyen de 3,05%.

À l’occasion de ses dix années en bourse, la Direction de Xior a souligné que, sur la période, l'entreprise a connu une croissance impressionnante de son portefeuille immobilier qui est passé de 200 millions d’€ en 2015 à 3,5 milliards d’€ 10 ans plus tard. Le nombre de pays où Xior est présent est passé de 2 à 8 et le nombre de villes de 8 à 42.

Le nombre d'unités étudiantes a également explosé, passant d’environ 2.000 à 22.000.

La cotation au 31/12/2025 sert de base à la détermination de la plus-value des titres détenus antérieurement à cette date.