Depuis cette année, les propriétaires ne peuvent plus déduire de leurs revenus immobiliers les intérêts de certains emprunts, y compris pour des crédits contractés avant la réforme. Le SNPC conteste cette suppression devant la Cour constitutionnelle. En attendant sa décision, les propriétaires concernés doivent-ils agir ? Voici ce qu'il faut savoir et, surtout, comment préserver ses droits.
Les propriétaires ont eu une mauvaise surprise lorsqu'ils ont rentré leur déclaration fiscale annuelle à l'impôt des personnes physiques (IPP).
La rubrique qui prévoyait la déduction des intérêts d'emprunts contractés pour acquérir ou conserver des revenus immobiliers a disparu du formulaire de déclaration à l'IPP.
En effet, c'est une loi votée en fin d'année et publiée in extremis le 30 décembre 2025 qui a purement et simplement supprimé cette déduction, sans aucune disposition transitoire pour les emprunts qui étaient déjà en cours avant cette date.
Quatre raisons de contester cette suppression
Le SNPC a intenté deux recours à la Cour constitutionnelle, un par un avocat francophone et un autre par un avocat néerlandophone, pour quatre raisons principales :
Primo : la suppression est intervenue abruptement, sans aucune mesure transitoire pour les propriétaires qui avaient décidé d'investir dans l'immobilier en ayant recours au crédit.
Le Conseil d'État avait d'ailleurs fustigé cette absence de dispositions transitoires dans son avis préalable au vote parlementaire.
Secundo : la suppression va à l'encontre de la logique fiscale qui veut que ce soit le revenu net qui soit taxé et non le revenu brut.
Le fait de taxer les revenus immobiliers sur la base d'un revenu cadastral indexé annuellement et péréquaté de 40 % est une modalité de taxation qui ne peut pas être confondue avec une taxation patrimoniale forfaitaire.
Autrement dit, même si l'impôt n'est pas calculé directement sur le loyer réellement perçu, c'est bien un revenu immobilier que le revenu cadastral est censé représenter et qui sert de base à l'imposition.
Ce revenu est taxé au taux progressif augmenté des additionnels communaux, dont le tarif monte rapidement à 53,5 %.
La suppression d'une charge directement liée aux revenus immobiliers est discriminatoire par rapport au fait que, lorsque la loi a supprimé la déduction des intérêts pour acquérir des revenus mobiliers, elle avait prévu une mesure compensatoire en introduisant le caractère libératoire du précompte mobilier et, en outre, en réduisant la taxation des revenus mobiliers à un taux nettement plus bas.
L'absence de mesure compensatoire pour les revenus immobiliers fait défaut, puisque les précomptes immobiliers ne sont pas libératoires et que le taux de taxation n'a pas été corrigé comme ce fut le cas pour les revenus mobiliers.
Concrètement, contrairement au précompte mobilier qui constitue généralement l'impôt définitif sur le revenu concerné, le précompte immobilier ne clôture pas l'imposition du revenu immobilier.
Tertio : la suppression ne fait pas la distinction entre les propriétaires bailleurs qui se sont endettés pour investir et ceux qui ont acquis une seconde résidence au moyen d'un crédit parce que c'était fiscalement avantageux.
Le fait de ne pas avoir maintenu la déduction d'intérêts pour les propriétaires de logements donnés en location à des ménages et qui exercent, à ce titre, une activité sociale est, à notre sens, également discriminatoire.
Quatro : de nombreux bailleurs sont taxés sur les loyers réels en Belgique. Il s'agit généralement des locations portant sur des commerces, des bureaux ou des logements donnés en location à une personne morale ou à une ambassade.
L'iniquité de la suppression est renforcée pour ces bailleurs, car ils seront taxés sur le revenu réel augmenté de la charge des intérêts.
C'est comme si on taxait les travailleurs sur leur salaire augmenté des cotisations sociales.
Que faut-il faire aujourd'hui ?
Nous rappelons que le SNPC a introduit un recours à la Cour constitutionnelle, qui devrait se prononcer idéalement en 2027.
Nous attendons les premiers enrôlements de l'impôt sur le revenu (IPP) à partir d'octobre 2026.
Il est dès lors important de suivre la procédure devant la Cour constitutionnelle pour s'assurer qu'une réclamation ne doit pas être introduite contre l'enrôlement de l'impôt.
En pratique, l'enrôlement correspond au moment où l'administration établit officiellement l'impôt et adresse au contribuable son avertissement-extrait de rôle. C'est à partir de ce document qu'il faut être attentif au délai pour introduire une éventuelle réclamation.
En effet, si la Cour constitutionnelle devait nous donner raison, son arrêt s'appliquerait à tous les propriétaires concernés.
Si nous obtenons un résultat, nous ne sommes toutefois pas certains qu'une décision favorable de la Cour constitutionnelle rouvrira automatiquement un délai de réclamation.
Nous rappelons que le délai de réclamation est de 12 mois après réception de l'avertissement-extrait de rôle.
Les membres qui sont concernés par la mesure peuvent dès lors introduire une réclamation, à titre conservatoire qui permettra au contribuable de préserver ses droits dans l'attente de la décision de la Cour constitutionnelle. Celle-ci doit être introduite par voie recommandée dans les termes suivants :
MODELE DE RECLAMATION
Madame, Monsieur,
J’accuse bonne réception de l’avertissement extrait de rôle pour l’exercice d’imposition2026, revenus 2025, avec comme référence …
Par la présente, j’introduis une réclamation contre l’imposition proposée.
En effet, cette imposition ne tient pas compte de la déduction des intérêts de dettes contractées pour acquérir ou conserver un revenu immobilier comme c’était prévu à l’article 14,1° du CIR 1992 sous sa version précédente.
Cette déduction existait bel et bien lorsque j’ai contracté cet emprunt. C’est par la loi du 18 décembre 2025, publiée au Moniteur belge du 30 décembre 2025, que cette déduction a été supprimée, et cela avec effet immédiat sans aucune mesure transitoire.
Or, j’ai contracté un emprunt dont la déduction des intérêts était admise selon la législation applicable lors de l’acquisition d’un revenu immobilier taxable, à savoir :
Achat par acte du notaire … en date du … portant sur l’immeuble sis à …
Emprunt auprès de la banque … en date du …
Les intérêts de cet emprunt s’élevaient pour l’année 2025 à …
Il y a dès lors lieu de déduire ce montant des intérêts de l’ensemble des revenus immobiliers concernés.
La présente réclamation est adressée du fait des recours déposés à la Cour Constitutionnelle contre la suppression de cette déduction d’intérêts, tels que publiés au Moniteur belge du 22 juillet 2026 sous la référence 2026-005294.
Veuillez croire, Madame, Monsieur, à ma parfaite considération.
Prénom + nom (à signer par les deux partenaires si la déclaration à l’IPP est commune)
