La désolidarisation du chauffage collectif dans les copropriétés est une question délicate, qu’il est préférable de résoudre par la voie de la médiation. Un jugement rendu par Madame le juge de paix de Seneffe (R.C.D.I. 2026/1, jugement du 25 septembre 2025) illustre parfaitement la complexité de cette problématique.
Dans cette affaire, dix-sept copropriétaires demandaient notamment au tribunal de « Dire pour droit que les copropriétaires ayant opté pour un système de chauffage individuel seront désolidarisés du système collectif de chauffage ainsi que de tous les frais inhérents à celui-ci. »
Le tribunal a rejeté cette demande en rappelant un principe fondamental du droit de la copropriété. Il relève en effet que, conformément à l'acte de base et au règlement de copropriété, les installations de chauffage collectif constituent des parties communes et que tous les frais qui y sont liés sont des charges communes. Celles-ci doivent, dès lors, être supportées par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts dans l'immeuble.
Le juge poursuit en considérant que faire droit à cette demande reviendrait à modifier la répartition des charges communes entre les copropriétaires en ce qui concerne l'ensemble des frais afférents au chauffage collectif. Or, la question de la désolidarisation du système collectif de chauffage et de ses conséquences financières ne peut être appréciée au seul regard du choix individuel d'un copropriétaire d'installer un chauffage privatif. Elle touche directement aux règles de répartition des charges communes, lesquelles sont fixées par les statuts de la copropriété et ne peuvent être modifiées que dans le respect des conditions prévues par le Code civil et les règles de la copropriété.
En vertu de l'article 21 du règlement d'ordre intérieur de la copropriété et conformément à l'article 3.88 du Code civil, le tribunal précise :
« La modification de la répartition des charges communes de la copropriété doit être approuvée par l'assemblée générale statuant à la majorité des quatre cinquièmes des voix. »
Le refus de l’assemblée générale constitue-t-il un abus de minorité ?
Se pose alors la question de savoir s'il existe effectivement une minorité abusive lorsque l'assemblée générale refuse de désolidariser les copropriétaires qui souhaitent installer un système de chauffage individuel.
Le tribunal rappelle ensuite les dispositions de l'article 3.92, § 8, du Code civil, aux termes duquel :
« Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut s'adresser au juge afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et prenne, à sa place, la décision requise. »
Après avoir rappelé ce qui constitue un abus en matière de copropriété, le tribunal énonce :
« Le tribunal n'aperçoit pas, d’emblée, d'abus dans le chef des copropriétaires qui souhaitent conserver le système collectif de chauffage en refusant la désolidarisation.
En effet, ainsi qu’exposé ci-dessus, la désolidarisation aboutit, en réalité, à modifier la répartition des charges communes en ce qui concerne le chauffage. Dès lors la désolidarisation des frais de chauffage aura pour conséquence de faire supporter les frais du chauffage collectif sur moins de copropriétaires, ce qui augmente la part de charges communes de chacun des autres copropriétaires …
La question de la désolidarisation n'est dès lors pas aussi « simpliste » que telle qu’elle a été présentée et soumise au vote lors de l'assemblée générale du 24 juin 2024.
Pour les raisons exposées ci-dessus, s'il peut paraître raisonnable d'exonérer les copropriétaires qui optent pour un chauffage individuel de certains frais tels que les frais de consommation de chauffage collectif, la désolidarisation pour les frais d’investissement dans le chauffage collectif (enlèvement, remplacement des pompes à chaleur, etc) apparaît nettement moins évidente et doit laisser place à un débat entre les différents copropriétaires pour aboutir à une éventuelle modification précise et détaillée des charges communes relatives au chauffage… »
« En termes de conclusions, la partie défenderesse sollicite à titre subsidiaire la mise en place d'une médiation judiciaire permettant le dialogue sur les différentes questions posées par la problématique du chauffage, d'autant que l'assemblée générale a également refusé le remplacement des pompes à chaleur, empêchant de sorte le bon fonctionnement du système de chauffage collectif.
Il est dans l'intérêt de toutes les parties faisant partie de la copropriété d'engager un dialogue, lequel doit être guidé et cadré par des spécialistes en matière de copropriété, la matière étant en effet technique.
Par ailleurs, un intervenant neutre permettrait de dépasser des éléments passionnels du litige, qui empoisonnent la vie de la copropriété depuis trop longtemps déjà. »
La médiation : une réponse plus adaptée qu’un jugement ?
Le tribunal explique ensuite, dans une motivation particulièrement intéressante, que, pour ce type de litige, la médiation est une voie à suivre. Il reprend à cet effet les grands principes de base qui doivent être mis en exergue lorsque l’on envisage la médiation.
Le tribunal cite ainsi S. TIMMERMANS (RCDI, 2022, liv. 1, p. 24-44), qui relève les questions suivantes pour savoir si une médiation est pertinente :
Est-ce que les parties sont amenées à conserver une relation à long terme ?
Les parties conserveront-elles des intérêts mutuels entre elles ?
Y a-t-il un fort contenu émotionnel ?
Une résolution rapide du litige est-elle souhaitable ?
L’issue d’une procédure judiciaire est-elle très incertaine ?
S'agit-il d'un cas où un jugement ne permettrait pas de résoudre l'entièreté des problèmes ? (Exemple, lorsque les problèmes sont multiples avec un impact juridique, mais aussi au niveau du quotidien des parties).
Le tribunal a considéré que ces conditions étaient réunies en l’espèce et a donc dirigé les parties vers une médiation, conformément à l’article 1734, paragraphe 2, du Code judiciaire.
L'intérêt de ce jugement nous apparaît donc double. Il relève que deux questions devaient être soumises au tribunal.
D'une part, celle liée à la désolidarisation du système de chauffage et, nécessairement, dans son prolongement, celle d'une nouvelle répartition des charges.
D'autre part, et avec beaucoup d'à-propos, la question de savoir si une médiation constitue une réponse plus appropriée au litige.
Le premier des critères retenus par le tribunal — celui de la nécessité de conserver une relation à long terme — nous paraît essentiel.
Il vaut également pour la plupart des conflits de voisinage. Lorsqu'elles sont appelées à continuer de vivre côte à côte, les parties ont tout intérêt à préserver une relation apaisée. Un jugement entraîne toujours le risque d'accroître les tensions. Il convient donc de tout mettre en œuvre pour parvenir à une solution concertée.
