Pause café avec Valentine Gevers : « Le métier de syndic est devenu beaucoup plus exigeant et beaucoup plus complexe »

Aujourd’hui active notamment comme syndic judiciaire auprès de plusieurs justices de paix bruxelloises, elle reste très attentive à l’évolution du monde de la copropriété et aux défis auxquels sont confrontés les syndics comme les copropriétaires.

Cette Pause Café est l’occasion pour les lecteurs du CRI de découvrir son parcours, les raisons de son engagement au SNPC et son regard sur les transformations profondes qu’a connues la copropriété au cours des vingt dernières années.

Bonjour Valentine, merci d’avoir accepté cette Pause Café avec les lecteurs du CRI. Nous commençons toujours par la même question : comment prenez-vous votre café ?

C’est très simple : je ne bois jamais de café. Je bois uniquement du thé ou de l’eau. Mais je suis heureuse de prendre le temps d’un bon thé en votre compagnie !

Pour les lecteurs qui n’ont pas encore eu l’occasion de vous connaître, pouvez-vous nous dire quelques mots de votre parcours professionnel ?

Après une licence en administration des affaires, j’ai commencé ma carrière dans une banque d’investissement française qui était active à Bruxelles à l’époque. J’y ai travaillé pendant douze ans.

J’ai ensuite poursuivi pendant huit ans dans une société de consultance. Après ces différentes expériences, j’ai ressenti le besoin de réorienter ma carrière. J’ai pris quelques années de réflexion avant d’avoir une idée qui pouvait paraître un peu audacieuse : me lancer comme syndic professionnel.

J’avais déjà acquis une expérience d’une dizaine d’années comme syndic bénévole, ce qui m’avait permis de bien comprendre les réalités du terrain. Je me suis dit qu’il y avait une place pour des bureaux de syndic de petite taille, proches de leurs copropriétés.

C’est ainsi que j’ai créé PoliValent, que j’ai développé pendant une vingtaine d’années. Nous n’avons jamais été une très grande structure — au maximum quatre collaborateurs — mais cela nous permettait de travailler de manière très attentive avec les copropriétés que nous gérions.

J’ai revendu mon portefeuille et mon activité il y a bientôt deux ans. Depuis l’été 2025, j’exerce notamment des missions de syndic judiciaire, désignée par plusieurs juges de paix bruxellois. J’interviens actuellement dans une dizaine de copropriétés dans ce cadre.

Votre expérience du métier de syndic bénéficie aujourd’hui aussi au SNPC, dont vous êtes administratrice. Qu’est-ce qui a motivé cet engagement ?

Ma réflexion a été assez simple. À partir du moment où j’étais prête à consacrer du temps bénévolement, il me semblait logique de le faire au bénéfice des personnes avec lesquelles j’ai travaillé toute ma vie professionnelle : les copropriétaires.

Plutôt que de consacrer ce temps à défendre les intérêts des syndics dans une organisation professionnelle, j’ai préféré m’engager dans une association qui défend les propriétaires et les copropriétaires.

Je suis administratrice du SNPC depuis treize ans et je suis la seule syndic autour de la table. Parmi les administrateurs, il y a des avocats, des notaires, des gestionnaires de biens et des propriétaires, mais pas d’autres syndics.

Cela permet d’apporter un regard de terrain sur certaines attentes ou critiques adressées aux syndics. On entend souvent dire que « le syndic n’a qu’à… ». En pratique, beaucoup de choses sont évidemment possibles, mais tout a un coût et demande du temps. Il est important de rappeler la charge de travail réelle que représente la gestion d’une copropriété.

Certains syndics ont parfois pu percevoir le SNPC comme une organisation critique à leur égard. Comment voyez-vous les relations aujourd’hui ?

Il est vrai que cette perception a parfois existé. Mais aujourd’hui, les relations avec Federia, qui représente les syndics professionnels, sont très bonnes et nous travaillons souvent dans le même sens et d’ailleurs souvent en collaboration.

Je pense que de nombreux syndics ont cette impression que nos juristes vont donner raison à nos membres s’ils appellent nos services pour se plaindre de leur syndic. Certains font d’ailleurs obstacle à affilier leurs copropriétés aux SNPC.

Mais s’ils savaient !... Lorsque ces copropriétaires s’adressent au SNPC, les juristes leur expliquent la loi et replacent les choses dans leur contexte. Et très souvent, lorsque le syndic applique correctement la loi, le SNPC confirme que le syndic agit correctement.

Pour ma part, lorsque j’étais syndic, j’ai toujours considéré que le SNPC était un allié. Dans une copropriété, il y a presque toujours un copropriétaire qui conteste la gestion du syndic ou qui estime que certaines décisions ne sont pas correctes. C’est d’ailleurs pour cette raison que j’encourageais les copropriétés que je gérais à être membres du SNPC. Cela permettait aux copropriétaires d’obtenir une information juridique fiable et évitait beaucoup de discussions inutiles.

Je crois que cette méfiance vient aussi du fait que, par le passé, le SNPC a été amené à dénoncer certains agissements de syndics. Quelques cas ont été épinglés et, à chaque fois, les faits étaient justifiés. Grâce notamment à la détermination d’Olivier et au travail du SNPC, certains syndics véreux ont finalement été sanctionnés et radiés par l’IPI.

Mais le SNPC a toujours aussi rappelé que la grande majorité des syndics font correctement leur travail et qu’il ne faut pas jeter l’opprobre sur toute une profession à cause de quelques éléments malhonnêtes. C’est une réalité que l’on retrouve d’ailleurs dans toutes les professions.

Vous avez exercé pendant plus de vingt ans comme syndic. Quelles sont, selon vous, les grandes évolutions de la copropriété ces dernières décennies ?

La première évolution importante est la réforme de la loi sur la copropriété en 2010, qui a profondément modernisé le cadre juridique. Il faut souligner au passage le rôle déterminant d'Olivier Hamal pour obtenir celle-ci..

Cette réforme a permis de clarifier les rôles respectifs des différents acteurs : copropriétaires, syndic, conseil de copropriété, commissaire aux comptes. Elle a apporté une plus grande stabilité dans la gestion des immeubles.

Une autre avancée très importante est intervenue en 2018, avec l’introduction d’un privilège pour les copropriétés lors de la vente d’un appartement. Lorsqu’un copropriétaire vendeur a des dettes envers la copropriété, le notaire peut désormais prélever une partie du produit de la vente pour rembourser ces dettes. Cette avancée est également le fruit du SNPC qui l'a réclamée avec insistance. Elle a énormément facilité la gestion financière des copropriétés.

Le métier de syndic lui-même a-t-il également évolué ?

Oui, très clairement. L’accès à la profession est aujourd’hui beaucoup plus structuré et exigeant, notamment grâce à l’encadrement de l’IPI et à un stage plus sérieux.

Un double tableau a également été instauré à l’IPI, obligeant les agents immobiliers à choisir entre l’activité d’intermédiaire et celle de syndic.

Mais parallèlement, le métier de syndic attire de moins en moins de jeunes professionnels. Aujourd’hui, environ 7 % des stagiaires IPI seulement choisissent l’activité de syndic. Cela signifie que le renouvellement de la profession n’est pas suffisant pour remplacer les syndics qui partent progressivement à la retraite.

La complexité du métier a-t-elle également augmenté ?

Oui, de manière très significative. Les réglementations se sont multipliées et couvrent aujourd’hui de nombreux domaines : sécurité des ascenseurs, performance énergétique des bâtiments, réglementation sur l’amiante, pollution des sols, permis d’environnement, conformité des installations électriques…

Il faut également tenir compte de la gestion des chaufferies collectives, des installations photovoltaïques, de la cogénération ou encore des bornes de recharge pour véhicules électriques.

Toutes ces réglementations impliquent des attestations, des contrôles périodiques et des échéances qu’il faut suivre avec une grande rigueur. Les syndics doivent tenir des échéanciers très précis pour éviter qu’une copropriété ne se retrouve en défaut d’autorisation.

Parallèlement, certaines autorités mettent en place des mécanismes de contrôle très stricts. À Bruxelles, par exemple, les chauffagistes doivent signaler aux autorités les installations qui ne respectent plus certains critères de rendement.

Tout cela contribue à une gestion beaucoup plus exigeante et plus technique des copropriétés. Heureusement, la profession s’est organisée autour de Federia, qui regroupe les syndics et a contribué à structurer la formation continue via le CEFIM.

Cette professionnalisation est très positive pour l’ensemble du secteur.

Le métier de syndic semble aussi soumis aujourd’hui à une pression croissante des copropriétaires. Est-ce également une évolution que vous avez observée ?

Oui, très clairement. Et je pense que cela dépasse d’ailleurs le seul monde de la copropriété : nous vivons dans une société où tout doit être obtenu immédiatement.

Dans la pratique, cela se traduit notamment par la gestion des emails, qui est devenue extrêmement lourde au quotidien. Il n’est pas rare qu’un copropriétaire envoie un email et téléphone immédiatement après pour exiger déjà une réponse, à la fois par téléphone et par écrit.

C’est devenu très fréquent, et il faut bien reconnaître que cela peut être très difficile à gérer pour les syndics et leurs collaborateurs. Cette pression permanente ne favorise évidemment pas l’enthousiasme des gestionnaires à poursuivre dans ce métier.

Il faut aussi rappeler qu’un syndic gère plusieurs copropriétés en même temps, avec parfois des dizaines, voire des centaines de copropriétaires. Il est donc inévitable que certaines demandes prennent un peu de temps.

Dans une copropriété de 20 ou 50 lots, il n’est pas rare qu’une ou deux personnes monopolisent beaucoup plus d’énergie que les autres, et contestent systématiquement les décisions ou remettent tout en question. Ce type de comportement peut devenir très lourd à gérer.

Et ce qui est parfois regrettable, c’est qu’une seule personne peut suffire à compliquer le fonctionnement de toute une copropriété et à décourager le syndic.

C’est pourquoi il est important que les copropriétaires soient aussi conscients de la réalité du travail du syndic et qu’ils puissent, dans la mesure du possible, faire preuve de soutien et de compréhension. La gestion d’une copropriété est toujours plus efficace lorsqu’elle repose sur une relation de confiance et de respect mutuel.

Vous évoquez également une pénurie de syndics. Comment l’expliquez-vous ?

Au-delà des aspects que l’on vient d’évoquer et qui sont déterminants, le métier souffre d’une image négative. Lorsque l’on dit que l’on est syndic, il est fréquent que les gens racontent immédiatement une mauvaise expérience.

Il faut donc avoir les épaules solides pour exercer ce métier, car les critiques sont fréquentes alors que les remerciements sont rares.

Pourtant, un syndic qui travaille correctement contribue directement à préserver et valoriser le patrimoine immobilier des copropriétaires.

Quelles sont les conséquences de cette pénurie pour les copropriétés ?

La conséquence principale est que les syndics peuvent aujourd’hui choisir les copropriétés qu’ils souhaitent gérer.

Les petites copropriétés ont parfois beaucoup de difficultés à trouver un syndic, car leur gestion est moins rentable. Les copropriétés très conflictuelles ou financièrement fragiles peuvent également rencontrer des difficultés. Dans certains cas, les syndics préfèrent ne pas renouveler leur mandat et se concentrer sur des immeubles plus simples à gérer.

Il faut aussi reconnaître qu’avec cette pénurie, la loi de l’offre et de la demande joue pleinement. Les copropriétés sont aujourd’hui davantage en demande que les syndics ne sont disponibles, et cela peut naturellement se traduire par une hausse des honoraires. Le rapport de force a en quelque sorte évolué : il est aujourd’hui davantage du côté des syndics.

Fonctionner avec un syndic bénévole peut-il constituer une solution ?

Oui, clairement. D’autant plus que la pénurie de syndics professionnels oblige certaines copropriétés à trouver d’autres solutions.

Je suis moi-même syndic bénévole depuis près de trente ans dans l’immeuble où je possède un appartement. Je suis convaincue qu’il vaut mieux avoir un syndic bénévole qui assure 80 % des tâches… que pas de syndic du tout. Dans mon activité de syndic judiciaire, je suis d’ailleurs parfois frappée par le nombre de copropriétés qui n’ont tout simplement aucun syndic, ni professionnel ni bénévole.

Mais attention ! Il faut aussi que les copropriétaires soient conscients que si quelqu’un accepte de s’investir bénévolement pour sa copropriété, il faut lui apporter un minimum de soutien. La critique est toujours facile, mais si une personne s’engage et qu’elle se fait constamment tirer dans les pattes, elle risque rapidement de dire stop… et la copropriété se retrouve alors de nouveau sans syndic.

Il faut aussi rappeler que le SNPC met à disposition des syndics bénévoles des formations, des outils et des documents pratiques pour les accompagner dans leur mission.

Dans quels cas cette solution fonctionne-t-elle le mieux ?

Tout dépend surtout de la qualité des relations entre les copropriétaires et de la bonne volonté de chacun.

Dans les petites copropriétés où le dialogue est possible, un syndic bénévole peut parfaitement fonctionner.

Pour conclure, quels sont les défis qui attendent la copropriété dans les années à venir ?

Plusieurs préoccupations me viennent à l’esprit.

Il y a d’abord la question des politiques publiques en matière de rénovation énergétique. L’arrêt brutal de certaines primes à Bruxelles risque de conduire à reporter ou abandonner des travaux pourtant essentiels.

La situation financière de certains copropriétaires constitue également une source d’inquiétude, car elle peut compliquer la réalisation de travaux nécessaires.

Il existe aussi des difficultés persistantes dans les relations avec le secteur bancaire, notamment pour l’ouverture de comptes au nom des associations de copropriétaires ou l’accès au crédit.

Enfin, un autre problème concerne les logiciels de gestion pour les syndics. L’offre est aujourd’hui très limitée et certains logiciels disponibles ne sont pas parfaitement adaptés aux exigences comptables belges.

Valentine Gevers, merci pour cet échange et pour votre engagement au service des copropriétaires.