L’article 3.92, §3, de la loi sur la copropriété prévoit que tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision de l’assemblée générale lorsque celle-ci est irrégulière, frauduleuse ou abusive, pour autant qu’elle lui cause un préjudice personnel.
Cette exigence vise manifestement à décourager les recours abusifs introduits par des copropriétaires procéduriers. Encore faut-il comprendre comment ce préjudice personnel peut être établi.
Les cas où le préjudice personnel est évident
Dans certaines situations, la démonstration du préjudice personnel ne pose guère de difficulté.
Tel est le cas, notamment :
lorsque les comptes individuels d’un copropriétaire sont erronés et qu’ils fondent une décision qui s’impose à lui ;
lorsqu’une décision lui impose des charges qui, selon lui, relèvent en réalité de la copropriété.
Dans ces hypothèses, le copropriétaire démontre aisément un intérêt à agir, dès lors que la décision affecte directement sa situation personnelle.
Rappelons à cet égard que les décisions de l’assemblée générale ont un caractère souverain, et qu’une contestation tardive — notamment de comptes après l’expiration du délai de quatre mois — est en principe irrecevable.
Les situations plus délicates : les irrégularités formelles
La question devient plus complexe lorsque l’irrégularité affecte non pas un copropriétaire en particulier, mais l’ensemble des copropriétaires.
a. Défaut d’information préalable
Une décision du juge de paix (JJP 7-8/2023, p. 274) aborde les conséquences du non-respect d’une obligation claire : l’indication, dans la convocation, des modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour.
Le tribunal relève que ce manquement engendre, à tout le moins, un préjudice moral, et que la seule réparation possible consiste en l’annulation de l’assemblée générale.
Il aurait pu aussi être précisé que le droit de consulter les documents, au nom de la transparence indispensable au fonctionnement de l’assemblée générale, est tellement fondamental que sa violation entraîne nécessairement un préjudice.
En effet, chaque copropriétaire doit pouvoir savoir comment et quand il peut exercer son droit de contrôle.
Peu importe, en définitive, que ce contrôle aurait ou non influencé la décision prise : le préjudice réside dans l’impossibilité même de vérifier.
Toutefois, ce préjudice apparaît davantage comme collectif que véritablement personnel.
b. Procès-verbal irrégulier ou tardif
Une autre décision intéressante, rendue par le juge de paix d’Ixelles le 19 novembre 2020 (RCDI 2021, p. 34), concerne un procès-verbal :
non établi en séance ;
transmis dans une version définitive trois mois après l’assemblée.
Le tribunal considère que :
le procès-verbal ne respecte pas les formalités légales ;
la décision de lui conférer une force probante viole la loi ;
l’assemblée générale doit dès lors être annulée dans son entièreté.
Le fait que l’ordinateur du syndic soit déchargé et inutilisable n’a pas été retenu comme un cas de force majeure, dès lors qu’un procès-verbal pouvait parfaitement être rédigé de manière manuscrite.
Ici encore, le préjudice se déduit du risque que le procès-verbal ne reflète pas fidèlement les décisions prises. Il s’agit donc d’un préjudice potentiel, mais difficilement rattachable à un copropriétaire en particulier.
Une contradiction apparente dans le texte légal
Ces situations mettent en lumière une difficulté d’interprétation :
la loi exige un préjudice personnel ;
mais certaines irrégularités affectent l’ensemble des copropriétaires.
Faudrait-il considérer que :
le préjudice collectif est dès lors insuffisant ?
ou qu’il se « décompose » en une multitude de préjudices individuels « possibles » ?
Une piste d’interprétation
Il pourrait être soutenu que la loi sur la copropriété est d’ordre public.
Dès lors, les dispositions qu’elle contient — notamment en matière de transparence, d’information et de formalités — sont essentielles au bon fonctionnement de la copropriété.
Dans cette perspective : la violation de ces règles affecte nécessairement chaque copropriétaire individuellement.
Le préjudice, bien que collectif dans ses effets, deviendrait ainsi personnel dans son principe, car chacun est privé d’un droit fondamental.
Conclusion
La notion de préjudice personnel, exigée par l’article 3.92, §3, ne doit pas être interprétée de manière trop restrictive.
En présence de violations de règles essentielles inscrites dans la loi sur la copropriété :
le préjudice peut être moral,
potentiel,
et même partagé par tous,
sans pour autant faire obstacle à l’annulation de l’assemblée générale.
Syndics, soyez donc vigilants et respectez chacune des règles reprises dans la loi.
