La nouvelle taxation des plus-values mobilières ne concerne pas l’immobilier. L’occasion de rappeler que les plus-values immobilières sont, elles, déjà soumises à des règles fiscales spécifiques. Voici ce qu’il faut retenir, avec un exemple concret à l’appui.
C’est dans la nuit du jeudi au vendredi précédant le week-end pascal que la Chambre a voté la nouvelle loi de taxation sur les plus-values mobilières : un fameux œuf de Pâques !
Cette taxe s’appliquera uniquement aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2026 sur les opérations mobilières comme la vente d’actions, d’obligations, d’assurances-vie, mais pas sur les assurances du genre « épargne-pension » du 2e et du 3e pilier.
Cette taxation viserait également d’autres opérations mobilières comme l’achat et la vente d’or, mais il semblerait que l’or, ayant une valeur culturelle, ainsi que les œuvres d’art et les antiquités, en seraient exclus.
La loi prévoit enfin une exemption des premiers 10.000 euros de plus-values et un système de taxation progressif pour la cession de participations dans des sociétés dites « familiales ».
Cette nouvelle taxation devrait coûter 500 millions d’euros par an aux contribuables.
C’est l’occasion pour Le Cri de rappeler que les propriétaires immobiliers connaissent déjà une pareille taxation depuis bien longtemps.
Nous donnons un exemple
Exemple de taxation sur la plus-value immobilière (immeuble bâti) :
Achat en octobre 2022 : 100.000,00 €
Travaux : 80.000,00 €Revente en mai 2026 : 275.000,00 €
Taxe sur la plus-value ? Oui
Base de calcul : 100.000 + 25 % + 5 % x 3 (trois années complètes) = 144.703,12 €
Travaux : 80.000,00 €
Prix de revente : 275.000,00 €
Différence : 275.000 – 80.000 – 144.703,12 : 50.296,88 €Taxation sur 50.296,88 € = 8.298,98 € (16,5 %) + additionnels communaux et régionaux
Quelques explications succinctes
Taxation des terrains non bâtis
Pour les personnes physiques qui ont acheté une parcelle non bâtie dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé et qui la revendent dans les 8 ans de leur achat, il est prévu une taxation sur la plus-value au taux de 16,5 % ou 33 %, calculée comme suit :
Tout d’abord, il faut un achat au départ, ce qui est différent d’une donation ou d’une succession.
L’achat suivi d’une donation peut toutefois être visé lorsque les deux actes sont rapprochés de la revente dans ce délai de 8 ans.
Nous rappelons que la sortie d’indivision n’est pas visée comme étant un « achat », bien que la loi fiscale ne le dise pas clairement. C’est par l’effet déclaratif du partage qu’il est possible de conclure que la sortie d’indivision n’est pas un achat au sens de la loi fiscale.
Au prix d’achat, il faut ajouter 25 % pour frais forfaitaires d’acquisition + 5 % par année complète écoulée depuis l’acte notarié d’acquisition + d’éventuels frais comme ceux d’agence immobilière. La somme de ces montants est égale à la base de calcul.
Pour mesurer l’éventuelle plus-value, il faut vérifier s’il y a une différence entre le prix de revente et la base de calcul.
Le taux de taxation est le suivant sur la plus-value :
Plus-value réalisée dans les 5 ans : 33 %
Plus-value réalisée après 5 ans mais avant 8 ans : 16,5 %
Cette taxe s’applique également aux personnes résidant dans un autre pays et est assortie d’additionnels communaux et régionaux.
Taxation sur les immeubles bâtis
Il existe également une taxe sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier bâti en dehors de toute activité professionnelle.
La méthode de calcul est la même que pour les plus-values sur les terrains, avec les particularités suivantes :
le délai maximal entre l’achat et la revente est de 5 ans
le taux est de 16,5 % + additionnels communaux et régionaux
les frais de construction ou de rénovation doivent être démontrés par des factures émanant d’entrepreneurs qui, selon l’administration, doivent être agréés pour le type de travaux réalisés, afin d’éviter des factures de complaisance
Conseils pour éviter la taxation en toute légalité
ne pas pratiquer des achats et reventes réguliers, car le risque est d’être considéré comme un professionnel de l’immobilier, avec une taxation plus élevée
éviter de passer l’acte de revente trop tôt, les délais de la loi étant stricts
si c’est votre domicile que vous revendez avec une plus-value, ne le quittez pas trop vite avant d’avoir signé votre acte notarié de (re)vente, car il faut un délai de résidence effective « d’au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l’aliénation a eu lieu », avec une période de 6 mois « au maximum durant laquelle l’habitation doit rester inoccupée », délai qui pourra « s’intercaler entre la période d’au moins 12 mois et le mois au cours duquel l’aliénation a eu lieu » (sic complicata : art. 93 bis, 1° CIR 1992)
