Nous sommes alertés par un nombre grandissant de membres confrontés à des taxes qui visent à punir un comportement, jugé comme étant « anormal ».
Exemples : la taxe de la commune de Berchem-Sainte-Agathe sur les logements non répertoriés à l’administration de l’urbanisme (4.000 € / an par logement) ou la taxe sur « l’inoccupation » en Wallonie et à Bruxelles (jusqu’à 24.000 € / an par logement).
Quel est le problème ?
Ces « taxes » ne s’appliquent pas à un revenu mais à un comportement.
C’est d’autant plus problématique que de nombreux propriétaires ignoraient de bonne foi qu’ils étaient en infraction.
En effet, les critères sont souvent flous et discutables, la loi sur l’urbanisme ayant été modifiée à de très multiples reprises et la pratique administrative ne s’est raidie que très récemment.
Une amende doit rester une amende et ne pas prendre la forme d’une taxe.
Il y a une tendance dangereuse dans la classe politique à confondre « amende » et « taxe ».
Contrairement à l’amende comme celle qui vise par exemple l’excès de vitesse, la taxation doit nécessairement être proportionnée avec un revenu ou avec un capital susceptible de produire un revenu.
Après ce petit cours de droit, regardons les plaintes que nous avons reçues de nos membres.
Les plaintes concernent des taxations sans lien de causalité avec un revenu, mais avec la morale.
Monsieur A., 80 ans, à Ixelles : taxé à raison de 12.000 euros / an pour « inoccupation » d’un étage de la maison dans laquelle il est domicilié depuis sa … naissance et cela sans interruption. Que s’est-il passé ? A. avait loué un logement dans cette maison et quand son locataire est décédé, A. a décidé de ne pas relouer cet étage et d’occuper la totalité de la maison. Malgré le fait objectif que la police a constaté que A. occupe bien la totalité de sa maison, l’administration régionale a levé une taxe d’inoccupation de 6.000 euros la première année, 12.000 euros l’année suivante. L’affaire est en contestation devant le médiateur régional.
Monsieur C. 91 ans, de Saint-Gilles, n’a plus repeint sa façade depuis de nombreuses années. Elle est défraichie sans être délabrée, à l’exception de la corniche dont on voit le mauvais état en levant les yeux. Il reçoit une première notification de taxation de 1500 euros, faute de ne pas avoir repeint sa façade dans les trois mois de la sommation qui a été adressée par l’administration.
Madame J. de Bruxelles. Sa maison a subi un incendie dévastateur. La Ville estime que le temps de trouver un accord avec l’assureur et de faire les travaux est trop long, sans tenir compte qu’un tel chantier peut prendre plusieurs années. Après plusieurs rappels, la Ville impose un délai final d’un an, qui ne sera pas respecté de justesse. Bien que l’immeuble soit actuellement entièrement loué après travaux, la propriétaire doit s’acquitter d’une taxe unique de 20.000 euros. L’affaire est portée devant les tribunaux.
Monsieur O. de Schaerbeek, occupe avec toute sa famille une maison autrefois louée à trois locataires distincts : la commune veut taxer deux logements comme « inoccupés », l’affaire est portée devant les tribunaux.
De nombreux membres ont également des difficultés avec des anciens REZ commerciaux utilisés comme logements. A chaque fois, il s’agit d’anciens commerces sans grandes vitrines de sorte que l’aménagement en logement n’est pas problématique en soi, mais il est vrai que ce logement doit être approuvé par l’administration de l’urbanisme.
Nous sommes également régulièrement consultés par des membres qui font eux-mêmes les travaux pour mettre leurs logements en conformité avec les normes de location.
Il n’est pas rare que le temps leur manque de sorte qu’ils se trouvent poursuivis par l’administration pour aller plus vite alors que nous savons qu’il y a des milliers de logements publics qui attendent leur rénovation depuis des années.
Une autre forme de pénalisation à Bruxelles et en Wallonie est l’interdiction d’indexer les loyers lorsque le bail n’a pas été enregistré. Or, le locataire est désormais protégé par la loi, le défaut d’enregistrement de son bail n’y change rien. On ne voit dès lors pas où est le lien de causalité entre l’absence d’enregistrement d’un bail et l’interdiction d’indexer le loyer, mais rien n’y fait, le bailleur sera pénalisé par une mesure de rétorsion, et non pas par une amende pour enregistrement tardif, ce qui aurait été plus logique.
Comment réagir face à ces taxes « comportementales » ?
Le premier conseil que nous donnons est de réagir immédiatement en demandant de rencontrer physiquement, en présentiel, la personne de l’administration qui a adressé la mise en demeure.
Comme le délai pour obtenir un rendez-vous avec l’administration peut être long, il est également conseillé de réagir par lettre recommandée de préférence avec accusé de réception et d’adresser une copie par mail à l’administration concernée et d’y exposer les raisons des manquements.
Attention, il est important d’être le plus complet possible dès le début. C’est important pour le cas où cette taxation comportementale devait être portée devant les tribunaux.
Pour cette raison, en fonction de l’importance du risque de taxation, il est recommandé de faire appel à un avocat qui connait la matière de la taxation communale et régionale.
En effet, si le contribuable devait avoir oublié un moyen utile au début de la procédure, l’administration utilisera cet oubli contre le contribuable.
Recours auprès de l’ombudsman, auprès des tribunaux ou auprès du Conseil d ‘Etat ?
Si la taxation est maintenue, le propriétaire a plusieurs recours à envisager, dont un recours auprès du fonctionnaire-délégué, auprès de l’ombudsman, auprès des tribunaux ordinaires ou auprès du Conseil d’Etat, selon les situations.
Le conseil dans ce cas est de se faire assister par un avocat car chacune de ces instances a sa propre façon de travailler et les arguments ne seront pas développés de la même manière par exemple devant un tribunal ordinaire que devant le Conseil d’Etat. C’est assez curieux, mais c’est ainsi.
Que fait le SNPC ?
Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) est régulièrement sollicité de lancer des actions en justice en vue de l’annulation d’un règlement taxe communal, car les membres concernés par ce type de taxation se sentent victimes d’une grave injustice dès lors que la taxation ne repose pas sur un revenu mais sur un comportement jugé « abusif » par un fonctionnaire.
De manière générale, le SNPC n’intervient malheureusement pas dans des procédures individuelles devant les tribunaux ordinaires, comme les justices de paix.
Le SNPC donne la priorité d’attaquer des lois ou règlements ayant un caractère général devant le Conseil d’Etat ou la Cour Constitutionnelle.
Actuellement, une procédure est en cours devant la Cour Constitutionnelle concernant la grille des loyers truquée à Bruxelles et nous comptons lancer une nouvelle procédure devant la même Cour sur la déduction des intérêts immobiliers.
Pour ce qui concerne les taxes « comportementales », nous rappelons que le Conseil d’Etat a supprimé une taxe communale qui visait à punir les propriétaires qui donnaient en location des logements « sans permis d’urbanisme ».
Le Conseil d’Etat a annulé cette taxe au motif que cette compétence est exclusivement réservée à la région et que la commune avait créé la confusion sur l’objectif de son règlement en laissant croire que le but était purement financier. (SNPC c/ Schaerbeek, C.E. n° 219.721 du 12 juin 2012).
Ne nous réjouissons pas trop vite de cet arrêt du Conseil d’Etat car entre-temps, le parlement bruxellois a voté une ordonnance qui inflige une amende administrative très importante aux propriétaires même si le Parquet du Procureur du Roi a décidé de classer la procédure pénale d’infraction « sans suite ».
C’est une grave dérive à laquelle nous assistons à Bruxelles où des fonctionnaires se prennent pour des juges et infligent des amendes anormalement élevées sans aucun rapport avec la réalité taxable. C’est une confusion dangereuse.
