Quelques sujets brûlants dans les copropriétés

Le CRI n°460 - Janvier 2022
Quelques sujets brûlants dans les copropriétés

Aux fins de cerner les éléments les plus litigieux dans les Copropriétés, il suffit de lire les points mis à l’ordre du jour de nombreuses assemblées générales.

Outre les points habituels liés aux approbations des comptes ou aux décharges à donner, que retrouve-t-on comme points particuliers qui suscitent souvent débat ?

Celui lié au refus de support des charges de l’ascenseur par le copropriétaire du rez-de-chaussée.

Celui lié aux nuisances causées par un mode de vie d’un ou plusieurs occupants.

Celui lié aux infiltrations en provenance de terrasses.

Celui lié aux empiètements dans les parties communes.

Celui lié aux émoluments du syndic pour prestations exceptionnelles non couvertes par les forfaits revus dans le contrat conclu.

Cette liste est loin d’être exhaustive et nous les commenterons dans des articles successifs de notre magazine ainsi que dans notre prochain Webinaire fixé au jeudi 13 janvier 2021.

Nous commencerons par les deux premiers points litigieux.

Litige liés aux frais d'ascenseur

Partons d’un exemple

Un immeuble est composé de 4 étages.

Le propriétaire du rez-de-chaussée relève qu’il n’utilise jamais l’ascenseur même pour descendre au sous-sol.

L’acte de base relève que les charges sont fixées sur base des quotités, lesquelles ont été calculées en fonction de la valeur des appartements.

Aussi, le copropriétaire du rez-de-chaussée sollicite-t-il qu’il soit procédé à la modification des charges pour le partage des frais d’ascenseur dans la mesure où il n’utilise plus celui-ci.

Cette demande ainsi introduite a en outre généré une autre demande du copropriétaire du deuxième étage quelque peu effrayé par les travaux de renouvellement de l’ascenseur rendus nécessaires par la vétusté de celui-ci.

C’est ainsi qu’il soutient, lui qui utilise rarement l’ascenseur, que le partage des frais nouveaux ne devrait pas s’apprécier en fonction des quotités fixées mais en fonction de « l’usage ».

Au terme d’un raisonnement très personnel, il relève aussi que la course de l’ascenseur est plus grande pour les propriétaires des 3ème et 4ème étages et qu’il faut donc moduler les frais en fonction du niveau de l’appartement.

Relevons d’emblée, sur le plan technique, que cette approche, liée à la course de l’ascenseur plus importante pour les étages supérieurs est difficilement défendable, dans la mesure où l’arrêt de l’ascenseur à l’étage demandé, qu’il soit au 1er ou au 4ème, participe aussi à l’usure des mécanismes.

On serait ainsi parti, si on suit une telle thèse, fut-elle appuyée par un rapport d’expert..., dans des développements inconsidérés.

Et rappelons que le critère de l’utilité est bien distinct du critère de l’usage.

Si on n’use pas de l’ascenseur, ce n’est pas pour cela que son utilité est mise en cause.

Il faut donc en revenir aux principes de base

L’article 3.81 nouveau du Livre III du Code Civil précise :

« Les charges inhérentes à cette Copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, sont répartis en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité de ces accessoires pour chaque bien privatif.
Les parties peuvent également combiner à leur gré les critères de valeur et d’utilité».

L’article 3.88, 2°, a relève que l’Assemblée Générale décide à la majorité des 4/5èmes des voix « de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ».

On pourrait donc imaginer un glissement des critères et un passage total ou partiel du critère de la valeur au critère de l’utilité au profit du copropriétaire du rez-de-chaussée qui relève, non sans pertinence, qu’il n’utilise plus l’ascenseur (d’autant plus qu’il a peut-être vendu sa cave accessible au sous-sol par ledit ascenseur à un autre copropriétaire).

Ce glissement est possible mais dans des limites assez strictes.

Ainsi, l’A.G. permet cette modification à la majorité des 4/5èmes des voix.

Ce quorum est évidemment difficilement atteignable à partir du moment où, par la modification sollicitée, les charges des autres copropriétaires se trouvent agrandies.

Nous constatons que lorsqu’un tel sujet est mis sur la table, il n’a de réelles chances d’aboutir, au terme d’une négociation et d’un compromis, que si le débat est élargi en revoyant alors d’autres charges susceptibles d’être modifiées en prenant en compte l’utilité.

En d’autres termes, dans la négociation, il faut alors admettre que le glissement du critère de la valeur vers le critère de l’utilité le soit pour plusieurs charges.

Nous pensons notamment à la question de l’isolation d’une toiture-terrasse susceptible de profiter, surtout, au copropriétaire en-dessous de celle-ci.

A côté de ce glissement possible vers le critère d’utilité par l’Assemblée Générale, il y a lieu de noter qu’il est possible de saisir le Juge de Paix pour demander à celui-ci de rectifier (terme distinct de modifier) le mode de répartition des charges.

L’article 3.92 §7, 1° et 2° du Livre III du Code Civil précise :

« Tout copropriétaire peut demander au Juge de rectifier :

  1. La répartition des quotes-parts dans les parties communes si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble.

  2. Le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble ».

Comme précisé par Monsieur le Juge de Paix de FOREST dans un jugement du 5 mars 2021 (JJP, septembre – octobre 2021, pp. 422 et suivantes) :

« Le mot ‘rectifié’ indique la limite des possibilités du magistrat par rapport au mot ‘modification’ utilisé pour la décision de l’Assemblée Générale.

Dans ce cadre, le Juge de Paix ne peut que répéter sa propre jurisprudence selon laquelle l’acte de base n’a pas retenu le critère d’utilité dans la répartition des charges, comme, en l’espèce, il n’appartient pas au magistrat de remettre en cause ce choix fondamental qui opte pour une solidarité entre les copropriétaires sur base de la valeur des biens et non sur l’utilité de l’une ou l’autre des parties communes... ».

En d’autres termes, ce saut du critère de la valeur vers le critère de l’utilité, le magistrat ne peut le faire.

Il doit se borner à constater des erreurs.

D’où peuvent-elles provenir ?

Il se peut qu’après rédaction de l’acte de base d’un nouvel immeuble, notamment suite à la faillite d’un entrepreneur, la construction initiale à la base de la fixation des quotités ait été légèrement modifiée.

Tel peut être notamment le cas lorsqu’il a été supprimé l’un ou l’autre emplacement de parking dans les sous-sols au profit d’espaces communs destinés, par exemple, à recevoir alors des containers pour les poubelles.

Tel peut être aussi le cas lorsque le chantier initialement fixé et projeté a fait l’objet de modifications en ce qui concerne les superficies.

Après expertise, souvent ordonnée par le Juge de Paix qui mandate un géomètre, on peut alors envisager une « rectification » de la répartition des charges liées aux quotités erronément fixées.

On pourrait aussi imaginer que les Juges rectifient un mode de répartition des charges sans nécessairement toucher aux quotes-parts comme le prévoit l’article 3.92 §7, 2°.

Cela signifie-t-il que, à défaut d’erreur reconnue, toutes les portes se ferment pour ce malheureux copropriétaire du rez-de-chaussée n’utilisant pas l’ascenseur et qui devrait payer les frais liés au renouvellement de celui-ci ?

Nous ne le pensons pas mais le parcours judiciaire de ce copropriétaire restera aléatoire.

Comment peut-il alors agir ?

Il importe préalablement qu’il saisisse l’Assemblée Générale de sa demande que, pour les besoins de la présente explication, l’on considérera non rencontrée par ladite assemblée qui entend maintenir le système existant.

Alors, ce copropriétaire pourrait, dans le délai de 4 mois qui suit la décision de l’Assemblée Générale, saisir le Juge de Paix sur base de l’article 3.92 §3 du Livre III du nouveau Code Civil (ancien article 577/9 §2).

« Tout copropriétaire peut demander au Juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’Assemblée Générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’Assemblée Générale a eu lieu».

Dans ce cas, la saisine du Juge de Paix aurait une base juridique distincte de l’article portant sur la rectification.

Il ne s’agira pas pour le magistrat cantonal de « rectifier ».

Il s’agira de voir si ce refus de modification des charges par l’assemblée générale est une décision, soit abusive, soit frauduleuse, soit irrégulière.

Nous n’aborderons que le caractère abusif et considérerons d’emblée qu’elle n’est pas irrégulière ni frauduleuse.

« Est constitutif d’abus de droit le fait d’exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente.
Le Juge est tenu d’examiner la proportion entre l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit et le dommage causé à l’autre partie, en tenant compte de toutes les circonstances de la cause.
En conséquence, le Juge ne peut écarter le moyen tiré de l’existence d’un abus de droit sans examiner s’il ressort de circonstances que le préjudice subi par une partie est sans proportion avec l’avantage recherché ou obtenu par l’autre partie »
(Cassation, 1ère chambre, 19.03.2015, p. 836).

Ainsi, il s’agit là du respect du critère général de proportionnalité.

Reconnaissons qu’il y a là un pouvoir d’interprétation très important du magistrat.

Traditionnellement, la Cour de Cassation admet l’abus de droit dans plusieurs hypothèses :

  • L’exercice d’un droit avec l’intention exclusive de nuire.

  • Le choix entre différentes manières d’exercer un droit, avec la même utilité, de la voie la plus préjudiciable pour autrui ou pour l’intérêt général.

  • L’exercice d’un droit à une fin économique ou sociale différente de celle que le législateur lui a attribuée.

  • L’exercice d’un droit sans intérêt raisonnable et suffisant ou légitime.

  • L’exercice d’un droit causant un dommage sans proportion avec l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit.

Retombons sur la question de l’ascenseur et du copropriétaire du rez-de-chaussée d’un immeuble de 4 étages appelé à financer à concurrence de sa quote-part, le coût de la machinerie nouvelle de l’ascenseur dont il ne se sert pas.

Ne pourra-t-il pas soutenir que la solidarité entre copropriétaires a certaines limites et qu’il existe dès lors une disproportion telle que définie supra ?

L’ampleur de cette disproportion sera proportionnelle à sa participation dans les frais qu’il considère comme excessive.

Prenons l’exemple de ce bloc composé d’un rez-de-chaussée et de 4 étages, les quotités étant respectivement, pour le rez-de-chaussée plus vaste de 4.000/10.000èmes et, pour chacun des appartements aux 1er, 2ème, 3ème et 4ème étage, de 1.500/10.000èmes.

Imaginons une dépense nécessaire pour la remise en état de l’ascenseur de 10.000,00 €.

N’est-ce pas « abusif » de faire supporter par le propriétaire du rez-de-chaussée une dépense de 4.000,00 € alors que l’ascenseur ne profitera qu’aux 4 copropriétaires des étages qui, eux, ne décaisseront que 1.500 € ?

Certes, on pourrait imaginer que le Juge de Paix choisisse une voie médiane au nom de cette solidarité relevée supra pour considérer qu’il faut néanmoins faire participer le propriétaire du rez-de-chaussée mais avec un mode de répartition autrement modalisé.

Le texte légal prévoit en effet une autre possibilité que celle de l’annulation du rejet de la demande d’annulation puisqu’il est précisé :

« Tout copropriétaire peut demander au Juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’Assemblée Générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans le délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l’Assemblée Générale a eu lieu » (Ancien article 577/9 §2 devenu article 3.92, §3 du Code civil). »

Toutefois, force est de reconnaître que cette voie, les Juges de Paix hésitent à l’utiliser dans la mesure où ils considèrent que le pouvoir souverain de l’Assemblée Générale rend difficile une substitution de décisions.

Certes, il faut pouvoir encore justifier utilement, dans l’exemple donné, la voie d’une participation « plus légère » du copropriétaire du rez-de-chaussée à partir du moment où il est reconnu qu’il n’utilise plus du tout l’ascenseur.

Celui-ci relèvera qu’il doit être dispensé de l’intégralité des frais. Et que c’est donc « tout ou rien ».

La réformation par une modération décidée par le Tribunal apparaît donc difficile en l’espèce.

D’autres cas de figure pourraient néanmoins se présenter au Tribunal qui pourrait alors non pas annuler mais « réformer » comme le permet le texte légal.

Ainsi, rien n’empêcherait le Tribunal saisi d’une demande d’un copropriétaire entendant voir réformer un vote de modification de la répartition des charges pour des travaux d’isolation d’une toiture plateforme, de considérer, dans son jugement, qu’une partie plus importante du coût des travaux à réaliser doit être supportée par le propriétaire de ce dernier étage profitant en premier lieu de ceux-ci, les autres copropriétaires profitant d’une façon moindre de ces travaux, même s’ils portent aussi sur la réfection de la toiture.

Litige lié aux nuisance causées par un mode de vie d'un ou plusieurs occupants

Préalablement, nous reprendrons ci-dessous les principes déjà explicités dans un CRI précédent pour cerner ultérieurement la problématique des troubles dans les Copropriétés.

Rappelons que ces troubles ne sont pas nécessairement fautifs au sens de l’article 1382 C.C.

C’est pourquoi, il faut souvent avoir égard à la théorie des troubles de voisinage repris dans le Code Civil Nouveau.

« Article 3.101. Troubles anormaux de voisinage.

§1. Les propriétaires voisins ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien immeuble.
Dans l’exercice de l’usage et de la jouissance, chacun d’eux respecte l’équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage qui lui est imputable.
Pour apprécier le caractère excessif du trouble, il est tenu compte de toutes les circonstances de l’espèce, telles que le moment, la fréquence et l’intensité du trouble, la préoccupation ou la destination publique du bien immeuble d’où le trouble causé provient.

§2. Celui qui rompt l’équilibre précité est tenu de le rétablir.
Le Juge ordonne celles des mesures suivantes qui sont adéquates pour rétablir l’équilibre :

  1. Une indemnité pécuniaire pour compenser le trouble excessif.

  2. Une indemnité pour les coûts liés aux mesures compensatoires prises quant à l’immeuble troublé pour ramener les troubles à un niveau normal.

  3. Pour autant que cela ne crée pas un nouveau déséquilibre et que l’usage et la jouissance normaux de l’immeuble ne soient pas ainsi exclus, l’interdiction du trouble rompant l’équilibre ou des mesures, concernant l’immeuble causant le trouble, pour ramener les troubles à un niveau normal. »

Voyons maintenant la possible application de cette théorie à une Copropriété.

Imaginons, pour être concrets, que les troubles résultent de ce que le voisin de l’appartement supérieur est un féru de batterie (Nous choisissons expressément un exemple « fort »).

Ce n’est pas, dans ce cas précis, une indemnité que cherchera le ou les copropriétaires préjudiciés mais plutôt « une interdiction du trouble ».

Dans ce cas, deux difficultés se présenteront :

  1. La démonstration de ce trouble si ce joueur de batterie nie celui-ci.

  2. La sanction possible.

Déposer plainte est rarement une voie utile dans la mesure où il faut encore que ce bruit intempestif soit constitutif d’une infraction mais, surtout, que la Police daigne se déplacer, celle-ci considérant « assez vite » que cela relève du Droit Civil et qu’elle n’a pas à interférer dans les relations entre copropriétaires.

De plus, à supposer même que la Police daigne descendre sur les lieux, encore faut-il qu’au moment où celle-ci arrive, le trouble soit encore présent.

Mais la démonstration de ce trouble peut néanmoins être faite par le biais d’attestations de diverses personnes, lesquelles doivent néanmoins répondre à des formes précises (voir article 961/1 du Code Judiciaire)

Nous rappelons succinctement que ces attestations doivent être écrites de la main de la personne qui s’engage, être dûment contresignées, accompagnées d’une copie de la carte d’identité et aussi reprendre la formule sacramentelle suivante :

« Je sais que la présente attestation sera utilisée en justice et que toute déclaration inexacte, fausse ou incomplète m’expose à des poursuites pénales pour faux en écriture ».

Rien n’empêcherait non plus que soit réalisé un enregistrement, à plusieurs périodes, et qu’un sonomètre puisse mesurer l’intensité du son.

Et quid si, malgré ces preuves ainsi rassemblées et produites portant sur l’importance du trouble, le joueur de batterie fait la sourde oreille... ?

Cela rend nécessaire la procédure judiciaire.

Il faut encore obtenir un jugement mais il faut surtout que ce jugement soit « exécutable » et qu’il permette la cessation effective du trouble.

L’astreinte (sanction financière en cas de constat de la violation d’une interdiction) est une voie utile mais encore faudra-t-il établir, de manière certaine, la violation de cette interdiction qui donnerait droit à une indemnité par manquement constaté.

Certes, la voie la plus sûre pour ce constat est celui de l’huissier mais il faut être raisonnable : aller demander une prestation d’huissier à une date et une heure qui correspondent à la période pendant laquelle le batteur « travaille » est difficile.

Nous croyons néanmoins que l’astreinte peut faire peur et doit être utilisée comme moyen de pression.

On peut aussi avoir une attitude encore plus ferme et aller jusqu’à demander au Tribunal (certaines juridictions ont osé aller aussi loin) que l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire, doive quitter les lieux dans un délai à convenir.

Pour en arriver à oser formuler une telle demande qui, il est vrai, peut paraître assez audacieuse, il faut évidemment un dossier « en béton » et démontrer que les avertissements répétés du syndic suivis et aussi précédés d’un point très précis mis à l’Ordre du Jour d’une Assemblée Générale, n’entraînent aucun effet positif.

C’est ainsi qu’il fut jugé, dans un cas de troubles graves : (élément déjà explicité dans un CRI précédent par nos soins)

«S’il est vrai que l’Association des Copropriétaires n’a pas de relation contractuelle directe avec le locataire, le règlement général de copropriété est toutefois opposable aux occupants de l’immeuble, en sorte que l’Association des Copropriétaires peut solliciter en justice toutes mesures nécessaires en vue du respect du règlement, en ce compris une mesure qui concernerait un locataire. En conséquence, le Tribunal autorise l’Association des Copropriétaires de l’immeuble à faire procéder, si nécessaire et à sa seule initiative, à l’expulsion » (J.P. UCCLE, 13/12/2000 ; R.C.D.I. 2006-2, page 29).

Lorsqu’une telle demande est formulée par l’Association des Copropriétaires à l’égard d’un locataire, il importe que celle-ci prenne l’initiative de mettre également à la cause le propriétaire qui a fait choix de ne pas agir directement, dans la mesure où, par cette mesure, l’A.C.P. le prive du droit de toucher les loyers.

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Le propriétaire de l’appartement doit donc pouvoir exprimer également son point de vue mais il ne nous apparaît pas que l’article 544 du Code Civil (droit de jouir et de disposer du bien) puisse faire obstacle à la demande de l’Association des Copropriétaires en cas de troubles ne permettant pas la poursuite d’une vie harmonieuse au sein de la Copropriété.

Attention toutefois de bien étudier qui introduit cette action.

En effet, dans le cas d’une nuisance sonore subie par l’un ou l’autre copropriétaire, ce n’est pas l’Assemblée Générale, gardienne des parties communes, qui devrait intervenir mais le ou les copropriétaires préjudiciés.

La situation est différente, si le perturbateur, par exemple par le biais de poubelles constamment laissées dans les parties communes, porte atteinte à celles-ci.

Ainsi, il faudrait démontrer que le trouble dénoncé n’est pas exclusivement subi dans une partie privative.

L’exemple du bruit des chaises déplacées subi par l’occupant de l’étage inférieur ne permettrait pas à l’Association des Copropriétaires d’agir.

Par contre, le cas d’odeurs nauséabondes consécutives au placement des poubelles dans un lieu ne convenant pas ou l’hébergement de personnes non désirables dans un appartement avec va-et-vient constant dans les parties communes pour y accéder justifie une demande de l’Association des Copropriétaires. C’est la localisation totale ou partielle des troubles subis qui peut justifier le droit d’action de l’A.C.P.

Ladite A.C.P. sera utilement représentée par son syndic.

Celui-ci devra-t-il préalablement recevoir mandat de l’Assemblée Générale ?

Si le mandat donné est bien naturellement une voie plus sûre pour éviter des contestations portant sur la recevabilité de la demande, il ne nous apparaît pas, lorsqu’il y a urgence (tel est le cas du trouble manifeste), qu’il faille imposer au syndic la réunion d’une Assemblée Générale Extraordinaire pour mettre fin à une situation de troubles.

Selon l’article 3.89§4,2°, le syndic doit «accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire ».

En l’espèce, la gravité du trouble peut exiger une intervention immédiate s’il y a mise en cause d’un usage normal des parties communes.

Relevons aussi l’article 3.92§1 prévoyant, en son alinéa 3, la possibilité pour le syndic d’introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’Assemblée Générale dans les plus brefs délais.

Mais il nous apparaît que la question de la ratification est indépendante du droit à agir et concerne exclusivement mandant/ mandataire (soit l’Association des Copropriétaires d’une part et syndic d’autre part).

Il est évident que ces voies procédurales sont lourdes et qu’elles ne s’imposent qu’en cas d’obstination du fauteur de troubles dûment averti des préjudices qu’il fait subir à d’autres.

La voie du dialogue, de la conciliation et de la médiation est toujours à privilégier mais, hélas, elle n’est pas toujours possible.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.