Un arrêt de la Cour de cassation du 20 mars 2026 (C.24.0122.F) vient modifier une certitude établie depuis 2013 : en matière de bail commercial, la lettre recommandée n'est plus le passage obligé du preneur qui entend obtenir le remboursement d'indexations indûment perçues. La Cour ouvre une voie judiciaire directe. Pour les bailleurs commerciaux, la portée pratique de cette évolution mérite d'être soigneusement mesurée.
Le mécanisme légal : rappel de l'article 1728quater de l'ancien Code civil
L'article 1728quater, § 1er, de l'ancien Code civil a instauré un régime spécifique de remboursement des sommes payées par le preneur au-delà de ce que la loi ou la convention autorise — notamment en cas de clause d'indexation excédant le plafond légal de l'article 1728bis. Ce régime, qualifié par la doctrine de « bloc procédural cohérent », s'articule en trois temps.
Premièrement, le preneur adresse au bailleur une lettre recommandée à la poste contenant sa demande de remboursement. Cette formalité joue un double rôle : elle informe le bailleur des prétentions du preneur avant tout recours judiciaire — lui ménageant ainsi la possibilité de s'exécuter volontairement — et elle constitue le point de départ du délai de prescription.
Deuxièmement, la restitution n'est exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq années précédant l'envoi du recommandé. Les paiements antérieurs à cette fenêtre quinquennale sont définitivement hors de portée.
Troisièmement, le preneur dispose d'un délai d'un an à compter de l'envoi du recommandé pour introduire son action en justice (art. 2273, al. 2, ancien C.civ.), à peine de prescription.
La disposition est impérative : les parties ne peuvent y déroger contractuellement. Cette nature impérative était communément comprise comme protégeant les intérêts respectifs des deux parties — le preneur, en lui ouvrant un droit à restitution ; le bailleur, en limitant dans le temps l'exposition financière à laquelle il s'expose.
L'arrêt du 18 novembre 2013 : la lettre recommandée, une formalité irremplaçable
Avant 2026, la jurisprudence de la Cour de cassation paraissait avoir fermement clos la question. Dans un arrêt du 18 novembre 2013 (C.12.0442.F), rendu dans le contexte d'un bail de résidence principale régi par la loi du 20 février 1991, la Cour avait jugé qu'une convocation en conciliation devant le juge de paix ne pouvait valablement remplacer la lettre recommandée, même si elle atteignait l'un de ses objectifs (informer le bailleur). La formule était sans équivoque :
« S'agissant d'une formalité prescrite dans l'intérêt du bailleur, elle ne peut être remplacée par un acte ne produisant pas les mêmes effets, tel un appel en conciliation du bailleur devant le juge de paix compétent. »
Le raisonnement était cohérent : la conciliation informait le bailleur, certes, mais ne faisait pas courir la prescription annale. Or le recommandé produit ces deux effets cumulativement. Un acte n'en produisant qu'un seul ne peut lui être substitué.
Il convient de souligner que cet arrêt concerne le bail de résidence principale — matière dans laquelle le législateur a entendu protéger le preneur en tant que partie réputée faible. La transposabilité directe de cette jurisprudence au bail commercial, où la protection du preneur n'est pas nécessairement la même préoccupation centrale du législateur, pouvait déjà, à l'époque, prêter à discussion. L'arrêt de 2026 apporte une réponse — partielle — à cette interrogation.
L'arrêt du 20 mars 2026 : une voie judiciaire directe en bail commercial
L'affaire soumise à la Cour en 2026 portait sur un bail commercial portant sur un local à Wavre. Le bail, conclu en 1996, stipulait une clause d'indexation forfaitaire de 3 % par an — taux excédant manifestement le plafond légal de l'article 1728bis. Lors de la cession du bail en 2016, le nouveau preneur avait repris les obligations du bail à un loyer de 3.063,90 €. Il avait ensuite régulièrement payé les loyers indexés jusqu'en octobre 2020, avant de cesser ses paiements en invoquant les effets de la crise sanitaire.
Sans jamais avoir envoyé de lettre recommandée, le preneur avait sollicité le remboursement des indexations indues directement par voie de conclusions déposées au greffe le 22 avril 2021. Le premier juge avait déclaré la demande irrecevable ; la juridiction d'appel l'avait accueillie, en estimant que le dépôt de conclusions « valant signification » (art. 746 C.jud.) se substituait au recommandé. C'est ce jugement qui fut déféré à la Cour de cassation.
La Cour rejette le pourvoi, mais par un raisonnement fondamentalement différent de celui de la juridiction d'appel — et dont la portée dépasse la simple question de l'équivalence procédurale. Après avoir rappelé le mécanisme de l'article 1728quater, la Cour ajoute un développement entièrement nouveau :
« Ces dispositions ne portent pas préjudice au droit du preneur de demander en justice le remboursement des montants échus et payés au cours des cinq années qui précèdent sa demande, sans faire précéder celle-ci d'une lettre recommandée à la poste. »
La distinction avec 2013 est nette. En 2013, la Cour répondait à la question : peut-on remplacer le recommandé par un autre acte ? Réponse : non. En 2026, la Cour répond à une question différente : le recommandé est-il obligatoire pour agir en justice ? Réponse : non. Il ne s'agit pas d'une substitution mais d'une voie alternative et autonome : le preneur peut, s'il le préfère, s'adresser directement au juge, sans recommandé préalable, et récupérer les sommes indûment payées au cours des cinq ans précédant sa demande judiciaire.
Le mécanisme du recommandé n'est pas supprimé pour autant : il demeure utile pour le preneur car il fixe formellement le dies a quo de la fenêtre quinquennale et fait courir la courte prescription annale. Mais c'est désormais une option, non une condition de recevabilité.
Ce que l'arrêt ne dit pas : deux zones d'incertitude
Un commentaire honnête de cet arrêt impose de signaler ce qu'il laisse sans réponse.
Sur la prescription de l'action directe.
La prescription annale de l'article 2273 court à compter de l'envoi du recommandé. Sans recommandé, elle ne peut commencer à courir. Quelle prescription gouverne alors l'action directe en justice ? La prescription de droit commun — dix ans sous l'ancien Code civil, cinq ans pour les droits personnels sous le nouveau Code civil en vigueur depuis le 1er janvier 2023 ? L'arrêt est silencieux sur ce point. Pour le bailleur, cette incertitude est potentiellement défavorable : une action directe non précédée d'un recommandé pourrait théoriquement échapper à la courte prescription annale et s'inscrire dans un délai plus long. La question mérite une analyse approfondie que la doctrine devra apporter.
Sur le champ d'application.
L'arrêt porte sur un bail commercial et l'article 1728quater de l'ancien Code civil. Il serait imprudent d'en étendre automatiquement la portée au bail de résidence principale régi en Wallonie par le décret du 15 mars 2018. Ce décret dispose de son propre régime d'indexation et de remboursement. La Cour s'est prononcée sur un texte spécifique dans un contexte spécifique ; la transposabilité de la solution au bail d'habitation wallon est une question distincte qui appelle une analyse séparée.
Conclusion
Pour le bailleur commercial, l'enseignement de l'arrêt du 20 mars 2026 est clair. Il ne peut plus considérer l'absence de lettre recommandée comme un obstacle procédural susceptible de paralyser l'action du preneur. Un preneur insatisfait des indexations appliquées peut désormais l'attraire directement en justice, sans préavis, sans lui avoir offert l'opportunité de s'exécuter volontairement, sans que la prescription annale ait commencé à courir.
Il en ressort une plus grande incertitude juridique sur le sujet puisque par exemple, un locataire pourrait réclamer bien après la fin du bail le remboursement des sommes qu’il estime indues. Reste la question de la prescription qui méritera d’être examinée par la doctrine et la jurisprudence.
