Comment s'est comporté le marché du viager en 2020 ?

Le CRI n°452 - Mars 2021
Comment s'est comporté le marché du viager en 2020 ?

Le marché du viager est en plein développement. Ce type de vente comporte effectivement de nombreux avantages qui vous sont détaillés dans notre brochure l' "ABC du Viager". Au-delà de tous ses aspects pratiques, il est intéressant de jeter un œil dans le rétroviseur et de faire le point sur l'année 2020.

On peut observer plusieurs choses. D'abord que le nombre d'immeubles mis en vente viagère en 2020 par rapport à 2019 est quasiment identique, alors qu'habituellement on assiste à une croissance. La raison doit être cherchée du côté de la crise sanitaire qui a rendu plus hésitants les propriétaires-vendeurs.

En revanche, le délai pour trouver un acquéreur semble s'être raccourci, les candidats-acquéreurs étant plus pressés d'acheter en 2020. Régulièrement des biens se sont vendus en quelques jours. Le comportement est connu, l'incertitude globale a poussé le belge à se tourner vers « la brique » comme valeur-refuge.

2020 en quelques chiffres

Nombre d'immeubles mis en vente : 377 annonces en 2020

Pourcentage Maisons/Appartements

  • 72% Maisons

  • 28% Appartements

Commentaire : Manifestement les propriétaires de « maisons » sont plus enclins à vendre en viager alors qu'on pourrait penser que c'est davantage une démarche qui plait aux populations « urbaines ».

Prix médian (= prix le plus souvent demandé) :

  • Maisons : 252.500€

  • Appartements : 250.000€

Nombre de ventes en viager par province :

  1. Liège : 73

  2. Hainaut : 70

  3. Bruxelles : 48

  4. Brabant wallon : 36

  5. Namur : 36

  6. Brabant flamand : 34

  7. Flandre occidental : 28

  8. Flandre orientale : 22

  9. Anvers : 16

  10. Luxembourg : 10

  11. Limbourg : 4

Commentaire : on constate que le viager est le plus populaire à Bruxelles, en Province de Lège, de Hainaut et qu'à l'inverse il est très peu pratiqué en Flandre en général et en Province du Luxembourg. Notre expérience nous permet d'affirmer que si le viager est peu pratiqué en Province du Luxembourg, les immeubles s'y vendent pourtant très bien en viager. Sans doute le mécanisme y est moins connu.

ABC du viager
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Les minimum et maximum en valeur vénale (pleine propriété) :

  • Minimum : 20.000€

  • Maximum (il s'agissait d'un garage) 1.300.000€

  • Moyenne 250.000€

Commentaire : l'image d'Epinal du viager c'est... une dame seule, vivant chichement dans son petit appartement alors qu'au vu des chiffres, il s'agit plutôt d'un couple habitant une maison et disposant dans la moitié des cas d'un patrimoine immobilier et mobilier certain. Bref en 2021 on peut dire que le viager est devenu très décomplexé et qu'effectivement les seniors y ont de plus en plus recours pour améliorer leurs revenus, qu'ils soient limités ou conséquents, qu'ils aient des enfants ou pas.

Bouquets et rentes maximum :

  • Bouquet maximum = 500.000€

Commentaire : un bouquet d'un demi-million d'euros est rarissime et vise un immeuble de très grande valeur ; en général il est de 10/15% de la valeur en pleine propriété lorsque le propriétaire est âgé de plus de 70 ans.

  • Rente maximum = 4.500€/mois

Commentaire: le montant fait rêver mais il est à mettre en relation avec des immeubles de plus de 800.000 euros et des vendeurs de plus de 80 ans ; il démontre surtout qu'en viager aujourd'hui, il est possible de trouver des investisseurs capables d'assumer chaque mois des rentes très conséquentes.

Ages des vendeurs en viager occupé :

  • Mediane/moyenne = 73.5ans

  • Maximum = 92 ans

Commentaire : pour vendre en viager occupé (le propriétaire souhaite rester habiter dans « son » bien), la septentaine est l'âge idéal. Attendre d'avoir 90 ans va certes générer des rentes plus élevées que si on en a 70, mais pour en profiter combien de temps ?

Age des vendeurs en viager libre (le vendeur n'habite pas l'immeuble) :

Commentaire : en viager libre, à partir de 60 ans c'est possible de vendre.

Pourcentage de viagers OCCUPéS vs LIBRES : 276 viagers occupés contre 88 viagers libres

Commentaire: le viager LIBRE consiste à vendre en viager (bouquet + rentes) mais sans garder le droit d'y habiter ; typiquement cela s'adresse à des propriétaires qui donnaient jusqu'à présent le bien en location et veulent désormais s'éviter les tracas locatifs.

Valeurs moyennes des bouquets, rentes, durée contractuelle de paiement :

  • Rente = 690€

  • Bouquet = 47.300€

  • Durée moyenne = 15 as

Commentaire : rappelons que la durée de payement des rentes est librement choisie par le vendeur mais qu'il est logique qu'elle soit proche de son espérance de vie statistique. Prévoir une durée de payement de 5 ans pour une personne de 70 ans est illogique, tout comme prévoir 15 ans pour un monsieur de 90 ans.

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Conclusion

En 2020 le marché du viager s'est bien comporté, tant en volume qu'en prix, malgré la crise sanitaire et les visites rendues difficiles.

La demande de biens en viager a été très soutenue, si bien que deux tendances ont pu être observées :

  1. les montants des rentes ont été tirés légèrement vers le haut ;

  2. l'âge des propriétaires est régulièrement descendu en-dessous de 70 ans. Des vendeurs « jeunes » (67, 69 ans) ont pu arriver sur le marché et vendre leur immeuble, ce qui est rare habituellement.

Le début de l'année 2021 semble avoir bien démarré, certains propriétaires ayant décidé de passer à l'action. On ne peut leur donner tort, la demande de biens en viager étant soutenue et les prix de l'immobilier élevés. Affaire à suivre...

Provenance des données : www.smartblock.be

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.