Du bon usage de nos modèles de baux - 2ème partie

Le CRI n°446 - Septembre 2020
Du bon usage de nos modèles de baux - 2ème partie

Nous rappelons que le modèle suivi pour les présents commentaires est celui du bail d'appartement pour résidence principale de la Région bruxelloise.

Les conseils donnés valent en réalité pour tous nos baux.

Nous avons examiné les différents chapitres depuis le début du bail jusque et y compris l'article 7 du bail qui traitait de l'état des lieux d'entrée, mais qui constitue le point 9 de l'article lui-même.

Pour la compréhension du lecteur, l'idéal est de lire d'abord l'article et ensuite le commentaire.

10. Charges privatives (article 8 du bail)

Il est important pour le bailleur, et d'ailleurs pour le preneur aussi, de disposer de compteurs individuels d'eau, gaz et électricité, de sorte que la facturation soit faite directement par les compagnies distributrices. Pour l'électricité et le gaz, et pour autant que l'immeuble soit pourvu de compteurs des compagnies, il y a rarement des problèmes.

Il faut proscrire le plus possible les compteurs collectifs avec des compteurs de passage pour chaque locataire, ce qui amène souvent des discussions par absence de relevé contradictoire à l'entrée et à la sortie, difficultés d'établir les décomptes et de faire la part des choses entre les consommations et les abonnements, sans compter, pour l'électricité, les facturations séparées dans certains cas pour la consommation de jour et de nuit.

Pour la consommation d'eau, il faut être extrêmement prudent pour que le bailleur ne soit pas, in fine, obligé de payer les factures.

La compagnie VIVAQUA est assez exigeante sur les formalités et des litiges judiciaires sont intervenus. Nous reviendrons dans un prochain article sur ces différentes questions.

S'il n'y a pas de compteurs individuels dans l'immeuble, il convient de suivre le tableau du bail du SNPC qui figure à la page 7, article 8, C.

11. Charges communes de l'immeuble (article 9 du bail)

Le bail du SNPC prévoit plusieurs hypothèses.

Il faut choisir lesquelles s'adaptent à la situation de l'immeuble. Des montants forfaitaires sont prévus ou des pourcentages. L'un exclut l'autre. Il faut être attentif à ne pas compléter le tableau par des données contradictoires, c'està-dire indiquer un montant et un pourcentage. C'est l'un ou l'autre.

Dans ce cas précis, mais de façon générale dans le modèle de bail, il ne faut pas oublier de remplir les espaces « blancs » (sauf que le bail que nous commentons est imprimé en jaune…).

12. Récapitulatif du financement des charges privées et des charges communes de l'immeuble (article 10 du bail)

Pour bien remplir cet article, comme pour le précédent, il convient d'y réfléchir avant le jour de la signature et d'indiquer les choix retenus, par exemple au crayon, avant, et s'ils conviennent, de gommer les passages au crayon et de les retranscrire à l'encre si le choix est confirmé ou de les modifier évidemment, si nécessaire.

Nous profitons de l'examen de cet article pour rappeler que toute rature doit être approuvée par un paraphe des deux parties (ou trois ou quatre s'il y a plusieurs bailleurs et preneurs).

Nous arrivons à l'examen des clauses générales du bail à partir de l'article 11 de celui-ci.

13. Entretien (article 11 du bail)

Cette question est réglementée dans la région de Bruxelles par l'arrêté royal du 23 novembre 2017, publié au Moniteur le 8 décembre 2017.

Le Moniteur belge peut être consulté via l'adresse http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/welcome.pl

Tant ces dispositions régionales que l'article 11 du bail du SNPC sont particulièrement détaillées. Les bailleurs et les locataires ont d'ailleurs intérêt à lire attentivement le modèle de bail avant la signature de celui-ci, et à le consulter dès qu'il y a une divergence de vue. La réponse aux questions figure le plus souvent dans le bail et les différends proviennent d'une méconnaissance de celui-ci ou de la loi ou des dispositions régionales.

14. Recours (exercés par le preneur contre le bailleur - article 12 du bail)

Cet article examine les possibilités pour le preneur d'exercer un recours contre le bailleur et les limites de ce recours.

15. Modification du bien loué (article 13 du bail) et impôts (article 14 du bail)

L'article 13 parle de lui-même et il n'est pas nécessaire de le commenter, pas plus d'ailleurs que l'article 14 relatif aux impôts. Rappelons que le précompte immobilier (trop souvent appelé erronément « cadastre ») ne peut être mis à charge du locataire dans un bail de résidence principale. Précisons qu'il ne faut pas confondre revenu cadastral avec précompte immobilier.

Le revenu cadastral est le revenu théorique du bien, tandis que le précompte immobilier est le pourcentage d'impôt à payer sur base de ce revenu cadastral.

Ce pourcentage change pratiquement tous les ans, en raison de modifications, presque annuelles, des centimes additionnels pour les communes.

16. Assurance (article 15 du bail)

Cet article est très clair. Le bailleur sera attentif à réclamer, non seulement une copie des conditions générales et particulières de la police du locataire, mais également les preuves de paiement.

17. Animaux (article 16 du bail)

Le SNPC lutte actuellement pour le maintien de la légalité de cette disposition car non seulement la jurisprudence a nettement évolué depuis quelques dizaines d'années en faveur de la possession d'animaux par le locataire, mais récemment certains politiciens ont proposé que l'interdiction de principe soit considérée comme contraire à la loi.

Le SNPC considère qu'il y a lieu de maintenir cette interdiction de principe, même si, pour cette question comme pour d'autres d'ailleurs, l'abus de droit ne peut pas se produire.

Les juges de paix saisis d'un différend de ce type entre bailleur et preneur exercent d'ailleurs leur rôle non seulement de juge, mais aussi de conciliateur et il ne faut pas les enfermer dans un carcan.

Posséder un animal de compagnie traditionnel de petite taille et non dérangeant devrait rester admis, mais il y a trop d'aspects subjectifs et de cas individuels pour prévoir dans une nouvelle loi, ou une disposition régionale, ce qu'on a appelé en d'autres temps « l'interdiction d'interdire ».

La compagnie d'un animal peut être très utile à l'équilibre psychologique de certaines personnes, spécialement les gens âgés ou dépendants, et il serait cruel de vouloir sa disparition des ménages souvent unipersonnels.

Par contre, la liberté de disposer d'un animal de compagnie a des limites qui sont les droits des autres occupants de l'immeuble. Un grand chien peut faire peur, même s'il est très amical avec son maître (il y a des exceptions et des comportements imprévus). De même, la présence d'un chien qui aboie toute la journée parce qu'il est seul ou dès qu'il entend un bruit, même quand son « maître » est présent, peut s'avérer intolérable. L'interdiction de principe écrite dans le bail est de nature à modérer les détenteurs d'animaux. Pensons aussi à la présence dans les appartements de ce qu'il est convenu maintenant d'appeler les NAC (nouveaux animaux de compagnie). Cela veut dire, n'importe quel animal.

Les juristes du SNPC ont déjà été confrontés aux plaintes consécutives à la présence d'un cochon dans un appartement et ce n'était pas un cochon d'Inde.

La presse rapporte fréquemment la fuite d'animaux plus ou moins dangereux provenant, non pas d'un zoo, mais de propriétés privées ou même d'appartements (reptiles, félins, etc…).

Il est donc préférable de maintenir une interdiction de principe.

Conclusion

Il est prématuré de tirer des conclusions des conseils donnés dans cet article dont le début a été publié dans LE CRI de juin dernier.

En effet, la suite et la fin de l'article sera publié dans LE CRI du mois prochain.

Rappelons que le bail commenté est un exemplaire de la Région Bruxelloise pour le bail d'appartement meublé ou non meublé affecté à la résidence principale du preneur.

Le SNPC publie des baux spécifiques pour les trois régions du pays et envisage dans ceux-ci toutes les situations que les bailleurs peuvent rencontrer.

Les modèles sont mis à jour régulièrement en fonction de la modification des lois. Vous pouvez commander nos baux sur notre boutique.

Les articles qui nous restent à examiner ne sont plus tellement nombreux. Certains parlent d'eux-mêmes et nécessitent donc peu de commentaires. Suite et fin dans le prochain numéro.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.