« Energieprestatie » (EPB) : la Flandre impose des travaux aux acheteurs à compter du 1er janvier 2023

Le CRI n°467 - Octobre 2022
« Energieprestatie » (EPB) : la Flandre impose des travaux aux acheteurs à compter du 1er janvier 2023

La Flandre emprunte la voie du bâton et de la carotte pour lutter contre les immeubles énergivores.

La région flamande veut imposer une réduction de la consommation des énergies aux biens existants en laissant une période de 5 ans aux acheteurs de logements qui ont un score énergétique jugé insuffisant (catégorie « E » ou « F »).

Jusqu’à présent, ces obligations concernaient les seules constructions nouvelles et les rénovations.

Pour les biens du marché secondaire par contre, la délivrance d’un certificat EPB était certes obligatoire, mais à titre de simple renseignement.

A partir du 1er janvier 2023, ce certificat EPB (également appelé « EPC attest ») prendra désormais de l’importance puisqu’il pourra avoir des conséquences pour l’acheteur.

Ainsi, les biens qui font l’objet d’une vente ou d’une donation en pleine propriété devront atteindre la catégorie « D » (ou mieux) en termes de performance énergétique.

L’acquéreur aura 5 ans pour se mettre en ordre, sous peine d’une amende variant de 500 à 200.000 euros.

Ne sont pas visés : les biens acquis par succession, par partage, les donations de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, ainsi que les ventes d’usufruit ou de nue-propriété.

Ne sont également pas visés, les biens qui ont fait l’objet d’une convention de vente en 2022, mais dont l’acte notarié est passé en 2022.

Qu’est-ce que la catégorie « D » ?

La catégorie D correspond à une norme de consommation d’énergie selon une formule assez opaque et peu compréhensible par les citoyens.

On peut ainsi déceler deux critères qui feront l’objet de recours :

  • l’énergie électrique est actuellement très mal cotée en Flandre pour une raison à notre avis injustifiée car 75 % de l’électricité produite en Belgique a une empreinte carbone fort réduite;

  • les propriétaires d’appartements bien isolés risquent un mauvais classement à cause d’éléments aux parties communes qui ne dépendent pas de leur volonté ;

La Flandre ne connait pas non plus la catégorie G, qui existe cependant à Bruxelles et en Wallonie.

Catégorie EPC attest

Score énergétique en Flandre

A+

Moins que 0 kWh/m² par an

A

entre 000 et 100 kWh/m² par an

B

entre 101 et 200 kWh/m² par an

C

entre 201 et 300 kWh/m² par an

D

entre 301 et 400 kWh/m² par an

E

entre 401 et 500 kWh/m² par an

F

Plus de 500 kWh/m² par an

La Flandre a en outre l’ambition d’imposer progressivement la catégorie « A » à tous les propriétaires à partir de 2045…

Le chemin risque encore d’être long à parcourir quand on sait que les moyennes actuelles sont fort élevées et que mêmes les appartements récemment construits n’atteignent pas ce score idéal de « A » :

Flandre : année de construction

Moyenne kWh/m² maison

Moyenne kWh/m² appartement

1960 – 1970

564

372

1971 – 1985

443

286

1986 – 1995

345

252

1996 – 2005

244

199

2006 – 2020

190

160

Notez qu'en Flandre, la catégorie « D » est atteinte dès que le logement a une consommation inférieure à 401kWh/m². A Bruxelles, il faut une consommation inférieure à 211 kWh/m² et en Wallonie inférieure à 341 kWh/m².

Vente des appartements anciens plus compliquée en Flandre à partir de 2023

La vente d’un appartement n’ayant pas la catégorie « D » risque de devenir fort hasardeuse en Flandre à partir du 1er janvier 2023 car la règlementation flamande n’a pas prévu d’exception pour les propriétaires qui ont fait leur devoir en installant du double vitrage dans leur appartement privatif, mais qui sont dépendants des décisions de la copropriété pour les autres travaux économiseurs d’énergie comme le remplacement de la chaudière, l’isolation du toit et des façades.

La vente de ces appartements n’est pas interdite, mais les acquéreurs feront leur offre de prix en tenant compte de l’épée de Damoclès qui pendra sur leur tête dans la mesure où les décisions de gros travaux dans les copropriétés ne sont pas faciles à prendre.

On peut espérer que la pénalité pour ces acheteurs sera minimale (500 €) dès lors qu’ils peuvent démontrer qu’ils ont tout entrepris pour ce qui était dans leurs compétences.

Primes d’amélioration du score EPB

Parallèlement au bâton, la Flandre a prévu des carottes sous forme de primes.

Ces primes peuvent atteindre 2.500 euros si le logement passe en catégorie C, 3.750 euros s’il passe en catégorie B et 5.000 euros s’il passe en catégorie A. Pour les propriétaires qui auraient droit au tarif social de gaz et d’électricité, les primes sont augmentées de 20 %.

A noter que l’amélioration de la performance énergétique d’un logement ne peut pas en soi entraîner une augmentation du revenu cadastral, mais la réalité est parfois plus prosaïque : si l’administration du cadastre apprend qu’un propriétaire a bénéficié d’une prime, il y a de fortes chances que ce propriétaire ait réalisé d’autres travaux en même temps, comme l’aménagement d’un grenier ou l’installation d’une salle de douche supplémentaire, ce qui peut – malheureusement – entrainer une augmentation du revenu cadastral.

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L’expérience démontre que ces enquêtes de l’administration du cadastre ne sont pas systématiques, mais que le risque augmente dès lors que le propriétaire sollicite une prime à la rénovation. Cette enquête est par contre systématique si le propriétaire a sollicité un permis d’urbanisme à l’occasion des travaux qu’il entreprend.

Crédit-rénovation en Flandre

Depuis le 1er septembre 2022, la Flandre permet aux personnes à bas et moyens revenus de solliciter un prêt avantageux pour les travaux économiseurs d’énergie, appelé « MijnVerbouwLening ».

Le logement doit avoir au moins 15 ans, l’emprunt peut atteindre 60.000 euros avec un taux d’intérêt de 0 % actuellement.

Les revenus du demandeur ne peuvent pas dépasser 46.170 euros (bruts par an) pour une personne isolée et 65.960 euros pour un couple, augmentés de 3.700 euros par personne à charge.

Cet emprunt est également accessible aux propriétaires qui donnent leur bien en location mais à la condition que la location soit faite via une agence immobilière sociale (« Sociaal VerhuurKantoor ») ou un loyer encadré (« Geconventioneerd Verhuur »). Dans ce cas, il n’y a pas de limitation des revenus dans le chef du bailleur.

Copropriété

Ce crédit-rénovation est également accessible aux copropriétés. Il sera dans ce cas porté à 25.000 euros par appartement outre 60.000 euros pour les travaux aux parties communes.

Ce dernier élément permet de trouver une solution aux difficultés que nous avons évoquées lors de la vente d’un appartement, car il n’est pas aisé de convaincre une majorité de l’assemblée des copropriétaires de se lancer dans des travaux. Le recours à l’emprunt à faible taux, qui est de 0 % actuellement, va faciliter la prise de décisions dans les assemblées.

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De plus, le gouvernement flamand a également prévu une aide pour l’organisation de cette rénovation d’immeuble à appartements.

Toutefois, sur le site du gouvernement flamand (« MijnVerbouwLening »), il est indiqué que les logements qui ont été achetés à partir du 1er janvier 2023 tout en ayant une mauvaise cote (E ou F) ne pourront pas bénéficier du prêt ; cette restriction est incompréhensible. Comment la Ministre peut-elle défendre une (bonne) politique qui entre en vigueur le 1er septembre 2022 et qui dans la plupart des cas sera déjà obsolète 4 mois plus tard ?

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.