La rénovation des copropriétés est une cible incontournable mais difficile à mobiliser, c’est bien connu. Pourtant, chaque jour, des immeubles collectifs progressent dans l’amélioration de leur performance énergétique. Quels types de travaux entreprennent-ils ? À quel coût et sur quelle durée ? Quelles sont les réussites ? Où persistent les blocages ?
Une cible incontournable qui exige une approche de terrain
Les copropriétés et immeubles à appartements, encore trop souvent oubliés dans les stratégies de transition énergétique, concernent pourtant plus de 4 millions de Belges. En 2024, les appartements représentaient déjà 30 % du parc de logements, une part en constante augmentation sous l’effet des dynamiques démographiques, urbaines et financières. Beaucoup de ces bâtiments sont anciens : à Bruxelles, 89 % des immeubles à appartements ont plus de 45 ans ! Ils nécessitent des rénovations profondes, tant pour des raisons d’entretien et de confort que pour répondre aux nouvelles normes énergétiques.
Depuis début 2024, grâce à des subsides octroyés en Régions bruxelloise et wallonne, Federia (la Fédération des agents immobiliers francophones) a lancé Syndic Reno Support, un pôle d’expertise destiné aux syndics professionnels. Son objectif : accompagner et former ces acteurs clés à la rénovation et à la gestion énergétique des copropriétés. Dans ce cadre, une dizaine de journées d’échanges autour de cas pratiques ont déjà réuni plus de 80 syndics. De ces rencontres, mais aussi d’autres contacts de terrain, émergent des constats récurrents et des difficultés partagées.
Les Reno Stories : cas concrets de rénovation en copropriété
Pour illustrer la réalité du terrain et sensibiliser les décideurs à la nécessité de mettre en place des mesures réalistes et applicables, une collecte de Reno Stories a été lancée. Il s’agit de cas chiffrés et documentés de rénovations en copropriété, accessibles sur le site www.syndicrenosupport.immo. Voici les principaux enseignements tirés de cette analyse.
Un processus décisionnel long et complexe
La prise de décision en copropriété est par nature lente et ardue. Les assemblées générales, seules compétentes pour statuer sur les projets, ne se tiennent qu’une fois par an. Le résultat des votes dépend alors de la capacité des copropriétaires, souvent aux priorités divergentes, à se mettre d’accord.
Dans les cas étudiés, la durée moyenne entre le lancement des réflexions et le démarrage du chantier atteint… huit ans. Seules deux copropriétés sont parvenues à concrétiser des travaux en « seulement » trois ans, et cela grâce à la perspective d’obtenir une part significative de primes. Toute incertitude ou évolution réglementaire peut retarder, voire compromettre, les projets. D’où la nécessité d’un cadre stable, clair et incitatif.
La réflexion énergétique : un enjeu de timing
La motivation première des travaux n’est que rarement énergétique. Sur 15 cas analysés, seuls trois avaient pour objectif principal l’amélioration de la performance énergétique. Dans six copropriétés, les travaux répondaient d’abord à des pathologies du bâtiment, avec un volet énergétique ajouté ensuite. Et dans six autres, l’aspect « énergie » n’a été intégré qu’après un conseil ou un accompagnement spécialisé.
Or, entreprendre certains travaux sans intégrer une réflexion énergétique bloque souvent toute amélioration supplémentaire pendant 15 à 20 ans. Il est donc crucial de créer les conditions — incitants, simplifications administratives, délais raccourcis, voire dispense de permis — permettant de systématiser cette approche énergétique lors de rénovations lourdes.
Dans ces moments clés, la présence d’architectes ou d’entreprises spécialisés en copropriété, ainsi que de syndics professionnels formés, s’avère souvent déterminante : elle transforme des « travaux-coûts » en véritables « travaux-investissements ».
Le rôle central du financement
Traditionnellement, les copropriétés constituaient leur fonds de réserve pendant de longues années avant d’engager des travaux. Aujourd’hui, face à l’urgence des rénovations, à l’ampleur des montants et à l’évolution des prix, le recours au crédit devient la règle. Or, l’offre reste limitée (seuls quatre organismes prêteurs actifs) et souvent mal adaptée (durées trop courtes, plafonds restreints, modalités complexes). Résultat : dans 90 % des cas analysés, les copropriétés doivent combiner au moins trois sources de financement différentes.
Un autre constat fort concerne les contributions individuelles : si les budgets globaux varient beaucoup selon les projets, la mensualité par appartement reste étonnamment stable. Dans 86 % des cas, elle se situe entre 100 € et 180 € par mois. Seules deux copropriétés présentaient des mensualités bien supérieures (350 € et 550 €/mois), en raison de pathologies majeures et d’appartements à forte valeur.
Même si l’échantillon reste limité, ce schéma est confirmé par l’expérience de nombreux syndics. La possibilité de ramener les travaux à une mensualité « raisonnable » est l’un des facteurs clés de faisabilité des projets. Cela souligne le rôle déterminant d’une offre de crédit mieux adaptée, tant pour les petites copropriétés (durées plus longues) que pour les grandes (plafonds plus élevés).
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