Freiner la hausse des loyers pour protéger les locataires : l’objectif paraît légitime. Mais l’expérience française montre aussi les limites de cette politique. Si l’encadrement peut produire des effets à court terme, qu’en est-il de l’offre de logements, de l’investissement locatif et, à plus longue échéance, du niveau des loyers ?
Dans ce court article, nous n’examinerons pas en détail la situation française relative à l’encadrement des loyers, que l’on peut tout aussi bien appeler contrôle des loyers. Les dispositions légales et réglementaires françaises sont en effet différentes d’une ville ou d’une région à l’autre.
Nous pouvons affirmer, sans originalité, que la volonté des autorités est de freiner la hausse des loyers dans les zones où la demande dépasse l’offre, tout en améliorant l’accès au logement, notamment pour les ménages modestes.
Malheureusement, à notre connaissance, il n’existe pas de mesures sérieuses et, surtout, efficaces d’accès à la propriété lorsqu’il s’agit d’acquérir des biens destinés à la location.
La plupart des législations françaises – notamment les lois ALUR de 2014 et ELAN de 2018 – ont pour objectif de modérer les loyers, sans avoir égard au fait qu’une façon, peut-être la meilleure, de limiter ceux-ci est d’augmenter l’offre locative.
L’augmentation de l’offre locative est intimement liée à la construction ou à la rénovation des immeubles.
Nous constatons dans tous les domaines économiques que la rareté de l’offre fait grimper les prix. Cela s’est encore vérifié depuis la dernière crise pétrolière, dont les effets ne concernent pas seulement les automobilistes, mais également les industriels et, plus largement, tout ce qui est produit à partir des énergies fossiles.
Un effet à court terme, mais après ?
La politique de contrôle des loyers ralentit leur hausse et, par conséquent, protège certains locataires. Mais elle ne règle nullement la cause principale de l’augmentation elle-même, c’est-à-dire le manque de logements dans les zones tendues.
Une recherche récente nous a permis d’obtenir quelques informations utiles, mais pas inattendues.
À Paris, les locataires peuvent gagner environ 800 euros par an grâce aux dispositions contraignantes imposées aux bailleurs. Le non-respect des limitations reste toutefois fréquent, d’autant que la fixation d’un loyer conforme à la réglementation repose sur des facteurs d’appréciation parfois assez subjectifs.
Bref, si la mesure de modération est efficace à court terme, elle reste insuffisante si elle n’est pas accompagnée d’autres mesures destinées à augmenter l’offre.
Il faut évidemment distinguer le marché privé et le marché public.
Ce dernier est souvent évoqué négativement en raison du mauvais entretien de nombreux immeubles, qui engendre des problèmes d’insalubrité mais aussi d’accessibilité, notamment lorsque des ascenseurs sont en panne.
La situation n’est évidemment pas la même suivant les villes ou les régions et leur attractivité. Les exemples cités concernent Paris, Lille et Lyon. De façon générale, on constate toutefois une baisse de l’offre locative, ce qui, encore une fois, n’est pas étonnant.
Quand l’investissement locatif recule
L’investissement des particuliers sur le marché locatif a considérablement diminué en raison du coût des constructions ou des rénovations, qui ne peut pas être répercuté sur les loyers obtenus.
De plus, si, jusqu’il y a plusieurs dizaines d’années, tous les immeubles augmentaient de valeur bien au-delà de l’inflation, ce n’est plus toujours le cas aujourd’hui, notamment en raison de la paupérisation de certains quartiers et de l’insécurité qui peut y régner.
Le contrôle des loyers, que l’on peut également qualifier de modération ou d’encadrement, ne permet plus aux investisseurs d’espérer un revenu suffisant de leurs placements, du moins dans certains quartiers.
On peut également se poser la question de l’effet de cette politique de contrôle des loyers sur la volonté des propriétaires de vendre et… des locataires d’acheter un bien pour l’occuper eux-mêmes.
Cette situation, qui peut paraître positive, n’accroît cependant pas le nombre global de logements.
Dans le cadre de cet article, nous n’avons pas examiné les aides accordées par les autorités publiques, nationales ou régionales, à la construction ou à l’acquisition. Elles existent, mais d’autres situations affectent également l’offre locative, surtout dans les grandes villes.
Le phénomène Airbnb inquiète beaucoup de monde, et surtout les locataires, tandis que, pour certains bailleurs dont les biens sont situés dans des zones touristiques, il apparaît comme une aubaine. D’autant plus que le contrôle, non seulement de l’existence même d’un bien proposé sur Airbnb, mais surtout des revenus qu’il génère, est très difficile.
De façon générale, les économistes considèrent effectivement qu’à court terme, le contrôle des loyers permet de faire baisser ceux-ci, mais qu’il entraîne un effet négatif à plus longue échéance.
Enfin, si la volonté de devenir propriétaire reste majoritaire parmi les locataires, encore faut-il qu’ils soient dans les conditions leur permettant d’accéder au marché immobilier.
