Les loyers augmentent à Bruxelles ? Quelques considérations et précisions utiles...

Le CRI n°454 - Mai 2021
Les loyers augmentent à Bruxelles ? Quelques considérations et précisions utiles...

Début octobre 2019, l'Observatoire des Loyers de la Région de Bruxelles-Capitale a rendu publique son « enquête 2018 ». Celle-ci s'est focalisée sur 5000 logements mis en location sur le territoire de la Région bruxelloise, soit 1,5% de l'ensemble des logements locatifs bruxellois.

Indépendamment de l'indexation légale des loyers tous les ans, les loyers des logements bruxellois ont augmenté de près de 20% depuis 2004. Cette croissance des prix est plus élevée dans certaines communes comme Schaerbeek ou Evere». (Extrait provenant du site Logement.Brussels)

Fort de ce rapport, le Gouvernement bruxellois et les partis de gauche PS, ECOLO, PTB ont fustigé bien entendu l'augmentation hors indexation légale de 20 % entre 2004 et 2018.

Les propriétaires-bailleurs sont leur cible privilégiée, eux qui – ils semblent l'oublier – ont investi leurs économies dans l'immobilier et permettent à des centaines de milliers de ménage d'avoir un logement.

Tentons un peu de remettre l'église au milieu du village.

Augmentation de l'index santé entre 2004 et 2018

En prenant comme référence le mois de juin (milieu de l'année), l'index santé a évolué comme suit :

Juin 2004

juin 2018

Ecart en %

Indice santé

113,65

147,03

29,4 %

En d'autres termes, les loyers entre 2004 et 2018 auraient augmenté de 49,4 % (hors index 20% + index 29,4%).

Augmentation de l'indice ABEX entre 2004 et 2018

L'indice ABEX (indice des prix dans le secteur de la construction) a lui évolué comme suit :

Juin 2004

juin 2018

Ecart en %

Indice ABEX

579

789

36,3 %

Première considération

L'indice ABEX a évolué de 36,30 % mais par rapport à l'index santé qui n'a évolué que de 29,4 %, nous sommes donc à une progression de 23,50 % en plus que l'index santé. Soit plus de 1,5% de plus par an que l'indice santé sur la période considérée de 15 ans.

Evolution du précompte immobilier entre 2004 et 2018

Pour les 19 communes bruxelloises, nous prenons les centimes additionnels au précompte immobilier de 2004 et de 2018 (voir tableau à la fin de l'article).

La moyenne des 19 communes pour 2004 s'élève à 2.683

La moyenne des 19 communes pour 2018 s'élève à 2.917

Et il ne faut pas oublier non plus l'augmentation depuis 2016 des centimes « Agglomération » qui sont passés de 589 à 989 (+ 68%).

Ce qui nous donne une augmentation du précompte immobilier entre 2004 et 2018 (hors indexation) de 19% comme le démontre l'exemple dans le tableau ci-dessous :

En 2004

RC non indexé

1000

 

Région

1,25%

12,50

 

Agglomération

589/100

7,363%

73,63

 

Commune (moyenne région)

2683/100

33,538%

335,38

 

Précompte immob à payer

42,15%

421,50

100%

En 2018

RC non indexé

1000

 

Région

1,25%

12,50

 

Agglomération

989/100

12,363%

123,63

 

Commune (moyenne région)

2917/100

36,463%

364,63

 

Précompte immob à payer

 

50,08%

500,75

119%

Si nous prenons comme exemple la Commune d'EVERE (son bourgmestre étant l'actuel Ministre Président de la Région bruxelloise), l'augmentation du précompte immobilier hors index est de 28% entre 2004 et 2018.

En 2004

RC non indexé

1000

 

Région

1,25%

12,50

 

Agglomération

589/100

7,363%

73,63

 

Commune EVERE

2650/100

33,125%

331,25

 

Précompte immob à payer

41,74%

417,38

100%

En 2018

RC non indexé

1000

 

Région

1,25%

12,50

 

Agglomération

989/100

12,363%

123,63

 

Commune EVERE

3200/100

40,000%

400,00

 

Précompte immob à payer

 

53,61%

536,13

128%

Seconde considération

Le précompte immobilier a augmenté en moyenne de 19 % hors index en Région Bruxelloise mais pour certaines communes, on est bien au-delà .

Investissement, travaux de rénovation,etc. entre 2004 et 2018

Il ne faudrait pas oublier non plus qu'en 15 ans de temps, les propriétaires ne sont pas restés les mains dans les poches.

Au contraire, ils ont mis la main à la poche pour réaliser des investissements, des travaux de rénovation et d'entretien que l'on peut chiffrer en milliards d'euros.

Pensons à la mise en conformité des ascenseurs, aux travaux d'isolation (remplacement de châssis, de double vitrage, d'isolation des murs, des toits), aux travaux d'électricité (mise en conformité), des travaux aux installations de chauffage (nouvelle chaudière, appareil de chauffe, radiateurs, panneaux solaires, et. ) aux travaux de rénovation (salle de bains, cuisine, plomberie, peinture, revêtement des sols), etc., etc., etc.

Et ces travaux, ils sont réalisés par qui ? Par de la main d'œuvre locale, des hommes et des femmes qui doivent aussi travailler pour vivre, se loger, créer une famille etc. et qui généralement habitent en Région Bruxelloise.

Troisième considération

Quand un propriétaire engage de tels frais, il en tient forcément compte lors de la fixation de son prochain loyer.

En conclusion

Le rapport de l'Observatoire des Loyers n'aborde nulle part l'augmentation de la fiscalité sur l'immobilier ni l'importance des investissements dans les biens immobiliers. On peut bien sûr le regretter.

Il est frappant d'observer que l'augmentation des loyers de 20 % hors index entre 2004 et 2018 correspond à une augmentation du précompte immobilier de 19% hors index pendant la même période. Il y a donc une corrélation quasi parfaite de 1 sur 1 entre ces deux facteurs de mesure.

En d'autres termes, quand la fiscalité immobilière augmente de 1% , les loyers vont augmenter de 1%. Hors index bien entendu.

Dommage que nos éminences grises des Gouvernements bruxellois successifs et leurs conseillers ne s'en rendent pas compte. Vraiment dommage !

Car une politique du logement bien pensée à Bruxelles (ou dans toute autre région) se construit et se met en place AVEC les propriétaires et non CONTRE les propriétaires.


Centimes additionnels au précompte immobilier

2004

2018

Ecarts 2004/2018 en %

Anderlecht

2.600

3.000

15,4%

Auderghem

1.900

1.990

4,7%

Berchem-Ste-Agathe

2.650

2.750

3,8%

Bruxelles

2.950

2.950

0,0%

Etterbeek

2.966

2.966

0,0%

Evere

2.650

3.200

20,8%

Forest

2.720

3.120

14,7%

Ganshoren

2.990

2.990

0,0%

Ixelles

2.760

2.760

0,0%

Jette

2.990

3.290

10,0%

Koekelberg

2.490

3.090

24,1%

Molenbeek-St-Jean

2.848

3.350

17,6%

Saint-Gilles

2.680

2.960

10,4%

St-Josse-Ten-Noode

2.980

2.980

0,0%

Schaerbeek

3.225

3.390

5,1%

Uccle

2.300

2.940

27,8%

Watermael-Boitsfort

2.635

2.800

6,3%

Woluwe-Saint-Lambert 

2.450

2.700

10,2%

Woluwe-Saint-Pierre 

2.200

2.200

0,0%

Moyenne des 19 communes

2.683

2.917

8,7%

Agglomération

589

989

68%

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.