Le baromètre des locations publié par Federia, en collaboration avec le CIB Vlaanderen et Korfine, confirme une évolution préoccupante : l’offre locative se contracte dangereusement en Belgique, et particulièrement à Bruxelles. Basée sur l’analyse de près de 70.000 nouveaux baux signés en 2025, cette étude confirme les alertes répétées depuis plusieurs années par de nombreux acteurs du secteur, dont le SNPC. Les mesures adoptées ces dernières années ont fragilisé le marché et accéléré la disparition du parc locatif abordable.
Nous l’avions dit. Et les chiffres le confirment aujourd’hui sans ambiguïté.
Depuis plusieurs années, le SNPC alerte sur les conséquences prévisibles des politiques menées en matière de logement : découragement des bailleurs, contraction de l’offre et disparition progressive des logements accessibles. Le baromètre 2025 publié par Federia, le CIB Vlaanderen et Korfine confirme désormais ces constats.
Élaboré à partir de près de 70.000 contrats de location conclus en 2025 via des agences immobilières, ce baromètre constitue l’un des outils les plus fiables pour mesurer l’évolution réelle du marché locatif privé en Belgique. Même s’il ne couvre pas l’intégralité des locations, cet échantillon permet une lecture statistique robuste des tendances.
Comme le souligne Charlotte De Thaye, directrice générale de Federia : « L’offre se contracte et les autorités bruxelloises n’agissent pas. Au contraire, les mesures prises ces dernières années par la secrétaire d’État Nawal Ben Hamou ont encore davantage découragé les investisseurs. En l’absence d’un nouveau gouvernement, cette politique se poursuit, alors qu’un changement de cap est pourtant indispensable ».
Patrick Boterbergh, CEO de Korfine, confirme également « En surface, le marché locatif bruxellois donne l’impression de se normaliser. Mais structurellement, tous les signaux sont au rouge : moins d'offres, moins d’investissements et des prix qui restent élevés. Sans changement de cap politique, ce problème risque de s’inscrire dans la durée. »
Une source statistique solide qui confirme la contraction du marché
Le baromètre met clairement en évidence un recul du nombre de nouveaux baux, signe direct de la diminution de l’offre locative.
Cette évolution s’explique notamment par un environnement devenu plus contraignant : pression fiscale accrue, explosion du précompte immobilier, incertitudes réglementaires, complexification administrative et allongement des procédures judiciaires.
Le résultat est aujourd’hui visible : de moins en moins de logements sont mis en location.
Le retrait progressif des bailleurs constitue une perte majeure pour l’équilibre du marché.
Bruxelles : la disparition accélérée du parc locatif abordable
La Région de Bruxelles-Capitale apparaît comme la plus touchée par cette évolution.
En 2025, le loyer moyen atteint désormais 1.376 euros tous types de logements confondus.
Type de bien | Loyer moyen 2025 | Evolution 2024–2025 |
Appartement | 1.330 € | +5,1 % |
Studio | 905 € | +5,4 % |
Maison mitoyenne | 2.053 € | –6,0 % |
Moyenne tous biens | 1.376 € | +3,7 % |
Mais au-delà des loyers, c’est surtout la contraction de l’offre qui inquiète.
Le nombre de nouveaux baux est passé sous la barre des 8.000, contre environ 11.000 en 2021.
Cette évolution confirme un phénomène observé partout où des mesures de régulation excessives ont été introduites : la diminution de l’offre locative, la baisse de la mobilité résidentielle et la disparition progressive des logements les plus abordables.
Lorsque les propriétaires quittent le marché, les logements accessibles disparaissent ou sont transformés, contribuant à la montée générale des loyers.
Une tension généralisée en Wallonie et en Flandre
Cette dynamique concerne l’ensemble du pays.
En Wallonie, le loyer moyen atteint désormais 888 euros, en hausse de 5,4 % sur un an.
En Flandre, le loyer moyen s’élève à 966 euros, soit une augmentation de 4,5 %.
Région | Loyer moyen 2024 | Loyer moyen 2025 | Evolution |
Bruxelles | 1.327 € | 1.376 € | +3,7 % |
Flandre | 924 € | 966 € | +4,5 % |
Wallonie | 842 € | 888 € | +5,4 % |
Ces chiffres confirment une pression généralisée sur le marché locatif, liée directement à la diminution de l’offre.
Préserver les bailleurs privés pour préserver l’accès au logement
La Belgique se caractérise par une structure locative unique : 76 % des bailleurs sont des particuliers possédant un à quatre biens.
Ces propriétaires privés constituent la colonne vertébrale du marché locatif belge, en particulier dans le segment des logements accessibles.
Il ne s’agit pas d’acteurs institutionnels, mais de ménages ayant investi pour préparer leur pension, conserver un patrimoine familial ou disposer d’un complément de revenu. Ils privilégient généralement la stabilité, la sécurité et la qualité de la relation locative plutôt que la maximisation du rendement.
Leur présence constitue un facteur essentiel d’équilibre du marché et contribue directement au maintien d’une offre locative diversifiée et accessible.
Décourager ces bailleurs revient à fragiliser l’ensemble du système locatif.
Le baromètre Federia–CIB confirme aujourd’hui une réalité que nous avions annoncée : les politiques menées ces dernières années ont contribué à réduire l’offre locative et à fragiliser l’accès au logement.
Préserver et encourager les bailleurs privés constitue une condition indispensable pour rétablir l’équilibre du marché.
Les bailleurs privés ne sont pas le problème. Ils font partie de la solution.
Pour en savoir plus, consultez le communiqué de Federia consacré au baromètre des locations.
