A quelques mois d'intervalle, en 2025, deux juges de paix de la Région bruxelloise ont considéré que le droit des locataires au moratoire hivernal n'était pas absolu.
Dans le cas ayant fait l'objet d'un jugement du 20 juin 2025, le juge de paix d'Uccle a entériné un accord intervenu entre propriétaire et locataire à l'occasion d'un cas hélas fréquent : le couple de locataires présentait des arriérés de loyers de plus de 4.000,00 €.
Le bailleur a accordé des termes et délais à ses locataires au terme d'un accord écrit dans lequel ces derniers, comme c'est la règle, devaient payer tous les arriérés immédiatement en cas de défaillance.
Ils pouvaient alors aussi être expulsés par le bailleur un mois après la signification du jugement et, dans ce cas, ne pouvaient plus solliciter l'application du Code bruxellois du Logement relative à la trêve hivernale, les parties l'ayant expressément écartée.
C'est bon à savoir pour les bailleurs qui peuvent donc demander, en pareil cas, la renonciation de leurs locataires à ce bénéfice.
L'important est également que, s'agissant de l'entérinement d'un accord, aucun appel du jugement n'est possible.
Dans l'autre cas, faisant l'objet d'un jugement du 18 novembre 2025 du juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre, en présence d'un accord entre parties, les locataires reconnaissaient devoir plus de 4.000,00 € mais recevaient de larges termes et délais à raison de 300,00 €/mois payables pour la première fois à très bref délai et ensuite de mois en mois, outre, bien entendu, le loyer en cours.
A défaut de respect de cet accord par les locataires, le juge a donc acté que ceux-ci renonçaient expressément au bénéfice du moratoire hivernal.
Que conclure de ces deux jugements ?
Tout d'abord, qu'il est préférable - dans le cas d'un litige pour retard de loyers porté devant le juge de paix - que les parties discutent et négocient un accord et le mettent par écrit.
Le juge pourra alors acter cet accord dans lequel il doit être prévu que le locataire renonce au moratoire hivernal.
En effet, le maintien dans les lieux d'un locataire qui a déjà des arriérés, a généralement pour conséquence d'accroître ceux-ci car la plupart des locataires, se sachant protégés par le moratoire, ne paient plus rien. Les arriérés sont souvent irrécupérables ou très partiellement soit parce que le locataire dépose une requête en règlement collectif de dettes, soit il s'avère purement et simplement insolvable et sans possibilité de saisir, par huissier, un salaire ou du mobilier qui ne vaut rien en vente publique.
