Grille indicative des loyers, loyer de référence... mesdames et messieurs les député.e.s, y aviez‐vous pensé ?

Le CRI n°460 - Janvier 2022
Grille indicative des loyers, loyer de référence... mesdames et messieurs les député.e.s, y aviez‐vous pensé ?

Monsieur B. nous livre un témoignage saisissant et tellement éloquent de ce qui attend les propriétaires à Bruxelles. Face aux difficultés croissantes de nombreux citoyens à boucler les fins de mois, vous avez choisi de montrer les propriétaires du doigt et de leur faire porter la responsabilité d'une politique sociale et du logement défaillante depuis tant d'années. Mais chaque décision a des conséquences. Les avez-vous bien mesurées ?

Le témoignage de Monsieur B.

Courriel du 13 décembre

« Bonjour,

Je vous écris suite à un appel que j'ai eu avec votre service juridique, car je m'apprête à signer un nouveau bail, et afin de me conformer à la nouvelle règlementation sur les loyers de référence, je suis allé sur le site loyers. brussels pour calculer celui de mon appartement.

Quelle ne fut pas ma stupéfaction en découvrant que mon appartement, dont je vous joins les photos afin que vous puissiez juger de sa qualité, est évalué entre 512,35 € et 626,10 € !

Un appartement de deux chambres, entièrement rénové, avec cuisine équipée, balcon, terrasse, double vitrage, baignoire, paroi de douche, emplacement pour lave-linge, séchoir et lave-vaisselle, et électricité en conformité,... situé dans un immeuble de standing, dans l'une des plus belles rues d'Anderlecht, soit l'avenue Limbourg.

Cet appartement, qui s'est donc loué sans difficulté à 900 € en moins de 15 jours, après avoir reçu 5 propositions fermes de location dès les premières visites et pas moins de 150 demandes de visites par email, est évalué par loyers.brussels entre 30 et 43 % en-dessous du prix de location effective!

Cette fourchette, qui est totalement dérisoire, ne correspond pas du tout aux prix du marché, si ce n'est peutêtre celui d'il y a 25 ans, et pour établir ces valeurs pour le moins fantasques, ce site ne prend même pas en compte les équipements, les finitions, le type, le style et la localisation précise du bien.

Je mets donc au défi les autorités de la Région de Bruxelles de trouver un seul appartement de deux chambres, fut-il vétuste, à 512,25 € ou même 626,10 € dans le quartier du Parc Astrid.

De nos jours cette assertion hyperbolique peut être vérifiée en un seul clic sur Immoweb, et effectivement tout ce que l'on trouve à ces prix-là sur l'ensemble d'Anderlecht, dont la qualité des quartiers varie pourtant fortement, ce ne sont que des studios et des kots.

Autrement dit, si cette nouvelle règlementation doit mener à un encadrement des loyers, celui-ci sera totalement inique.

Et dans l'immédiat, cela met surtout les propriétaires dans une position très délicate face à des locataires à qui cette annexe donnera forcément le sentiment de s'être fait gruger, et qui surtout pourront ultérieurement contester les termes du bail sur des bases infondées, ce qui aura pour conséquence inverse de l'effet escompté, de rendre les propriétaires encore plus méfiants à l'égard des candidats locataires avant de signer un bail.

J'ose donc espérer que le SNPC fera tout ce qui est en son pouvoir pour faire entendre aux autorités que si calcul d'une fourchette il doit y avoir, celui-ci doit correspondre à la réalité du marché et prendre en compte des critères beaucoup plus fins d'évaluation.

Je reste dans l'attente de vos nouvelles. Meilleures salutations. »

Les témoignages que nous recevons en ce sens sont nombreux. Il va de soi qu'il est assez désagréable pour un propriétaire de se voir étiqueté comme pratiquant des loyers abusifs ! Et de devoir se justifier face à des candidats locataires pour des loyers ...qui ne leur ont jamais posé de problème !

Quelles conséquences ?

La vente du bien

Fatigué de se voir montrés du doigt par leurs propres représentants politiques et face à toutes les menaces qui se profilent et/ou se concrétisent (encadrement des loyers, taxation des revenus locatifs, droit de préemption, etc.), bon nombre de propriétaires commencent à se poser la question de revendre leur bien pour investir dans d'autres régions ou tout simplement pour récupérer leur investissement et ne plus subir cet acharnement. Certains ont déjà franchi le pas.

Dans un pays où on est encore libre de vendre son bien au prix du marché, il n'est pas certain que les personnes en difficulté que l'on veut aider en encadrant les loyers pourront se porter acquéreuses. Ou alors ce sera au prix d'un endettement qu'elles risquent bien de payer plus tard, quand elles devront faire face aux charges d'entretien (et, souvent, de copropriété) et que, de surcroit, elles verront s'abattre sur elles les impositions de rénovations énergétiques qui se profilent immanquablement.

Au final, cela risque de se solder par de l'endettement, conséquence de la difficulté d'investissement, et une baisse de la qualité du logement.

Nous savons aussi qu'il faudra toujours du logement locatif et que les pouvoirs publics ne savent plus en construire. Le secteur privé est indispensable mais si l'offre se réduit de ce côté-là, cela ne pourra qu'amener à terme une augmentation des loyers.

Désinvestissement dans le bien

Les propriétaires ne sont pas dupes et, las d'être taxés d'abuseurs, fatigués de se justifier, une partie importante d'entre eux sera sans doute tentée à terme d'adapter le loyer et de se conformer à la grille. Plus question pour eux cependant d'investir et de consacrer la même énergie dans leur bien.

Il est assez simple de rationaliser les choses pour se conformer à la grille :

Démonter bien vite cette cuisine équipée qui n'a « aucune valeur » et qui peut même imposer de remplacer une charnière ou de refixer un meuble de temps en temps ;

Scinder le garage du bien au niveau de la location. Les deux locations scindées lui rapporteront plus et compenseront une partie la diminution de loyer ;

Couper une chambre en deux pour faire un petit cagibi de 2m2 permettra de cocher la case « espace de rangement»;

Eviter à l'avenir de rafraîchir les peintures des murs pour un locataire entrant, de faire remplacer une moquette tachée ou de réparer une porte abîmée ;

Repousser tous travaux d'embellissement des abords ou de la façade... qui ne permettent malheureusement aucune valorisation.

Nul doute que le bien trouvera facilement preneur avec un loyer diminué de 250 euros. Loyer qui, compte tenu de la baisse de qualité du logement, pourrait même devenir un jour ...le juste prix ! Mais quel dommage pour l'appauvrissement global de la qualité du logement dans la capitale de l'Europe !

Troisième voie possible. Le bon sens du propriétaire

Comme l'exemple ci-dessus l'atteste, la plupart des bailleurs sont des personnes qui gèrent leur bien locatif en personne prudente et raisonnable. Ils apprécient de mettre un bien de qualité à disposition de leur locataire et c'est d'ailleurs ce qui leur assure une certaine tranquillité.

Ils en connaissent aussi le juste prix et nous ne pouvons que les inviter à appliquer celui-ci. L'afflux de candidats locataires est un baromètre incontestable.

Si la publicité pour les commissions paritaires que financera le bailleur à travers ses impôts – arrivait à faire mouche auprès de son locataire, il sera sans doute invité à se présenter devant la commission paritaire locative.

Au mieux, s'il est curieux ou n'a rien d'autre à faire, il s'y présentera. Il invitera bien évidemment les membres de la commission à se déplacer pour visiter son bien – quoi de plus normal pour se faire un avis et prendra ainsi place dans l'interminable liste d'attente pour les visites des biens.

La commission statuera sans doute au constat de loyer « abusif », le représentant des locataires soutenant le locataire et les propriétaires n'étant pas représentés.

Peu importe. Cela n'a aucune valeur juridique et, si le locataire va jusqu'au bout de sa démarche, il devra faire valoir ses droits devant un juge de paix... comme c'est déjà le cas aujourd'hui !

En somme, une fameuse usine à gaz, coûteuse et chronophage, pour en revenir à la case départ.

En conclusion

Il est regrettable au final que le monde politique bruxellois semble voir dans les bailleurs privés des abuseurs plutôt que des partenaires. C'est en effet faire preuve de peu de respect envers ceux qui investissent dans l'immobilier bruxellois que d'établir une grille de loyers à ce point sous-évaluée.

C'est faire preuve de peu de respect également que d'en faire un outil officiel alors même que la Secrétaire d'état s'était engagée à la revoir préalablement à toute application.

C'est en tout cas désolant d'en faire un slogan électoral sans mesurer les risques à moyen-long terme sur l'ensemble du parc locatif bruxellois.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.