Propriétaires belges à l'étranger : l'Europe impose sa loi au ministre des finances

Le CRI n°450 - Janvier 2021
Propriétaires belges à l'étranger : l'Europe impose sa loi au ministre des finances

L'administration invitera bientôt les 150.000 Belges propriétaires d'un immeuble à l'étranger à proposer eux-mêmes un semblant de revenu cadastral en guise de taxation.

La Cour européenne de Justice a condamné la Belgique pour avoir taxé les propriétaires d'un logement à l'étranger sur base du loyer annuel en lieu et place d'une taxation forfaitaire.

Ce tribunal international n'appréciait guère le double système de taxation pour des biens tout à fait semblables : d'une part la taxation sur base d'un revenu cadastral indexé pour les biens situés en Belgique et d'autre part, la taxation sur base du loyer réel lorsque l'immeuble était situé dans un autre pays européen.

Du fait de ce refus européen, la Belgique n'avait plus que deux choix : soit elle taxait tous les loyers belges comme étrangers, soit elle taxait toutes les propriétés situées à l'étranger comme celles situées en Belgique, sur base du revenu cadastral indexé.

Le choix du ministre fut vite fait

Voulant à tout prix éviter une taxation généralisée des loyers, le Ministre des Finances a décidé d'en revenir à ce qui restait atteignable, à savoir une péréquation cadastrale limitée aux immeubles situés à l'étranger.

En effet, on estime qu'il y a près de 150.000 logements hors de nos frontières possédés par des Belges soit dix fois moins que ceux détenus par des Belges comme seconde résidence ou logement locatif en Belgique.

Tous ces logements sont soit donnés en location, soit occupés à titre de résidence secondaire.

Il paraissait dès lors plus simple d'introduire une notion nouvelle de revenu cadastral pour les biens situés à l'étranger.

Pas de visite domiciliaire des fonctionnaires belges à l'étranger

Le problème face à cette petite péréquation cadastrale réside dans le fait que les fonctionnaires du cadastre n'ont aucun pouvoir de contrôle et d'investigation en dehors de la Belgique, seuls les fonctionnaires taxateurs à l'impôt direct peuvent commanditer une commission rogatoire pour vérifier l'exactitude des déclarations de revenus étrangers.

Dommage pour les fonctionnaires du cadastre qui se seraient bien vus enquêter à la Côte d'Azur, en Espagne ou en Italie pour effectuer des contrôles bien ensoleillés.

Quant aux commissions rogatoires, elles restent exceptionnelles et concernent en général les gros dossiers de fraude.

Mais bien un échange d'informations

Les propriétaires doivent par contre être bien conscients que l'échange d'information entre les pays se généralise. Il se dit même que l'administration belge est parfois mieux informée des placements à l'étranger que ceux qui sont réalisés en Belgique.

Ainsi, la vente d'un immeuble situé en France est systématiquement communiquée à l'administration des finances belge dès lors qu'un des vendeurs est domicilié en Belgique.

Que prévoit la réforme ?

Selon une proposition de loi qui est en gestation dans la majorité Vivaldi, les propriétaires d'un immeuble à l'étranger devraient déclarer un revenu forfaitaire qui ressemblerait fort au revenu cadastral pratiqué en Belgique.

Il appartiendra au contribuable de fixer lui-même, raisonnablement, sa propre base de taxation.

Il est trop tôt pour donner les détails définitifs de cette nouvelle base de taxation, mais on sait déjà que l'administration va utiliser toute référence à la base de taxation utilisée pour les impôts fonciers de l'Etat où est situé l'immeuble.

De plus, il semblerait que cette base de taxation sera indexée comme c'est le cas depuis plus de 30 ans pour les immeubles belges.

Autant viser juste dès le départ, car si le contribuable avait vu trop grand, la révision de ce revenu immobilier étranger risquerait de ne plus être autorisée à la baisse dans le futur.

La discrimination ne sera pas entièrement évacuée

Le projet de réforme ne règlera pas toutes les discriminations en matière d'impôts étrangers, car il existe des Etats avec lesquels la Belgique a une convention d'évitement de la double imposition et d'autres pays où ce n'est pas le cas.

Quand il n'y a pas de convention internationale pour éviter la double imposition, le propriétaire belge subira généralement une triple taxation, l'impôt communal, l'impôt de l'Etat où est situé l'immeuble et enfin, le nouvel impôt belge.

Que doit faire le propriétaire ?

Notre conseil est de déclarer les immeubles à l'étranger, il n'est jamais trop tard pour commencer, mais en estimant le revenu à un niveau prudent, sachant qu'un investissement immobilier coûte cher en termes de frais, non seulement en termes de travaux, de chauffage et d'entretien durant la période où on ne l'occupe pas, d'assurance, de surveillance, mais aussi en termes d'impôts fonciers, taxes de transactions, de donations et de succession.

Et si vous êtes à court d'idée, regardez les annonces de vente d'appartements à la côte belge : leur revenu cadastral (avant indexation) est une bonne indication pour les appartements similaires à la Côte d'Opale, Cote d'Azur, Costa Brava ou Costa del Sol.

Ces revenus cadastraux sont faibles car les locations à l'année rapportent peu dans les lieux de vacances, surtout que les revenus cadastraux sont calculés sur base de baux classiques de minimum 3 ans, sans service et vide de tout mobilier.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.