Au SNPC, nous sommes régulièrement sollicités par nos membres sur le revenu cadastral.
Trois questions reviennent sans cesse :
Pourquoi mon précompte immobilier explose-t-il d’une année à l’autre, alors que mon revenu cadastral n’a pas changé ?
Que faire lorsque je reçois un courrier de la commune qui me demande des explications sur mon logement ou sur d’éventuelles améliorations ?
Quels sont mes droits lorsque mon revenu cadastral a été révisé à la hausse ?
Cet article répond à ces trois interrogations.
Car derrière le revenu cadastral se cache un système fiscal dépassé, utilisé par certaines communes comme une arme de taxation supplémentaire.
Quand le précompte immobilier explose
Beaucoup de propriétaires constatent une augmentation de leur précompte immobilier. Deux phénomènes sont à distinguer :
L’indexation annuelle du revenu cadastral : chaque année, le RC est automatiquement indexé par le SPF Finances en fonction de l’indice des prix à la consommation. Cette hausse est « normale », modérée, et touche tous les propriétaires de manière uniforme.
L’explosion soudaine du précompte : lorsque votre facture grimpe fortement d’une année à l’autre, la cause se trouve généralement ailleurs. Les communes disposent en effet d’un levier redoutable : augmenter leurs additionnels communaux. Décidées sans lien avec votre logement, ces hausses servent à combler les trous budgétaires locaux. Résultat : une charge fiscale qui explose pour les propriétaires, sans amélioration visible des services publics.
Voilà pourquoi votre précompte peut « exploser » : pas à cause de votre revenu cadastral en lui-même, mais parce que votre commune a choisi d’alourdir ses additionnels.
Quand la commune vous écrit
Deuxième question fréquente : « Je reçois un courrier de ma commune qui me demande si j’ai installé un chauffage, une salle de bain, ou effectué des travaux… que dois-je faire ? »
Il faut savoir que seule l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), dépendant du SPF Finances, est compétente pour réviser un revenu cadastral entre deux révisions générales. Les communes, elles, n’ont pas ce pouvoir.
Au SNPC, nous parlons d’une véritable « péréquation rampante » : les communes sélectionnent certains logements (souvent ceux dont le RC est faible) et tentent d’obtenir des informations pour déclencher une hausse. Cette pratique est discriminante et juridiquement fragile.
Notre conseil : si le courrier émane uniquement de la commune et pas du SPF Finances, ne donnez pas suite directement. Utilisez les courriers types mis à disposition des membres du SNPC pour répondre de manière appropriée et rappeler la législation.
Quand le revenu cadastral est réévalué
Troisième inquiétude de nos membres : la notification d’un RC modifié. Cela peut survenir après des travaux (extension, transformation, ajout de confort). L’AGDP est alors compétente pour réévaluer le logement.
La procédure est la suivante :
vous recevez une notification officielle par recommandé avec le nouveau RC,
vous disposez de deux mois pour introduire une réclamation par lettre recommandée,
votre courrier doit contenir une contre-proposition chiffrée et des arguments (comparaisons, photos, documents),
si aucun accord n’est trouvé, la procédure passe par la conciliation fiscale, puis par l’arbitrage, étape obligatoire avant tout recours judiciaire.
Attention : si vous ne réagissez pas dans les deux mois, la décision devient définitive.
Travaux et rénovations : vos obligations
Indépendamment des contrôles communaux, les propriétaires doivent savoir qu’ils ont l’obligation légale de déclarer à l’AGDP toute modification qui améliore le confort d’un logement (article 473 CIR 92). Cela inclut la création d’une salle de bain, l’installation d’un chauffage central ou la transformation d’une grange en habitation.
Cette déclaration doit être faite dans les 30 jours suivant la fin des travaux. Le non-respect peut entraîner des sanctions administratives ou pénales.
Le revenu cadastral : un système qui mérite réflexion
Le revenu cadastral reste basé sur la valeur locative de 1975. Or, depuis lors, les quartiers n’ont pas évolué de la même façon : certains se sont revitalisés et ont pris de la valeur, d’autres se sont dégradés et ont perdu de leur attractivité.
Cette réalité n’est pas reflétée dans le système actuel, qui crée des distorsions et un sentiment d’injustice. Et si certaines communes veulent aujourd’hui corriger la situation en révisant certains revenus cadastraux à la hausse, ne pourrait-on pas attendre d’elles qu’elles revoient aussi certains revenus cadastraux… à la baisse, dans les rues et quartiers qui n’ont pas évolué positivement. On peut rêver…
Le SNPC vous accompagne
Face à cette situation, le SNPC conseille à ses membres de :
vérifier l’origine de toute démarche : si elle vient d’une commune seule, elle n’a pas de base légale solide,
ne pas se laisser intimider par les courriers communaux et utiliser nos modèles de lettres pour répondre,
réagir dans les deux mois à toute notification officielle de l’AGDP,
garder une trace de tous les travaux réalisés, utile en cas de contestation.
Pour aller plus loin, le SNPC a publié la brochure « ABC du revenu cadastral », rédigée par l’avocat fiscaliste Aurélien Bortolotti. Elle détaille vos droits, vos obligations et contient des modèles de courriers pour répondre efficacement aux communes et à l’administration.
Conclusion : vigilance et action
En définitive, trois scénarios expliquent vos mauvaises surprises fiscales :
une commune qui augmente ses additionnels,
un courrier communal qui tente d’obtenir des informations sur vos travaux,
une réévaluation officielle du RC par l’AGDP.
Dans chacun de ces cas, le SNPC recommande la vigilance et la réactivité. Ne répondez pas aux communes si la démarche n’émane pas du SPF Finances, utilisez nos modèles de courrier, et exercez vos voies de recours dans les délais légaux.
