Stop à la désinformation : M. de Callatay s'obstine et persiste. Pour lui, l'immobilier n'est pas assez taxé !

Le CRI n°459 - Décembre 2021
Stop à la désinformation : M. de Callatay s'obstine et persiste. Pour lui, l'immobilier n'est pas assez taxé !

Lors du récent conclave budgétaire d'octobre dernier, l'une des idées qui avait été lancée par certains partis de la VILVALDI était de supprimer la déductibilité fiscale des intérêts lors de l'acquisition d'une seconde résidence ou d'un second bien à mettre en location.

Fort heureusement, la raison l'a emporté sur l'idéologie et ce, grâce à la pugnacité du Président du MR, Georges-Louis Bouchez.

Le magazine TRENDS-TENDANCES du 21 octobre 2021 (page 20) a publié un article sur le sujet, titrant "Georges-Louis Bouchez, la brique et le fisc".

Dans cet article, le TRENDS a interrogé le Professeur Etienne de Callatay qui a – une fois de plus – répété que, et nous citons : « l'immobilier demeure un placement intéressant dans la mesure où il est aussi globalement peu taxé en Belgique. ».

Il va même ajouter - et nous citons à nouveau - « il n'y a aucune raison de traiter différemment l'épargne investie dans l'immobilier que toute autre forme d'épargne » et « M. Bouchez devrait être scandalisé d'une telle distorsion. »

On peut être Professeur d'université, Economiste et se tromper sur toute la ligne.

Ce n'est pas la première fois que nous devons recadrer M. de Callatay (voir le CRI n°436 de septembre 2019 et plus récemment encore le CRI n°455 de juin 2021). Manifestement, M. de Callatay n'a toujours pas de calculette et ne sait en plus pas compter. Il s'obstine dans des déclarations et des affirmations qu'il ne peut d'ailleurs pas démontrer.

Le SNPC peut, quant à lui, démontrer que la réalité est bien différente et que l'immobilier est bien taxé et pas un peu !

Quant à la taxation des revenus immobiliers

Annuellement, le propriétaire doit payer un précompte immobilier. Ce précompte n'est plus une avance sur l'impôt final comme sa qualification de « précompte » pourrait le laisser penser. Il s'agit d'un vrai impôt pur et dur. Il est calculé sur le revenu cadastral indexé annuellement et multiplié par des centimes additionnels régionaux (Bruxelles), provinciaux (Flandre et Wallonie) et bien sûr communaux. A Bruxelles, pour un revenu cadastral de 1.500 € le précompte immobilier est égal ou supérieur à 1.500 € (selon la com- mune concernée).

Outre le précompte immobilier qui, lui, n'est pas libératoire, le propriétaire doit égale- ment déclarer dans sa déclaration fiscale à l'IPP (Impôt des Personnes Physiques) ledit bien immobilier. On considère ici un bien immobilier donné en location à une personne qui ne l'affecte pas à une activité profession- nelle. Dans ce cas, le montant à déclarer est le revenu cadastral mais la base imposable est égale à ce revenu cadastral multiplié par un coefficient d'indexation de 184,92 % et remultiplié par 140%. Donc, pour un revenu cadastral de 1.500 €, la base imposable sera de 3.883 €. Considérant une taxation de 50% (taux applicable pour des revenus globaux supérieurs à 40.480 €) et d'un impôt communal de 8%, l'impôt à payer est de 54% soit 2.100 €.

Au total donc, le propriétaire immobilier aura décaissé des impôts de +/- 3.600 € (Pr. Immob. 1.500 € et IPP 2.100 €).

Dans l'esprit de certains (économistes ou hommes/femmes politiques), le loyer encaissé par le propriétaire est un profit net. Quelle erreur, voire quelle horreur de raisonnement.

C'est comme affirmer que le bénéfice d'une entreprise est égal à son chiffre d'affaires ! Aucune société ne paie un impôt des sociétés calculé sur son chiffre d'affaires.

Car, il ne faut pas avoir fait des grandes études ou être Professeur d'université pour savoir qu'un bien immobilier entraine des dépenses annuelles et parfois exceptionnelles selon la nature des dépenses. Des dépenses d'entretien, de réparation, de rafraichissement, d'assurances, de travaux de mise en conformité (p.ex. les ascenseurs, l'électricité), des travaux de renouvellement des châssis, d'une chaudière, d'une toiture, d'un électroménager dans une cuisine équipée, d'un certificat PEB, etc., etc., etc.

Mais aussi, l'absence de revenus locatifs lorsqu'un locataire est en défaut de paiement auquel viennent s'ajouter des dépenses comme des frais et honoraires d'avocats, d'huissiers, d'experts.

Et ajoutons encore, que le propriétaire paie aussi une commission à l'agent immobilier qui se charge de la recherche d'un nouveau locataire (en général 1 mois de loyer + TVA de 21%), paie aussi des frais liés à l'établissement d'un état des lieux d'entrée (et de sortie). Ce sont des dépenses dont le propriétaire pourrait se passer en procédant lui-même à de telles recherches et état des lieux, mais l'expérience montre que de plus en plus, le propriétaire fait appel aux services d'agents immobiliers spécialisés, la matière étant devenue quand même assez complexe.

Enfin, last but not least, le chômage locatif entre deux contrats de location n'est pas simplement une utopie mais bien une réalité vécue par beaucoup de bailleurs.

Dès lors, en fin de compte, si vous considérez un bien immobilier situé à Bruxelles, loué pour 1.000 € par mois (12.000 € par an) et que vous retirez toutes les dépenses et autre chômage locatif, vous obtenez un loyer « net » qui lui seul doit être mis en comparai-son avec les impôts payés.

Sans vouloir noyer le lecteur avec une avalanche de chiffres, on peut raisonnablement affirmer que les charges liées à un bien représentent – bon an mal an - au moins 40% du loyer annuel. Ce qui nous laisserait donc un loyer net de 7.200 € dans l'exemple ci-avant. Et sur lequel, vous auriez des impôts de 3.600 € (voir ci-avant) à payer, soit donc une taxation de minimum 50%.

Vous disiez donc des loyers trop peu taxés, M. le Professeur ?

Par rapport à un précompte mobilier de 30% sur les dividendes et autres intérêts de titres à revenus fixes, il n'y a pas « photo ».

Quant au traitement différent de l'épargne immobilière par rapport à l'épargne mobilière

Tout d'abord, lors de l'achat d'un bien immobilier, l'acheteur (l'investisseur) doit payer soit une TVA de 21 % pour un bien neuf acquis sur le marché primaire soit des droits d'enregistrement de 10 ou 12,5% selon la Région pour un bien acquis sur le marché secondaire. Auquel il convient d'ajouter les honoraires et frais de notaire (en général, 1,5 à 2% du prix d'achat).

Par rapport à cela, pour l'acquisition d'un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, fonds d'investissements, etc..) les taxes sur opérations de bourse (en abrégé TOB) sont insignifiantes : de 0% à 0,35%. Et aucun frais annexe tels les frais de notaire pour l'immobilier.

Au niveau de la comparaison, ce sont déjà des chiffres éloquents. Prenez un investissement immobilier de 250.000 €, vous payez des droits d'enregistrement de 25.000 € ou 31.250 € selon la Région ou bien de la TVA de 52.500 €, auquel il convient d'ajouter les honoraires et frais divers du Notaire. Encore quelques milliers d'euros.

Par contre, pour l'acquisition d'un portefeuille titres de 250.000 €, les frais seront à peine de l'ordre de quelques centaines d'euros soit 875 € (0,35% de 250.000 €).

Quant aux revenus d'un portefeuille titres, les dividendes ou les intérêts encaissés sont soumis à un précompte mobilier de 30% et ce précompte mobilier est dans ce cas libératoire au contraire du précompte immobilier qui ne l'est pas.

Et que dire des droits de donation et de succession.

Alors que le bien immobilier ne peut être caché et échapper à l'administration fiscale, un portefeuille-titres peut aisément se transmettre discrètement ou avec des droits de donation très raisonnables, de 3 à 7% selon le degré de parenté. La personne qui donne un portefeuille-titres ou du cash de 500.000 €, verra la donation taxée à 15.000 € (3% en ligne directe) ou de 35.000 € (7% en cas de donation à d'autres personnes). Ils peuvent même être nuls (zéro euro) si le donateur estime qu'il est en bonne santé et qu'il vivra au moins encore 3 ans.

Pour une donation d'un bien immobilier d'une valeur équivalente à 500.000 €, les droits de donation s'élèveront à 63.000 € en ligne directe (en Région Bruxelloise) et à 115.000 € entre toutes autres personnes (en Région Bruxelloise). Impossible de les éviter car ici, il faudra passer par la case « notaire » puisqu'il faut obligatoirement un acte notarié. Encore quelques milliers d'euros à ajouter.

Et en matière de droit de succession, les avoirs mobiliers et immobiliers sont logés à la même enseigne. Mais rappelons que les taux sont exorbitants pour atteindre 65 % au-delà de 250.000 € pour une succession entre frères et sœurs et de 80% au-delà de 175.000 € entre personnes étrangères… Les droits de succession sont un impôt sur « la mort subite », raison pour laquelle la planification successorale recueille un certain succès.

M. de Callatay affirme qu'il n'y a aucune raison de traiter différemment l'épargne investie dans l'immobilier que toute autre forme d'épargne. Dans ce cas, il doit rester logique avec lui-même et il doit ajouter que les droits d'enregistrement, la TVA, les droits de donation qui frappent l'épargne immobilière sont exorbitants par rapport aux impôts frappant une épargne investie en valeurs mobilières !

Ce serait donc plutôt à M. de Callatay de conclure qu'il est scandalisé devant de telles distorsions entre épargne mobilière et épargne immobilière.

En conclusion, si l'investissement immobilier est un socle important et solide dans un patrimoine, prétendre qu'il n'est pas assez taxé est une complète hérésie et un manque de connaissance évident de la réalité économique de la gestion d'un tel investissement et des dépenses qu'il nécessite. Les propriétaires sont des agents économiques très importants qui contribuent chaque année à donner du travail à des milliers de travailleurs. Il ne faudrait pas l'oublier !

M de Callatay, Economiste et Professeur, s'il vous plaît, arrêtez de répandre dans vos interventions et vos écrits de telles affirmations infondées.

Dans le CRI de juin 2021, nous concluions notre article par : « Le SNPC va vous offrir une calculette, une feuille de papier et un crayon ! Examen fin juin…Seconde session en septembre ! » Force est de constater que le Professeur de Callatay a été busé tant en juin qu'en septembre…

Et si M. de Callatay persiste à penser que l'immobilier est trop peu taxé en Belgique, rien ne l'empêche de faire un don à l'Etat belge pour compenser cette trop faible prétendue taxation !!!