Protéger les locataires en difficulté est indispensable. Mais lorsque plusieurs mécanismes de protection se cumulent, certains propriétaires se retrouvent confrontés à des situations qui dépassent largement ce que le législateur avait envisagé. Un cas concret illustre comment un impayé peut finalement représenter près de deux années de pertes financières.
Le précédent gouvernement bruxellois a renforcé la protection des locataires en prévoyant plusieurs garde-fous avant toute expulsion.
Ainsi, le propriétaire doit d'abord adresser une mise en demeure par courrier recommandé en cas de retard de paiement, puis attendre 30 jours avant d'introduire une requête devant le juge de paix.
Une fois la procédure lancée, le juge doit encore respecter un délai de 40 jours afin de permettre au CPAS, le cas échéant, d'intervenir pour tenter d'aider le locataire en difficulté.
À ces délais s'ajoute la trêve hivernale, qui suspend les expulsions pendant la période hivernale.
Pris isolément, chacun de ces dispositifs poursuit un objectif légitime. En pratique, leur cumul peut toutefois produire des effets bien plus importants que ceux initialement recherchés.
Un exemple qui parle de lui-même
Le cas suivant illustre concrètement cette réalité.
Après plusieurs mois d'impayés en 2024, un propriétaire adresse une mise en demeure officielle à son locataire. À l'issue du délai légal de 30 jours, il introduit une requête devant le juge de paix le 13 janvier 2025.
L'audience est fixée au 22 avril 2025, notamment en raison du délai légal de 40 jours. À cette date, le locataire accuse déjà un peu plus de trois mois d'arriérés de loyers depuis l'introduction de la requête.
En mai 2025, le juge condamne le locataire au paiement des loyers dus et autorise son expulsion.
Le jugement est confié à un huissier en juin. Après les formalités administratives nécessaires, celui-ci prend contact avec la commune d'Anderlecht.
Fin juillet 2025, l'huissier sollicite l'assistance de la police. Il reçoit finalement une réponse le 19 août : aucun créneau n'est disponible avant 2026.
Le 24 novembre 2025, une date est enfin fixée : l'expulsion aura lieu... le 20 avril 2026.
Entre-temps, le locataire, ouvrier dans le secteur de la construction, comprend qu'il peut rester dans les lieux sans risque immédiat d'expulsion et cesse tout paiement. Il quitte finalement le logement le 31 mars 2026, en laissant l'appartement dans un état particulièrement dégradé : carrelages cassés dans la salle de bains, meubles abandonnés, vaisselle sale, déchets sur place...
À cela s'ajoutent des consommations d'eau et d'énergie laissées à charge, notamment parce que la chasse d'eau continue de couler et que la chaudière reste en fonctionnement. Des coûts qui ne seront jamais récupérés et dont une partie sera finalement supportée par la collectivité.
Une protection qui laisse certains propriétaires sans indemnisation
La législation prévoit pourtant un fonds régional de solidarité destiné à indemniser partiellement les propriétaires concernés par la trêve hivernale.
Mais cette intervention n'est ouverte que pour les jugements rendus après le 15 août.
Or, dans la pratique, les délais judiciaires et administratifs font que les effets de la trêve hivernale s'étendent souvent d'août à avril, soit près de neuf mois.
Le propriétaire concerné subit donc une double conséquence : une période de protection bien plus longue que celle prévue en théorie, sans pouvoir bénéficier du fonds régional.
Au final, le cumul des différentes protections — mise en demeure obligatoire, délais judiciaires, trêve hivernale et conditions d'accès au fonds de solidarité — peut conduire à une situation particulièrement lourde.
Dans l'exemple présenté, le propriétaire supporte douze mois de loyers impayés supplémentaires après le jugement, soit environ quinze mois d'impayés au total. À cela s'ajoutent plusieurs mois de vacance locative nécessaires pour remettre le logement en état, ainsi que des travaux représentant l'équivalent d'environ huit mois de loyers.
Au total, la perte financière approche l'équivalent de deux années de loyers, alors même que le propriétaire continue de supporter le précompte immobilier et est imposé comme si les loyers avaient été perçus.
