De plus en plus de propriétaires wallons et bruxellois reçoivent de leur commune un courrier leur demandant des informations sur leur immeuble. Dans quel but ? Ces demandes sont-elles légales ? Faut-il y répondre et, surtout, quelles peuvent être les conséquences sur le revenu cadastral ? Le SNPC fait le point et invite les propriétaires concernés à connaître leurs droits et à les défendre.
De plus en plus de propriétaires, en Région wallonne comme en Région bruxelloise, interpellent le SNPC après avoir reçu un courrier de leur administration communale. Celle-ci leur demande différents renseignements concernant leur immeuble, en se fondant notamment sur l’article 475 du Code des impôts sur les revenus.
Derrière ces demandes se pose une question essentielle : quel est l’objectif poursuivi ?
Une péréquation cadastrale qui ne dit pas son nom
Pour le SNPC, l’objectif est clair : ces démarches peuvent conduire à une majoration du revenu cadastral des biens concernés et, par conséquent, à une augmentation du précompte immobilier, voire de l’impôt des personnes physiques.
Vu l’ampleur prise par le phénomène, on peut parler d’une véritable péréquation cadastrale rampante.
Une péréquation cadastrale générale, menée dans les règles, serait évidemment une opération autrement plus délicate. La dernière remonte aux années 1975-1980. Une nouvelle opération de cette ampleur serait sans doute peu populaire. Par ailleurs, le SPF Finances et son Administration générale de la documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom d’Administration du Cadastre, ne semblent plus vouloir ou pouvoir mener une telle opération.
Le problème est aussi celui de l’égalité entre les propriétaires.
Les communes semblent en effet concentrer leurs démarches sur certaines rues ou certains quartiers. Pourquoi ceux-là ? Sur quels critères ? Et pourquoi certains propriétaires sont-ils interrogés alors que d’autres ne le sont pas ?
La démarche paraît également fonctionner à sens unique. Elle vise manifestement les endroits où les autorités pensent pouvoir trouver matière à augmenter les revenus cadastraux. Mais qu’en est-il des rues ou des quartiers qui ont perdu de leur valeur depuis la dernière péréquation ? Dans ces cas-là, une diminution des revenus cadastraux devrait tout autant pouvoir être envisagée.
Pour le SNPC, le principe devrait donc être celui du « tout ou rien ». Si une véritable péréquation cadastrale doit avoir lieu, elle doit concerner l’ensemble des situations et permettre à tous les contribuables de faire valoir leurs droits conformément aux dispositions légales.
Tous les travaux ne justifient pas une hausse
Quelques principes doivent être rappelés.
Entre deux péréquations cadastrales, le SPF Finances et l’Administration générale de la documentation patrimoniale peuvent procéder à une réévaluation du revenu cadastral d’immeubles agrandis, reconstruits ou notablement modifiés.
De son côté, tout propriétaire est tenu de déclarer spontanément à l’Administration l’achèvement de travaux ayant entraîné une modification de son immeuble. L’Administration peut également demander au contribuable, voire à ses locataires, les renseignements et documents utiles à la détermination du revenu cadastral.
Encore faut-il qu’il y ait une modification notable. Sont considérées comme telles les modifications susceptibles d’entraîner une augmentation ou une diminution du revenu cadastral d’au moins 15 % par rapport au revenu existant.
Tous les travaux réalisés dans un immeuble n’entrent donc pas dans cette catégorie. Des travaux d’entretien, comme le plafonnage ou la peinture, ne constituent pas des modifications notables. Il en va de même pour certains travaux de maintenance, de mise en conformité ou de sécurité.
La rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain, ou encore le renouvellement d’une installation électrique afin de mettre le bien aux normes, ne justifient pas davantage, à eux seuls, une réévaluation.
À l’inverse, certaines transformations peuvent entraîner une majoration du revenu cadastral : la division d’une maison unifamiliale en plusieurs logements, l’ajout d’une ou plusieurs salles de bain dans un immeuble ou encore la transformation d’une grange en loft, par exemple.
Les travaux visant à économiser l’énergie font, quant à eux, l’objet d’une circulaire spécifique de l’Administration. Des travaux d’isolation ou le placement de nouveaux châssis à double vitrage ne sont ainsi pas visés.
Un courrier de votre commune : faut-il répondre ?
C’est évidemment la question qui préoccupe aujourd’hui les propriétaires concernés.
Pour le SNPC, jusqu’à preuve du contraire, les demandes adressées directement par les communes ne sont pas conformes aux dispositions légales. Si une demande de renseignements peut être formulée, elle doit émaner du SPF Finances – Administration générale de la documentation patrimoniale, et non de la commune.
Le SNPC conseille dès lors aux propriétaires qui reçoivent un tel courrier communal de répondre par recommandé, sur la base du modèle que nous mettons à leur disposition. Il s’agit avant tout de remettre la démarche dans son cadre légal. C’est une question de principe.
Selon l’analyse juridique réalisée par le SNPC, aucune sanction n’est prévue à l’encontre d’un propriétaire qui n’aurait pas renvoyé le formulaire demandé par la commune, d’autant que la demande n’émane pas de l’administration compétente. Le délai de 15 jours parfois imposé ne repose pas davantage sur un texte légal. Nous conseillons néanmoins d’adresser une réponse par recommandé dans les 30 jours.
Si, dans un second temps, une demande est effectivement adressée par l’administration compétente, le propriétaire pourra alors examiner les informations qu’il doit fournir au regard des dispositions légales.
Et si une réévaluation intervient, il ne faut pas oublier qu’elle peut être contestée. Les propriétaires disposent de voies de recours et doivent, lorsque la situation le justifie, les utiliser pour défendre leurs droits.
S’informer pour mieux se défendre
Le service juridique du SNPC est à la disposition de ses membres pour répondre à leurs questions sur cette problématique et, si nécessaire, les accompagner dans les réponses à adresser aux communes ou dans les démarches qui pourraient suivre.
Le SNPC a également publié une brochure d’information consacrée à cette problématique : « L’ABC du revenu cadastral – Revenu cadastral : comprendre et contester sa revalorisation ». Nous invitons les propriétaires concernés à se la procurer afin de disposer d’informations plus complètes et de mieux connaître leurs droits.
MODÈLE DE COURRIER À RENVOYER PAR RECOMMANDÉ À LA COMMUNE ET À ADAPTER
(voir identification du service ou des personnes vous ayant écrit)
NOM
PRÉNOM
ADRESSE
............................, le ....................
Commune de ........................................ Service de ..........................................
Mesdames,
Messieurs,
CONCERNE : RENSEIGNEMENTS CADASTRAUX - ACTUALISATION DES INFORMATIONS CADASTRALES
Je (nous) reçois (recevons) votre courrier et son annexe de ce ....
Leur contenu a retenu toute mon (notre) attention.
Il ressort à suffisance des dispositions légales en la matière (articles 471 et suivants du CIR de 1992) qu'une demande de renseignements de ce type doit émaner non pas de la Commune mais bien de l'Administration générale de la documentation patrimoniale (SPF Finances).
Votre démarche ne m'(nous) apparaît pas légale et je (nous) n'y répond(ons) dès lors pas.
Par contre, j'(nous) examinerai(ons) avec toute l’attention voulue la demande de renseignements qui émanerait de la bonne Administration au regard de la loi.
La présente vous est adressée sur les conseils du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNPC).
Je (nous) reste (restons) à votre disposition pour toute précision complémentaire.
Recevez, Mesdames, Messieurs, l'assurance de mes (nos) sentiments distingués.
Signature
