Explosion du précompte immobilier : ça suffit !

On avait déjà assisté, après les élections communales de 2024, à une vague d’augmentations brutales dans plusieurs communes. À peine cette première facture est-elle digérée qu’une nouvelle vague arrive. En 2026, neuf communes bruxelloises et vingt-cinq communes wallonnes relèvent leurs centimes additionnels au précompte immobilier. Et il ne s’agit pas ici d’une progression étalée sur six ans : les chiffres cités ci-dessous correspondent à la dernière augmentation, celle décidée entre 2025 et 2026, en une seule année. Ça commence à bien faire.

À Bruxelles, les cinq bonds les plus spectaculaires sont ceux de Saint-Josse-ten-Noode (+37,25 %), Koekelberg (+25,89 %), Auderghem (+22,61 %), Ganshoren (+19,75 %) et Bruxelles-Ville (+17,19 %). En Wallonie, Wavre augmente de 30,95 %, Ramillies de 18,18 %, Lasne de 17,86 %, Daverdisse de 15,79 % et Esneux de 14,81 %. Ce sont là les hausses des seuls centimes communaux. Sur l’avertissement-extrait de rôle, elles se combinent en outre avec l’indexation du revenu cadastral — encore +2,47 % en 2026 — ainsi qu’avec les autres composantes régionales, provinciales ou d’agglomération.

Le recul historique est tout aussi parlant. (La matière étant complexe, nous vous invitons, pour mieux comprendre ce qui suit, à relire l’article « Comprendre le précompte immobilier », publié dans Le CRI n° 477 de septembre 2023.) Entre 2020 et 2026, les trois plus fortes progressions bruxelloises des centimes additionnels communaux sont enregistrées à Saint-Josse-ten-Noode (+37,25 %), Ganshoren (+29,77 %) et Anderlecht (+28,33 %). En Wallonie, le trio de tête est formé par Wavre (+30,95 %), Jemeppe-sur-Sambre (+18,60 %) et Ramillies (+18,18 %). Certaines communes ont donc frappé en plusieurs fois ; d’autres ont concentré le choc sur 2026. Pour le propriétaire, le résultat est le même : l’impôt local prend une place croissante dans le coût de détention et de mise en location d’un logement.

La dernière hausse : jusqu’à 37 % en une seule année

Les tableaux complets annexés à cet article distinguent volontairement deux mesures : l’évolution cumulée depuis 2020 et la dernière décision annuelle, de 2025 à 2026. Cette précision est essentielle. Un +37,25 % à Saint-Josse ou un +30,95 % à Wavre ne décrit pas une lente dérive : c’est un saut décidé pour un seul exercice fiscal.

BRUXELLES — les neuf communes en hausse en 2026 (variation 2025→2026 des centimes additionnels communaux)

WALLONIE — les vingt-cinq communes en hausse en 2026 (variation 2025→2026 des centimes additionnels communaux)

Depuis 2020 : des hausses qui pèsent très lourd

Ces pourcentages ne mesurent que le taux communal. Mais le précompte réellement payé progresse également avec l’indexation du revenu cadastral : le coefficient est passé de 1,8492 en 2020 à 2,3000 en 2026, soit +24,38 %. À taux communal identique, le propriétaire paie donc déjà davantage.

Quand l’indexation et la hausse des additionnels se cumulent, l’augmentation atteint environ 58 % à Saint-Josse et 61 % à Wavre sur la période.

En Wallonie, cette estimation n’intègre pas les additionnels provinciaux ; elle doit donc être lue comme un ordre de grandeur prudent, pas comme la reproduction d’un avertissement-extrait de rôle individuel.

Le fédéral et les Régions ne peuvent plus s’en laver les mains !

Il est trop facile pour l’État fédéral ou pour une Région d’affirmer qu’il n’y aura pas de nouvel impôt tout en transférant des charges vers les communes et les CPAS sans leur donner les moyens correspondants. Les dépenses liées à l’aide sociale, aux pensions, à la police, à la sécurité civile ou à l’enseignement ne disparaissent pas. Elles changent simplement d’étage institutionnel. Si elles ne sont pas compensées, les communes cherchent, au bout de la chaîne, des recettes rapides et l’immobilier devient, une fois encore, la caisse de secours.

Cette mécanique ne décharge pas les communes de leurs responsabilités, mais elle oblige chaque niveau de pouvoir à regarder l’addition complète. Le propriétaire est déjà sollicité par le fédéral, notamment avec la disparition de la déduction des intérêts des emprunts pour les biens autres que l’habitation propre. Il l’est par les Régions, à travers les droits d’enregistrement, les normes de logement, les contraintes énergétiques et, à Bruxelles, un encadrement de plus en plus serré des loyers. Il l’est enfin par la commune, via les centimes additionnels. Chacun décide dans sa bulle et personne ne mesure sérieusement l’effet cumulé.

Le fédéral et les Régions doivent donc assumer leur part et mesurer l’impact financier de leurs réformes sur les propriétaires. Reporter une dépense sur l’échelon local n’est pas une économie. C’est souvent une hausse d’impôt différée dont on n’assume pas la responsabilité.

Le choix politique des communes

Augmenter le précompte immobilier n’est pas une fatalité. Certaines communes parviennent à maintenir leurs centimes additionnels dans le temps. Woluwe-Saint-Lambert les réduit même légèrement en 2026. Une hausse n’est donc ni automatique ni inévitable. Augmenter le précompte constitue, en revanche, un choix électoraliste, injuste et facile.

Un choix électoraliste, parce qu’une grande partie des logements est donnée en location. De nombreux bailleurs n’habitent pas la commune où se trouve leur bien et n’y votent pas. Le locataire, lui, y réside et y vote. En alourdissant le précompte, on protège son électorat et on envoie la facture à des propriétaires qui ne votent pas dans la commune.

Un choix injuste, parce que les justifications avancées sont connues et souvent les mêmes : le coût des crèches, de l’enseignement, de la sécurité, des services de proximité ou du CPAS. Ces missions sont indispensables, mais elles bénéficient d’abord aux habitants de la commune, qu’ils soient propriétaires occupants ou locataires. Il n’est donc pas juste d’en faire supporter le financement aux bailleurs qui, par définition, n’occupent pas les logements concernés. La question d’une contribution plus justement répartie entre les bénéficiaires des services doit pouvoir être posée, sans tabou et sans caricature.

Le précompte immobilier, la solution facile pour compenser la mauvaise gestion

Saint-Josse-ten-Noode est, à cet égard, un cas d’école. Porter les centimes additionnels de 2 980 à 4 090 en un an, soit une hausse de 37,25 %, exige davantage qu’une formule générale sur les difficultés budgétaires.

Les rapports administratifs cités par la presse font état d’un agent communal pour 33 habitants, contre un pour 66 en moyenne régionale : une densité de personnel deux fois plus élevée. La presse a également révélé l’existence d’un régime de quatre jours de travail payés cinq pour certains agents. Ces éléments ne permettent pas, à eux seuls, de juger chaque service ni chaque travailleur. Ils imposent en revanche une question élémentaire : avant d’augmenter brutalement l’impôt, toutes les économies d’organisation, de coordination et de rationalisation ont-elles été recherchées ?

La gestion communale a un coût. L’inefficacité aussi. Elles ne peuvent pas être confondues. Les communes devraient publier, en même temps que toute hausse significative des additionnels, un diagnostic précis de leurs dépenses, les économies déjà réalisées et les mesures de gestion prévues. Le précompte n’est pas une variable d’ajustement et ne peut pas devenir le distributeur automatique qui compense l’absence de rigueur.

Le précompte n’est pas une variable d’ajustement et ne peut pas devenir le distributeur automatique qui compense l’absence de rigueur

Jusqu’à trois mois de loyer : c’est le bailleur qui paie

Pour de nombreux biens, le précompte immobilier dépasse largement l’équivalent de deux mois de loyer et atteint même désormais parfois trois mois de loyer brut. Et le loyer n’est pas un revenu net. Il faut encore payer l’entretien, les réparations, les assurances, les périodes de vacance, les charges non récupérables, les travaux et l’impôt. Il n’est donc pas surprenant que les demandes d’étalement et les plans de paiement se multiplient. Derrière le mot « propriétaire », il y a le plus souvent un petit bailleur, pas une grande société immobilière.

Ces petits bailleurs n’ont pas toujours la vie facile. Ils doivent aujourd’hui faire face à une accumulation de règles et de charges : exigences de salubrité et de conformité, enregistrement et formalités administratives, grille de loyers et contestation des loyers présumés excessifs à Bruxelles, limitation de l’indexation dans certaines situations, rénovations énergétiques lourdes, objectifs PEB de plus en plus exigeants et suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt pour les biens autres que l’habitation propre. Certains de ces objectifs sont légitimes. Mais leur financement ne peut pas être ignoré, surtout lorsque la fiscalité ponctionne précisément les moyens nécessaires aux travaux.

Le signal d’alarme est déjà visible sur le marché bruxellois. Le baromètre Federia 2025 a analysé moins de 8 000 nouveaux baux, contre environ 11 000 en 2021 et 10 000 en 2022 comme en 2023. La composition de l’échantillon peut évoluer, mais la tendance rejoint ce que les professionnels constatent : les logements abordables deviennent plus rares et des bailleurs privés quittent le marché. Dans le même temps, le loyer moyen bruxellois atteint 1 376 euros, avec une médiane de 1 250 euros.

À force de décourager ceux qui mettent des logements en location, les pouvoirs publics fabriquent l’inverse de ce qu’ils annoncent vouloir : moins d’offre, davantage de tensions et des loyers plus élevés. Les bailleurs privés ne sont pas l’ennemi de la politique du logement. Ils en sont une composante indispensable. Plus l’offre locative est large, plus il est possible de contenir les prix et de laisser un véritable choix aux candidats locataires.

Un coup d’arrêt est nécessaire !

Un changement de méthode est urgent et indispensable. Tous les niveaux de pouvoir doivent se mettre autour de la table lorsqu’il s’agit de fiscalité immobilière. On ne peut plus laisser chacun agir à sa guise, sans concertation. Les différents niveaux de pouvoir doivent établir une mesure consolidée de la fiscalité et des obligations qui frappent un même logement.

Il serait également temps de réfléchir à l’instauration d’un véritable taux plafond pour les additionnels communaux au précompte immobilier. La Wallonie fixe déjà un taux maximum recommandé de 2 600 centimes additionnels. Les communes qui souhaitent dépasser ce seuil doivent motiver spécifiquement leur décision. Ce principe devrait être généralisé et renforcé : au-delà d’un seuil clairement fixé, toute commune devrait fournir une justification stricte et présenter un plan financier rigoureux, validé par l’autorité de tutelle.

Enfin, il faut rouvrir le débat sur une répartition plus équitable du financement des services communaux entre ceux qui en bénéficient.

On ne résoudra ni les finances communales ni la crise du logement en faisant des propriétaires des vaches à lait. Après les hausses de 2024, la nouvelle vague de 2026 marque une limite. Le message doit être entendu : l’explosion du précompte immobilier, ça suffit !