Souvent critiqué, parfois idéalisé, le syndic occupe une place centrale dans la vie d’une copropriété. Gestionnaire, exécutant, interlocuteur permanent : son rôle est essentiel, mais aussi strictement encadré par la loi. À l’occasion des 30 ans de la loi sur la copropriété en Belgique, il est utile de rappeler ce que les copropriétaires sont légitimement en droit d’attendre de leur syndic… et ce qu’ils ne peuvent pas lui demander.
Un rôle central, mais pas tout-puissant
Dans toute copropriété, le syndic est le représentant légal de l’association des copropriétaires (ACP). Qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, copropriétaire ou professionnel externe, il agit comme organe de gestion de l’immeuble.
Concrètement, la copropriété ne peut ni décider ni agir sans passer par ses organes : l’assemblée générale, le conseil de copropriété, le commissaire aux comptes… et le syndic. Celui-ci est le bras exécutif de l’ACP : il met en œuvre les décisions prises collectivement et assure la gestion quotidienne de l’immeuble.
Mais attention : le syndic n’est pas un décideur solitaire. Son pouvoir découle de trois sources :
la loi sur la copropriété,
les statuts de l’immeuble (acte de base, règlement de copropriété, règlement d’ordre intérieur),
les décisions de l’assemblée générale.
C’est dans ce cadre précis que s’inscrivent les attentes légitimes des copropriétaires.
Trois missions clés : administrative, technique et comptable
1. Une gestion technique prudente et réactive
Le syndic est chargé de veiller à la conservation de l’immeuble. Cela implique notamment :
l’exécution des actes conservatoires,
la gestion des urgences techniques (fuites, sinistres, pannes),
le suivi des contrats d’entretien et des assurances.
Il dispose d’un pouvoir de décision limité pour agir rapidement lorsque la sécurité ou l’intégrité du bâtiment est en jeu. Mais, sauf urgence, les travaux importants doivent être décidés par l’assemblée générale, souvent à une majorité qualifiée.
Les copropriétaires sont donc en droit d’attendre du syndic :
de la réactivité face aux incidents,
de la prudence dans les décisions,
une information claire et une ratification ultérieure par l’assemblée générale.
Sa responsabilité peut être engagée s’il agit trop lentement… ou de manière irréfléchie.
2. Une gestion comptable rigoureuse et lisible
La gestion financière est l’un des sujets les plus sensibles en copropriété. Le syndic administre les fonds de l’ACP, mais ne joue pas au banquier : il doit gérer les finances « en bon père de famille », sans prise de risque.
Ses obligations sont nombreuses :
payer les fournisseurs dans les délais,
suivre les arriérés de charges,
appliquer les procédures de rappel et de recouvrement,
tenir une comptabilité claire, conforme au plan comptable minimum normalisé (ou simplifiée pour les petites copropriétés).
Les copropriétaires sont en droit d’exiger :
une séparation stricte entre le fonds de roulement et le fonds de réserve,
une information compréhensible sur les comptes,
une anticipation des dépenses futures, notamment en matière de travaux et de performances énergétiques.
Dans un contexte de vieillissement du bâti et d’exigences environnementales croissantes, le fonds de réserve devient un véritable outil de sécurité financière et un levier pour accéder au crédit. Là aussi, pédagogie et transparence sont indispensables.
3. Une gestion administrative irréprochable
La gestion administrative est souvent moins visible, mais elle conditionne la sécurité juridique de la copropriété.
Dès le début de son mandat, le syndic doit notamment :
publier son mandat,
veiller aux inscriptions à la Banque-Carrefour des Entreprises,
s’assurer que les comptes bancaires sont ouverts au nom de l’ACP,
respecter les règles relatives à la protection des données (RGPD),
être correctement assuré en responsabilité civile.
Il doit aussi rendre compte régulièrement de sa gestion administrative, technique et comptable à l’assemblée générale. Cette reddition de comptes est au cœur de la relation de confiance entre le syndic et les copropriétaires.
L’assemblée générale : le cœur démocratique de la copropriété
L’assemblée générale (AG) est l’organe souverain de la copropriété. Tous les copropriétaires participent aux décisions, selon les règles de majorité prévues par la loi.
Le syndic joue ici un rôle déterminant :
il convoque l’AG dans le respect des délais et des formes légales,
il établit un ordre du jour clair et complet,
il met à disposition les documents nécessaires à une prise de décision éclairée.
Une attention particulière est attendue sur des points souvent source de tensions :
la validité des procurations,
la clarté des points soumis au vote,
la distinction entre information et décision,
la transparence sur les devis et les travaux envisagés.
Après l’AG, le syndic doit :
rédiger un procès-verbal fidèle et précis,
consigner les décisions dans le registre ad hoc,
exécuter les décisions votées, sans en apprécier l’opportunité.
Le contrôle : une copropriété bien gérée n’est jamais une gestion solitaire
Contrairement à une idée répandue, le syndic n’est pas seul maître à bord. La loi prévoit des organes de contrôle :
le commissaire aux comptes, chargé de vérifier la gestion comptable,
le conseil de copropriété, qui contrôle l’ensemble des missions du syndic.
Les copropriétaires sont en droit d’attendre du syndic qu’il :
accepte ces contrôles,
facilite l’accès aux documents,
collabore loyalement avec ces organes.
Un bon équilibre entre gestion et contrôle est une condition essentielle d’une copropriété sereine et démocratique.
En conclusion : des attentes légitimes, un équilibre à préserver
Les copropriétaires sont en droit d’attendre de leur syndic professionnalisme, rigueur, transparence et communication. Mais ils doivent aussi garder à l’esprit que le syndic agit dans un cadre légal précis et ne peut ni tout décider, ni tout assumer seul.
Dans un contexte de défis techniques, financiers et environnementaux majeurs, la qualité de la gestion d’une copropriété repose sur un partenariat éclairé entre copropriétaires, syndic et organes de contrôle. Comprendre les rôles de chacun est déjà un premier pas vers une copropriété plus apaisée… et mieux gérée.
