Après une première réforme de la législation sur les baux à Bruxelles, entrée en vigueur le 1er novembre 2024, une refonte des normes de qualité entre en vigueur le 1er janvier 2026 à Bruxelles.
Nous relatons la réforme de 2024 et les nouvelles normes qui entrent en vigueur en 2026, en style télégraphique :
Informations supplémentaires à communiquer au locataire :
la superficie habitable
le loyer de réféence
le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire pour les baux de courte durée
Contenu du contrat de bail (nouveautés)
le loyer de référence
le numéro de compte du bailleur
tout paiement en espèces est désormais interdit
retard de paiement : seul l’intérêt légal est autorisé
Etat du bien loué (nouveautés)
En cas de résolution du bail aux torts du bailleur due à une faute imputable au bailleur ou encore de nullité du bail pour un motif d'insalubrité, le juge peut imposer au bailleur de prendre en charge le montant des frais de relogement du preneur.
Ces frais peuvent comprendre:
les frais d'évacuation du logement;
les frais de transport du mobilier;
les frais d'installation dans le nouveau logement;
le différentiel entre l'ancien loyer et le nouveau loyer à concurrence du loyer non-abusif pour une période maximale de dix-huit mois.
Travaux réalisés par le bailleur en cours de bail ?
C’est possible moyennant le respect d’une procédure d’information au locataire :
Pour les baux de neuf ans ou plus
Au maximum une fois par triennat
Pas de réduction de jouissance « déraisonnable »
Maximum 90 jours, au-delà : possibilité d’indemnisation
Travaux en vue d’améliorer la performance énergétique du bienou d’adapter le logement à une situation de handicap
Amélioration PEB : augmentation du loyer possible mais avec des conditions
Loyer abusif
Le loyer est présumé abusif lorsqu'il dépasse de 20 % son loyer de référence. (Le SNPC a intenté un recours devant la Cour Constitutionnelle car le loyer de référence tel que publié sur la Grille des loyers est systématiquement sous-estimé et ne respecte pas la loi).
Cette présomption peut être renversée lorsqu'il est établi que la différence entre le loyer pratiqué et le loyer de référence est justifiée par des éléments de confort substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement.
Le loyer peut également être abusif à cause de défauts de qualité substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement.
Loyer de référence
= loyer médian de la grille des loyers tel que publié sur www.loyers.Brussels
Nous rappelons que le SNPC a introduit recours à la Cour Constitutionnelle sur la mise en œuvre de l’actuelle grille des loyers, qui est « truquée ».
Commission Paritaire Locative
Chargée de donner un avis sur le caractère éventuellement abusif du loyer
Saisie : moratoire de 3 mois (le locataire est protégé de toute action durant 3 mois)
Charges du locataire : ce qui change
Résumé :
Le contrat de bail doit mentionner explicitement les postes de charges qui seront répercutées à charge du locataire.
Doivent correspondre à des charges réelles sauf mention dans le bail qu'elles sont fixées forfaitairement
Charges imprévues : à justifier
Décompte dans les 12 mois de la date anniversaire du bail
Prescription : 2 ans au lieu de 5 ans
Rectification erreur : cinq ans max (bailleur) - illimitée (locataire)
Tarif « fuite d’eau » de Vivaqua : à solliciter par le bailleur après avertissement locataire
Mise en demeure
Doit mentionner le numéro de compte bancaire sur lequel les charges ou loyers impayés et les intérêts moratoires doivent être versés (le paiement en espèces est prohibé).
A l’attention des notaires et les propriétaires-vendeurs :
Le contrat de transfert du droit réel mentionne que le bien est loué et reprend les données de ce bail.
Le nouveau titulaire du droit réel est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur qui sont attachés à ce droit.
Toute clause du contrat de bail qui réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation est réputée non écrite.
Aliénation du bien loué
Les vendeurs doivent informer les locataires de la mise en vente
+ Attention au nouveau droit de préférence des locataires : sera examiné séparément.
Congé donné par l’acquéreur (nouveautés)
L’acquéreur est subrogé à partir du transfert du droit de propriété aux droits et obligations, même si le contrat de bail n’est pas enregistré.
Cession de bail (en dehors de la colocation prévue contractuellement)
Interdit sauf accord écrit et préalable du bailleur.
Si le bailleur (ou le contrat de bail) l’autorise, le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur au moyen du document standardisé visé à l'article 200ter, § 2, du Code.
Le bailleur communique son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de la réception du projet.
Passé ce délai, la cession est réputée acceptée ( ! )
Sous-location
Le preneur qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité du bien.
Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l'accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale.
Prise de cours des congés (préavis)
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
Dans les autres cas, le délai de préavis prend cours le jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé.
Régime des obligations du bail au décès du preneur
Logement inoccupé après le décès du locataire et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité.
Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation dans le respect des règles de dépôt telles que décrites dans la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution de jugements d'expulsion.
En cas de résiliation, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge compétent.
Expulsion du locataire sans titre d’expulsion
Le bailleur qui procède à une expulsion du logement sans disposer au préalable d'un titre exécutoire est redevable vis-à-vis du locataire, de l'ancien locataire ou de l'occupant avec titre d'une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Le bailleur qui entrave de manière délibérée et fautive l'accès au domicile du preneur, est redevable vis-à-vis du locataire ou de l'occupant d'une indemnité maximale de dix-huit mois de loyer.
Baux de courte durée
Maximum un renouvellement sans dépasser le délai cumulé de 3 ans.
Garantie locative
Cinq formes de garantie au choix du preneur :
un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière agréée par la FSMA;
une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière agréée par la FSMA;
une garantie bancaire auprès d'une institution financière agréée par la FSMA qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie;
une sûreté réelle auprès d'une institution financière agréée par la FSMA, au nom de locataire ;
une caution personnelle (ne peut être cumulée avec une autre garantie, sauf pour un bail étudiant) :
Doit être libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés
Si copropriété : la garantie locative peut être partiellement bloquée dans l'attente de la clôture annuelle des comptes.
A défaut, le montant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée.
Cela pénalise le bailleur qui est en retard d’un taux d’intérêt de … 60 % !
