Dans la vie en copropriété, il n’est pas rare que des désordres touchent les parties communes : infiltration, fissures, défauts d’isolation ou autres malfaçons. Spontanément, on s’attend à ce que l’association des copropriétaires (ACP) prenne l’initiative et fasse valoir les droits du groupe. Mais un arrêt récent de la Cour de cassation vient rappeler que, sur ce terrain, les pouvoirs de l’ACP ont leurs limites.
Le 12 décembre 2025, la Cour (arrêt n° C.24.0179.F, Tiger Group c. Association des copropriétaires) a jugé que l’action en garantie des vices cachés n’appartient pas à l’ACP, même lorsque les vices concernent les parties communes. Cette décision, qui paraît technique, a pourtant un impact concret sur la manière dont les copropriétaires doivent agir.
Ce que dit la Cour
Dans cette affaire, un promoteur avait vendu, lot par lot, les appartements d’un immeuble neuf. Après constitution de l’ACP, celle-ci a constaté des défauts sérieux dans les communs : infiltrations, dégradations structurelles… Convaincue d’agir dans l’intérêt collectif, elle a assigné le promoteur pour obtenir réparation sur la base de la garantie des vices cachés prévue par le Code civil.
La cour d’appel de Bruxelles avait admis cette action collective. Mais la Cour de cassation, cassant l’arrêt, a estimé que l’action en garantie des vices cachés est attachée à chaque contrat de vente individuel entre le promoteur et l’acquéreur. Même si les désordres concernent les communs, ils découlent juridiquement de ventes distinctes.
En conséquence, chaque copropriétaire — et non l’ACP — reste seul titulaire du droit d’agir contre son vendeur. L’association, souligne la Cour, ne peut intervenir que pour les droits relatifs à la gestion et à la conservation des parties communes, pas pour les droits personnels issus d’un contrat de vente.
Une décision aux implications pratiques fortes
Ce rappel de la Cour délimite clairement le rôle de l’ACP. Sa personnalité juridique ne lui confère pas la capacité d’exercer tous les droits de ses membres. Dans le cadre d’une action en garantie des vices cachés, l’ACP ne représente pas les copropriétaires, car chaque transaction a créé un lien juridique individuel entre vendeur et acquéreur.
Concrètement, si des vices apparaissent après la vente (toiture défectueuse, canalisation percée, humidité persistante…), les copropriétaires doivent agir individuellement contre le vendeur de leur lot. L’ACP ne peut pas déposer une plainte unique au nom de tous pour obtenir réparation au titre de la garantie des vices cachés.
Une confusion fréquente avec la garantie décennale
Attention : cette limitation concerne uniquement la garantie des vices cachés. Elle ne s’applique pas à la garantie décennale des constructeurs, qui couvre les désordres graves compromettant la solidité ou la stabilité du bâtiment.
Dans ce second cadre, l’ACP conserve pleinement le droit d’agir lorsque les défauts touchent les parties communes. En effet, la garantie décennale relève de la responsabilité des constructeurs (architectes, entrepreneurs, promoteurs) envers le maître de l’ouvrage ; et pour les parties communes, le maître de l’ouvrage collectif, c’est bien l’ACP. Cette garantie, distincte de la vente, a donc une portée collective et peut être valablement exercée par l’association.
La frontière est donc claire : garantie des vices cachés = droit individuel de chaque acheteur, garantie décennale = droit collectif relevant de l’ACP.
Les conséquences de la décision
On devine les difficultés pratiques que ce raisonnement implique : dans un immeuble de vingt appartements, faudrait-il vingt actions séparées contre le même promoteur ? En théorie, oui. C’est une approche juridiquement rigoureuse mais peu réaliste, surtout dans un contexte où les copropriétaires cherchent à mutualiser les coûts et à parler d’une seule voix.
La Cour de cassation ne nie pas la volonté collective ; elle rappelle simplement que l’ACP ne peut se substituer aux droits nés de ventes individuelles. Ce passage obligé par des actions séparées risque de décourager les démarches en justice, ou de rallonger considérablement les procédures si elles doivent être intentées parallèlement par chaque copropriétaire.
Une prudence nécessaire pour les syndics et copropriétaires
Pour les syndics, souvent au front lorsqu’un problème technique apparaît, cette jurisprudence impose une étape de vérification essentielle. Avant toute action, il faut identifier le bon fondement et le titulaire du droit. Si le défaut émane du contrat de vente, le syndic devra avertir les copropriétaires qu’ils doivent agir individuellement. Si le dommage découle de travaux communs ou de fautes d’exécution, l’ACP pourra agir, mais sous un autre régime : la responsabilité décennale ou une action extra-contractuelle.
Dans certains cas, selon la gravité ou la nature des désordres, les deux types d’action peuvent coexister : les copropriétaires, à titre personnel, contre leur vendeur ; l’ACP, collectivement, contre le constructeur. Il est donc crucial d’obtenir un avis juridique précis avant de lancer une procédure.
Une autre option consiste à coordonner des actions individuelles concertées, chaque copropriétaire agissant séparément mais avec une argumentation et un avocat commun. Cette solution reste lourde mais permet de préserver l’efficacité tout en respectant le cadre légal fixé par la Cour.
Une mise en garde bienvenue
Cet arrêt s’inscrit dans une tendance générale à redéfinir strictement le rôle de l’ACP : elle est un acteur collectif, pas un mandataire universel des copropriétaires. En retour, il invite à une meilleure anticipation juridique au moment de l’achat d’un bien en copropriété : clauses de garantie, vérification technique, et identification claire des responsables en cas de défauts.
Avant d’agir, vérifions toujours qui détient réellement le droit.
Une action mal introduite risque d’être jugée irrecevable, laissant la copropriété sans réparation. La prudence, la concertation et le conseil juridique restent plus que jamais les meilleurs alliés des copropriétaires face aux vices cachés.
