Dans l’exercice de ses fonctions, le syndic dispose d’une certaine marge de manœuvre pour agir dans l’intérêt de la copropriété. Mais cette liberté est strictement encadrée par le Code civil, notamment lorsqu’il s’agit d’introduire une action en justice. Une récente décision de justice rappelle avec force l’importance de la ratification par l’Assemblée générale et les risques encourus en cas d’oubli.
Dans le droit de la copropriété, c’est l’Assemblée générale qui est souveraine, le syndic étant l’organe exécutif.
Et en cette qualité, il est chargé « d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire » (voir article 3.89, § 5, 2°).
Il assure ainsi la gestion courante de la copropriété et il est admis qu’il peut, sur base de cette disposition et aussi sur base de l’article 3.89, § 5, 4°, dans le cadre d’actions en recouvrement de charges impayées, représenter l’Association des copropriétaires sans avoir besoin d’un mandat préalable de l’Assemblée générale.
Mais cette absence de mandat de l’Assemblée générale l’est-elle aussi pour toute autre action judiciaire ?
Afin d’être éclairé sur la recevabilité d’une action intentée par un syndic, il importe alors d’examiner l’article 3.92, § 1er, alinéa 3, lequel relève :
« Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire, en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’Assemblée générale dans les plus brefs délais ».
Comment interpréter cette disposition ?
Pour toute autre action que celle urgente ou conservatoire, le feu vert préalable de l’Assemblée générale s’impose.
Et cela peut générer des retards préjudiciables à la copropriété lorsqu’on connaît le délai requis pour obtenir une Assemblée générale délibératoire.
Aussi, le législateur a prévu une possibilité de prise de position rapide du syndic lorsqu’il y a matière à agir judiciairement dans de brefs délais.
Tel est le cas, par exemple, lorsqu’il s’agit d’assigner un couvreur ayant mal réalisé son travail, ce qui occasionne des infiltrations d’eau.
Mais le caractère urgent d’une action à entreprendre peut être apprécié de manière différente par les tribunaux et il en est de même pour les actions conservatoires.
Toutefois, il nous apparaît suffisant de démontrer qu’un retard dans une action judiciaire pourrait pénaliser la copropriété afin de rentrer dans la catégorie des demandes urgentes ou conservatoires.
Une décision intéressante d’un juge de paix (voir J.P. 4e canton, 22.11.2024, RCI, 2025/4, p. 51) nous permet d’attirer l’attention des syndics sur l’importance d’une demande de ratification.
Nous reprendrons le résumé de cette décision :
« En principe, une action judiciaire menée par l’A.C.P. sans décision préalable de son Assemblée générale est irrecevable, sauf à démontrer que le syndic aurait agi dans le cadre des actes conservatoires et d’administration provisoire qu’il peut mettre en œuvre de sa propre initiative, mais à condition d’en obtenir ratification par l’Assemblée générale “dans les plus brefs délais” au sens de l’article 3.92, § 1er, al. 3 du Code civil.
À défaut pour l’A.C.P., demanderesse (représentée par le syndic : c’est nous qui ajoutons), de justifier en l’espèce d’une quelconque urgence et ayant laissé deux ans s’écouler depuis l’introduction du litige sans pourvoir à l’approbation par l’Assemblée générale, le tribunal décide dès lors que la demande doit être considérée comme étant irrecevable ».
Il ne suffit donc pas de préciser, au moment de l’introduction de l’action, que celle-ci est urgente.
Encore faut-il que la ratification, par l’Assemblée générale, suive rapidement ; de surcroît, si elle est tardive, on pourrait aussi en déduire que le caractère urgent n’est pas démontré à suffisance.
Le syndic doit donc être attentif à cette question.
Mais la ratification à obtenir est-elle une condition de recevabilité de la demande ?
Le tribunal qui a été saisi aurait-il statué de la même manière s’il y avait eu une demande de ratification et si celle-ci, après introduction de la cause mais avant débat au fond, n’avait pu intervenir à la suite de la position de l’Assemblée générale considérant qu’il n’y avait pas lieu d’agir judiciairement ?
Le tribunal considérerait-t-il aussi que le syndic « n’est pas habilité » ? Cette condition de recevabilité, à apprécier au jour de l’introduction de l’action, devient-elle alors une condition de fond ?
Le débat reste entier mais, il est vrai, très théorique.
L’enseignement à tirer de cette décision du juge de paix est d’inciter les syndics à avertir le Conseil de copropriété ou, à défaut, certains copropriétaires de la nécessité d’une telle action, et ce, avant même l’introduction d’une action considérée comme urgente et conservatoire.
Est ainsi limité au maximum le couperet que pourrait être l’absence de ratification.
Ce mode de communication peut être rapide et informel (pour autant qu’il puisse être prouvé).
Est évitée la convocation d’une AG avec les délais exigés.
Il sera plus aisé alors, pour le syndic, ultérieurement, de faire ratifier sa décision d’agir judiciairement si le Conseil de copropriété ou, à défaut, quelques copropriétaires s’impliquant dans la gestion ne se sont pas opposés à cette action.
Dans le cadre de la demande de décharge qu’il sollicitera au terme de l’exercice, face à certaines critiques qui pourraient être émises, le syndic sera aussi « plus à l’aise » pour mettre en avant la position du Conseil de copropriété ou des copropriétaires avertis qui n’ont pas mis leur veto.
S’il est « couvert », une faute pourrait difficilement lui être reprochée.
Nous avons toujours regretté que la mission du Conseil de copropriété n’ait pas été explicitée à suffisance par le législateur, alors que c’est une courroie de transmission très utile entre le syndic et l’A.G.
Seul l’article 3.90 traite de cet organe.
Le paragraphe 4 de cet article relève ce que le Conseil de copropriété peut faire « pour exercer sa mission », mais cette mission, nous ne la voyons pas décrite, alors qu’il s’agit là d’un organe pouvant être essentiel.
De manière prétorienne, les missions suivantes pourraient toutefois être décrites :
Assister le syndic dans la gestion quotidienne, s’il y a lieu.
Contrôler la gestion du syndic.
Faire rapport à l’Assemblée générale.
Cette assistance dans la gestion peut être celle de donner son feu vert à une demande urgente et conservatoire.
