Durée du bail de résidence principale : le bail 3-6-9 existe-t-il toujours ?

Le CRI n°464 - Mai 2022
Durée du bail de résidence principale : le bail 3-6-9 existe-t-il toujours ?

Il n’est pas rare d’encore entendre des bailleurs ou preneurs revendiquer un bail 3-6-9. Est-ce encore d’actualité ? La réponse est négative. En matière de bail de résidence principale, la durée de 9 ans est devenue la norme, à moins de conclure un bail d’une durée de 3 ans ou moins.

La durée de 9 ans est la norme

Tout bail de logement affecté à la résidence principale du locataire est censé conclu pour neuf ans, à moins que les parties n’aient exprimé, dans le contrat, une autre durée légale.

Un bail écrit sans indication de durée est un bail de neuf ans, de même que tout bail verbal ou tout bail écrit qui ne respecterait pas les formes légales.

Bail de courte durée (durée de 3 ans ou moins)

Si les parties souhaitent déroger à cette durée de 9 ans, elles sont libres de conclure un bail de courte durée, à savoir un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans. En région wallonne, celui-ci ne pourra toutefois être prorogé que deux fois, par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale ne puisse excéder 3 ans alors qu’en région bruxelloise, il pourra être prorogé plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, sans que sa durée totale ne puisse excéder 3 ans.

Tout bail écrit conclu pour plus de trois ans, ou tout bail de courte durée qui, par le jeu des prorogations, dépasse la durée de 3 ans est considéré comme un bail de neuf ans.

Le bail de plus de 9 ans

Le bail peut également être conclu pour plus de neuf ans. Il doit obligatoirement être constaté par écrit.

Pour être opposable aux tiers, un tel bail doit faire l’objet d’une transcription à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (article 3.30 du Code civil) et donc, être constaté par acte notarié.

Les tableaux ci-dessous figure schématiquement les différentes possibilités pour mettre fin anticipativement à ces différents types de baux dans le chef du bailleur et du preneur, en Région wallonne et en Région bruxelloise.

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