Nous en parlons depuis plusieurs mois, la période entre l’accord intervenu entre acheteur et vendeur et la signature du compromis de vente voire de l’acte authentique peut être le moment de revirement de situation. Découverte d’un élément nouveau, mauvaise foi, refus de crédit ou tout simplement changement d’avis, les litiges se multiplient dans ce laps de temps très important où les acheteurs tentent parfois de renégocier et où les vendeurs sont parfois bien perdus.
1. Tout est convenu mais rien n’est signé
Lorsqu’un propriétaire vend un bien, sauf le cas d’une vente publique qui répond à une procédure particulière sur laquelle nous ne revenons pas, il accepte généralement une offre faite par un acquéreur. Il ratifie donc la proposition faite par l’acheteur qui doit à tout le moins comprendre les deux éléments constitutifs d’un contrat : la chose et le prix (autrement dit le bien à vendre et le prix d’achat). Dès que l’offre est acceptée, le contrat est conclu. Reste toutefois la question fondamentale de pouvoir prouver ce qui a été convenu et à quelles conditions.
En effet, dans la grande majorité des cas, seule l’offre de l’acheteur contresignée par le vendeur constitue la preuve de la convention. Les parties se chargent alors de transmettre ces informations à un notaire ou un autre professionnel pour la rédaction du compromis de vente. Si vous comparez les deux documents (l’offre contresignée et le compromis de vente), vous constaterez qu’il y a une énorme différence de contenu. Le compromis de vente reprend toute une série de clauses importantes, voire légales, pour confirmer l’accord des deux parties sur le contenu de cette convention.
Avant la signature par les parties du compromis de vente, il sera particulièrement difficile pour l’une ou l’autre partie de prouver la portée de la convention ou l’accord de l’autre partie sur l’une ou l’autre clause et dans l’article qui nous occupe aujourd’hui : la clause de responsabilité pour non-exécution du contrat. Il y a donc deux périodes possibles : entre l’acceptation de l’offre et la signature du compromis de vente d’une part, et entre la signature du compromis et celle l’acte authentique de vente.
2. Hypothèse 1 : rien n’est signé
Partons de l’hypothèse numéro 1 selon laquelle un acheteur et un vendeur se sont entendus pour transférer au premier la propriété d’un terrain. Ils sont voisins et se font confiance, ils ne signent aucun document. Dans ce cas, en cas de litige entre les parties, l’acheteur devra prouver, par toutes voies de droit, qu’il y avait un accord pour qu’il puisse acheter ledit terrain à tel prix. Dans ce cas de figure, l’acheteur aura bien difficile à prouver le contrat.
3. Hypothèse 2 : l’offre est contresignée mais pas encore le compromis
Envisageons désormais une autre hypothèse, celle où l’offre a été contresignée par le vendeur et les parties ont confié la rédaction du compromis à un notaire. Celui-ci a préparé le document et tout est prêt pour la signature. Malgré cela, l’acheteur se dérobe et ne se présente pas au rendez-vous. Dans ce cas, le vendeur disposera de l’offre signée et pourra exiger en justice soit qu’il vienne signer soit que le contrat soit rompu avec condamnation à des dommages et intérêts.
4. Hypothèse 3 : le compromis est signé mais pas l’acte authentique
Envisageons enfin la troisième hypothèse, celle où le compromis a été signé par les parties et que par la suite, l’acheteur ne souhaite plus poursuivre la vente. Comme dans l’exemple précédent, le vendeur pourra exiger en justice soit qu’il vienne signer soit que le contrat soit rompu avec condamnation à des dommages et intérêts. Une précision importante toutefois : le compromis prévoit généralement une clause particulière pour pouvoir agir, et il faut scrupuleusement la respecter pour pouvoir agir. Il y a également un montant forfaitaire fixé alors que dans l’exemple précédent, le vendeur devra prouver le montant de son dommage.
5. La démarche essentielle dans chacun des cas = la mise en demeure
Dans chacun des cas, si le cocontractant ne respecte pas ses obligations, ne donne pas signe de vie ou refuse de faire honneur à sa parole, il est indispensable de conserver des preuves de son refus d’une part et de lui notifier le fait qu’il est en violation de ses obligations contractuelles. Pour le faire, il est primordial de lui adresser une mise en demeure. Celle-ci doit comporter au moins les éléments suivants : la date, le destinataire, l’expéditeur, mentionner l’obligation contractuelle non respectée et mettre en demeure de faire le nécessaire dans un délai de X jours (un délai convenable en fonction de la situation).
La mise en demeure reste dans presque tous les cas le préalable indispensable pour pouvoir engager la responsabilité contractuelle de l’autre partie. Il faut qu’elle soit faite clairement et sans ambiguïté, et si elle n’est pas suivie d’effet, la voie judiciaire pourra être entreprise. L’avantage de la mise en demeure est qu’elle suscite en général une réponse dans le chef de l’autre partie qui comprend que les choses ne vont pas en rester là.
6. L’acheteur ne répond plus, puis-je revendre à quelqu’un d’autre ?
Il arrive malheureusement que des propriétaires vendent un bien à une personne qui a tantôt formulé une offre contresignée tantôt signé un compromis de vente et que par la suite, elle disparaisse ou ne donne pas de suite. Le vendeur se demande alors légitimement s’il peut revendre à un tiers.
Nous rappelons qu’une offre contresignée, voire même un accord verbal, est un contrat en bonne et due forme.
Il faut alors un accord des deux parties pour y mettre fin ou l’intervention d’un juge. Il est donc particulièrement dangereux de décider seul de revendre le bien à un tiers sans auparavant s’assurer que l’acheteur numéro 1 ne reviendra pas réclamer son dû. Cette situation pourrait s’avérer catastrophique pour le vendeur qui a promis le bien à deux personnes à la fois.
7. Quelques conseils pour conserver des preuves
Pour toute la période comprise entre l’acceptation de l’offre et la signature de l’acte authentique de vente, nous recommandons de privilégier l’écrit. La preuve écrite protège les parties et évite beaucoup de malentendus. Si toutefois votre cocontractant rechigne à utiliser un écrit et préfère vous appeler, n’hésitez pas à lui envoyer par la suite un bref rappel de ce qui a été discuté par écrit. S’il ne conteste pas votre exposé des faits dans cet écrit, il sera plus compliqué pour lui de le faire quelques mois plus tard.
Conclusion
Nous avons parcouru rapidement les périodes compromises entre l’acceptation d’une offre et la signature de l’acte authentique de vente. Ce laps de temps est souvent propice à l’émergence de conflits pour toute une série de raisons. Il est important de comprendre l’importance des preuves écrites des échanges et des accords afin de ne pas perde un procès par défaut de document confirmant ses dires plusieurs mois plus tard. Souvent, un procès se gagne des mois plus tard grâce aux échanges de courriers entre les parties au tout début du litige. Il ne faut enfin pas perdre de vue que la mise en demeure est un préalable fondamental et indispensable pour pouvoir introduire une action en justice en cas de non-respect du contrat.
