Chaque année, au 1er juin, la Wallonie publie sa grille indicative de loyers mise à jour. Outil de référence pour bailleurs et locataires, elle reflète fidèlement la réalité du marché grâce à une méthode transparente et rigoureuse. À Bruxelles, la situation est bien différente : la grille souffre d’un manque de crédibilité, elle est manipulée et pourtant utilisée comme instrument contraignant à l’encontre des propriétaires.
Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) salue le sérieux du travail wallon et dénonce l’approche bruxelloise.
Les grilles indicatives de loyers ont fait leur apparition il y a quelques années dans la politique du logement. Il s’agit d’un instrument de référence non contraignant. Une grille a pour objectif d’indiquer une fourchette raisonnable dans laquelle les loyers peuvent se situer selon le type de bien, la localisation, la surface, le nombre de chambres, l’état général, etc.
En théorie, la grille est utile tant pour les locataires, qui disposent d’un repère avant de s’engager, que pour les bailleurs, qui peuvent s’assurer que le loyer demandé correspond à la pratique du marché. Encore faut-il que cette grille soit crédible et mise à jour régulièrement. C’est tout l’enjeu de la différence entre la Wallonie et Bruxelles.
La méthode wallonne : transparence et rigueur
En Wallonie, les grilles indicatives sont établies par le Centre d’Études en Habitat Durable (CEHD). Son Observatoire des loyers mène chaque année une enquête approfondie auprès de bailleurs et de locataires. L’échantillonnage est large et représentatif, et chaque bail est analysé avec soin : localisation, type de bien, nombre de chambres, année de construction, état du logement, etc.
Cette méthodologie permet de disposer d’un panorama fidèle des loyers réellement pratiqués. Ce n’est pas une projection théorique ni un choix politique, mais bien une photographie du marché locatif wallon.
Chaque 1er juin, la grille est ainsi ajustée en fonction des loyers constatés. Le système est dynamique, reflète les évolutions annuelles et garantit aux bailleurs une sécurité juridique et morale : ils savent qu’en fixant leur loyer dans la fourchette proposée, celui-ci correspond bel et bien au marché.
Le SNPC a toujours soutenu ce travail, car il met en lumière une réalité trop souvent ignorée : les loyers pratiqués par la majorité des bailleurs privés ne sont pas abusifs. Nos enquêtes réalisées en 2019 et 2023 confirment que les loyers demandés par nos membres suivent la grille, parfois légèrement en dessous, rarement au-dessus.
Les chiffres qui parlent
L’Observatoire des loyers en Wallonie a constaté ces dernières années les évolutions suivantes :
2018-2019 : +2,1 %
2019-2020 : +1,6 %
2020-2021 : +2,1 %
2021-2022 : +5,1 %
2022-2023 : +5,9 %
2023-2024 : +4,4 %
Ces hausses moyennes – qui intègrent toutes les catégories de logements (maisons, appartements, nombre de chambres, etc.) – reflètent parfaitement la tendance constatée sur le terrain et est d’ailleurs assez conforme.
L’évolution sur ces 6 années est comparable – et même légèrement inférieure – à l’indice santé qui détermine l’indexation des salaires et autres revenus. Elle traduit aussi l’impact de l’inflation et de la flambée des coûts liés au logement : énergie, entretien, travaux de rénovation imposés par de nouvelles normes énergétiques, etc.
On le voit : la grille wallonne suit le marché sans le devancer, et sans chercher à le contraindre artificiellement. Elle constitue une moyenne représentative et non un plafond imposé.
Bruxelles : des grilles manipulées …et pourtant contraignantes
La situation est radicalement différente à Bruxelles. Ici, la grille indicative est issue d’une démarche politique, et non d’un travail scientifique. Les loyers dits « normaux » ont été établis selon des critères théoriques, sans réelle confrontation avec les loyers pratiqués sur le terrain.
Résultat : la grille bruxelloise est manipulée et déconnectée de la réalité. Dans certains cas, elle est inférieure de plusieurs centaines d’euros aux loyers demandés et acceptés par les locataires.
Alors qu’en Wallonie la grille reste un outil purement indicatif, à Bruxelles elle est utilisée de façon contraignante. Un propriétaire dont le loyer dépasse de 20 % la grille peut être convoqué devant la commission paritaire locative à la demande de son locataire, afin de se justifier. Cette asymétrie est frappante : c’est à Bruxelles que la grille est la moins crédible, mais c’est aussi à Bruxelles qu’on se permet de l’utiliser avec des sanctions potentielles à l’égard des bailleurs.
Dépasser la grille : présumé abusif, mais pas nécessairement abusif
Il est fondamental de rappeler un principe souvent oublié : dépasser la grille ne signifie pas automatiquement pratiquer un loyer abusif.
La réglementation actuelle parle de loyers « présumés abusifs ». Cela veut dire que le bailleur peut être invité à se justifier, il le fera devant la Commission paritaire locative où il peut parfaitement démontrer que son loyer est légitime. Localisation, vue sur un parc, éléments de conforts notables, rénovation récente, etc. Autant d’éléments objectifs qui expliquent qu’un loyer puisse dépasser le cadre indicatif sans pour autant être excessif.
Bruxelles : un retour en arrière immédiat s’impose
Le SNPC s’oppose fermement à la grille actuelle de Bruxelles et à tout ce qui peut en découler. La grille, telle qu’elle existe aujourd’hui, est manipulée et déconnectée du marché. Elle doit être revue de fond en comble.
Nous n’accepterons de nous inscrire dans une réflexion de grille de loyers à Bruxelles que si celle-ci repose sur une base objective et incontestable : l’exploitation des milliers de données issues de l’enregistrement des baux. Cet outil existe, il est complet, il reflète la réalité du marché et il est à la disposition du gouvernement bruxellois. Refuser de l’utiliser revient à maintenir volontairement une grille faussée et injuste.
Conclusion : pour une grille crédible et respectée
Nous saluons le sérieux de la Wallonie, qui confie chaque année à un organisme indépendant la mise à jour d’une grille transparente et représentative.
Nous dénonçons en revanche la méthode bruxelloise, qui aboutit à des grilles manipulées et pourtant utilisées contre les propriétaires. C’est une double erreur : d’un côté, la grille ne reflète pas le marché ; de l’autre, elle expose les bailleurs à des procédures injustifiées.
Il est temps que Bruxelles s’inspire du modèle wallon. Les propriétaires ne demandent pas de faveurs : ils réclament simplement une grille qui reflète la vérité du marché et qui cesse de les présenter comme des spéculateurs abusifs. Ce n’est qu’à ce prix que l’on pourra s’interroger sur certains loyers élevés et, éventuellement dans ce cas, demander aux bailleurs de les expliquer.