Dans un précédent article du Cri, nous avons rappelé que la Belgique est un des pays où la répartition de la propriété immobilière est la plus large.
Le Belge a en effet une brique dans le ventre et les dernières statistiques le confirment encore et toujours, avec 4,55 millions de Belges qui sont actuellement propriétaires en Belgique.
La répartition est la suivante
Nombre de logements | Nombre de propriétaires de logements situés en Belgique |
|---|---|
Un bien immobilier | 4.100.375 |
Deux biens immobiliers | 574.024 |
Trois à cinq biens immobilier | 241.313 |
Cinq à dix biens immobilier | 33.109 |
Plus de 10 | 6.468 |
Si on considère que la moitié des secondes résidences ne sont pas données en location, la Belgique compte 576.902 propriétaires-bailleurs qui procurent une solution de logement à 1.260.000 ménages contre seulement 300.000 logements sociaux publics.
Il est dès lors intéressant de comparer les politiques de chacune des trois régions en faveur ou en défaveur des bailleurs car la politique du logement est une compétence régionalisée.
Voici un tableau comparatif des politiques régionales pour l’immobilier résidentiel locatif
| Bruxelles-Capitale | Flandre | Wallonie |
|---|---|---|---|
Droits d’enregistrement à l’achat | 12,5% | 7 % (avec des conditions) | 12,5 % |
Droits de succession – ligne directe (taux maximal) | 30% | 27% | 30% |
Droits de succession – ligne indirecte (taux maximal) | 80% | 55% | 80% |
pénalisation loyer « abusif » | Oui si + 20 % du loyer indicatif de la grille des loyers | Non | Non |
Commission Paritaire Locative | Oui | Non | Non |
Droit de préférence du locataire | Oui | Non | Non |
Amnistie en matière d’urbanisme | Non | Oui | Oui |
Test anti-discrimination avec de faux candidats-locataires « mystères » | Oui | Non | Oui (mais pas encore d’application) |
Garantie locative maximale | 2 mois de loyer | 3 mois de loyer | 2 mois de loyer |
Gel de l’indexation des loyers en absence de certificat PEB | Oui | Non | Non |
Gel de l’indexation des loyers en absence d’enregistrement du bail | Oui | Non | Oui |
Allocation loyer généralisée | Oui (généralisée pour ceux qui sont dans les conditions du logement social) | Non (sauf allocation en attente d’un logement social) | Non (bien dans certaines situations limitées) |
Réduction du précompte immobilier pour les biens confiés à une agence immobilière sociale (AIS) | Exonération complète | Réduction | Exonération pour les propriétaires privés et réduction pour les personnes morales |
Moratoire hivernal | Oui | Non | Non (sauf du 1/1/22 au 15/3/23) |
Allongement des délais pour le contentieux locatif devant les Juges de Paix | Oui | Non | Non |
En conclusion
La Flandre offre, à l’heure actuelle, plus d’avantages aux futurs bailleurs, principalement en matière de garantie locative et de capacité de pouvoir fixer librement les conditions du bail.
À Bruxelles, l’investissement en immobilier locatif est rendu très difficile pour plusieurs raisons :
par l’introduction d’une notion de loyer facilement qualifié d’« abusif » ;
par la mise en place de la commission paritaire locative ;
par la mise en œuvre d’un moratoire hivernal et de l’allongement des délais judiciaires ;
par l’instauration d’un droit de préférence du locataire.
Par contre, Bruxelles offre un réel avantage fiscal aux bailleurs qui confient leur bien à une Agence Immobilière Sociale (AIS). Le succès de ce type d’investissement est au rendez-vous avec plus de 8.000 logements AIS actuellement. De plus, il y a près de 11.000 ménages bruxellois qui bénéficient d’une allocation loyer ; ces deux formes de partenariats entre le secteur social et le secteur privé sont en forte croissance à Bruxelles.
En Wallonie, l’investissement en immobilier locatif peut s’avérer plus rentable par rapport à la valeur vénale du logement car les prix de vente sont nettement plus faibles que dans les deux autres régions, mais à la condition que les revenus du candidat locataire soient suffisants et sans oublier que la garantie locative y est limitée à deux mois alors qu’en Flandre elle peut à nouveau être fixée à trois mois de loyer.
