Dans une édition précédente (n° 505 - juin 2026), nos confrères Artuur Grauwels et Renaud Simar s’interrogeaient : êtes-vous un bailleur « professionnel » sans le savoir ? La question était posée au regard du droit économique et du droit civil en raison d’une jurisprudence récente. Elle mérite d’être aussi posée sous l’angle fiscal.
Les deux faces d’une même pièce
Un jugement du Tribunal de première instance du Hainaut (division Charleroi) du 11 septembre 2025 est arrivé à la conclusion suivante : dans la situation d’espèce, un bailleur personne physique est une « entreprise » au sens du Code de droit économique – et donc soumis aux règles protectrices du consommateur – dès lors qu’il poursuit durablement un but économique en gérant la location d’une dizaine de logements.
Ce jugement n’est rendu qu’en matière civile. Il illustre toutefois une tendance fiscale : à partir d’un certain volume, l’activité immobilière cesse d’être purement privée pour devenir professionnelle.
Rappel : comment les loyers sont-ils taxés ?
En l’absence d’affectation explicite du bâtiment à une activité professionnelle, les revenus locatifs sont des revenus immobiliers (article 7 du Code des impôts sur les revenus, « CIR ») soumis au taux progressif de l’IPP. Les revenus immobiliers sont toutefois déterminés de manière avantageuse par le CIR :
si l’immeuble est loué à une personne physique qui ne l’affecte pas à une activité professionnelle, le revenu correspond au revenu cadastral indexé, majoré de 40 % ;
si l’immeuble est donné en location à des fins professionnelles (ou à une société), le revenu correspond au loyer réel, diminué d’un forfait de frais de 40 % (plafonné aux deux tiers du revenu cadastral revalorisé).
Jusqu’au 31 décembre 2024, le contribuable pouvait déduire les intérêts d’emprunt payés ou supportés pendant la période imposable. Depuis le 1er janvier 2025, la déduction des intérêts a été supprimée pour les immeubles autres que l’habitation propre. Adoptée sans régime transitoire, la mesure fait actuellement l’objet de recours en annulation devant la Cour constitutionnelle.
Multipropriétaire : un professionnel qui s’ignore ?
Face à un multipropriétaire, le fisc tente parfois de requalifier les loyers en revenus d’une activité professionnelle au titre de « profits » d’une « occupation lucrative » (article 27 CIR) ou, à plus grande échelle, « bénéfices » d’une entreprise (article 24 CIR).
Cette requalification donne le droit à l’administration de taxer les loyers réellement perçus, même si le multipropriétaire ne donne en location ses immeubles qu’à des particuliers. Dans ce cas, le contribuable ne bénéficie pas de déductions forfaitaires, mais il pourra déduire les intérêts et, en principe, les amortissements de l’immeuble (en général, 3% par an sur la valeur d’acquisition de l’immeuble).
Encore faut-il qu’il y ait véritablement « activité professionnelle », une notion que la loi ne définit pas. La jurisprudence y voit « un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé » (Cass., 7 décembre 2000).
Un faisceau d’indices
Aucun critère légal ne fixe le seuil permettant de déterminer quand une activité devient professionnelle. Les cours et tribunaux raisonnent par faisceau d’indices, cumulatifs et appréciés au cas par cas : aucun n’est décisif à lui seul, mais plus ils se conjuguent, plus le risque grandit.
Reviennent le plus souvent :
le recours (systématique) à l’emprunt pour acquérir les immeubles : c’est l’indice le plus fréquent, mais jamais suffisant à lui seul ;
la mise en balance des charges générées par les emprunts avec les autres ressources du contribuable ;
le nombre de biens et le rythme des acquisitions – mais la seule multiplication des unités louées n’est pas pertinente, des parcs comparables ayant reçu des qualifications opposées ;
les services rendus aux locataires, souvent décisifs pour la location meublée, le gîte ou les kots : seules des prestations permanentes – tel l’entretien domestique régulier convenu contractuellement – font basculer vers le professionnel, tandis que le nettoyage entre deux locations, le wifi ou la publicité en ligne ne suffisent généralement pas ;
une gestion administrative structurée, assurée par le contribuable lui-même : recherche des locataires, conclusion des baux, encaissement et suivi des loyers, etc. ;
l’absence d’autre activité professionnelle, les loyers constituant la principale – voire la seule – source de revenus ;
l’exercice de l’activité en association avec plusieurs personnes, ou dans le prolongement d’une profession du contribuable (construction, immobilier, gestion de sociétés immobilières).
En jurisprudence, les illustrations abondent mais sont contrastées. Un gîte loué quasi en permanence, financé par emprunt, n’a pas octroyé la qualité de professionnel au bailleur faute de prestations permanentes (civ. Marche-en-Famenne, 13 juillet 2022), pas plus que la location de 22 appartements dépourvus de services (Anvers, 27 novembre 2018). Ont, en revanche, octroyé une telle qualité, la location de 24 appartements et 3 garages entièrement financés par emprunt, la charge d’intérêts excédant les revenus du couple (autres que les revenus locatifs) (civ. Liège, 26 mars 2018), ou, encore, la location de 4 immeubles transformés en 15 logements, dont les mensualités d’emprunt étaient supérieures aux revenus du ménage (Mons, 27 mars 2024).
Que se passe-t-il en cas de requalification ?
Epinglons trois conséquences découlant d’une requalification en revenus professionnels.
Premièrement, des cotisations sociales au titre de travailleur indépendant (et des éventuelles pénalités financières pour affiliation tardive). Les loyers étant considérés comme des bénéfices ou des profits, ils entrainent un assujettissement au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants.
Deuxièmement, une obligation comptable. Le bailleur requalifié devra tenir une comptabilité, à tout le moins, simplifiée.
Troisièmement – et c’est ici qu’il faut être prudent, mais un peu optimiste – la revente. La requalification des loyers en revenu professionnel pourrait laisser craindre une taxation automatique de la plus-value. Pas si vite. En vertu de l’article 41 CIR, un immeuble n’est réputé « affecté à l’activité professionnelle » que s’il figure à l’actif de la comptabilité ou si des amortissements ont été fiscalement admis.
Or le « professionnel qui s’ignore » n’a précisément ni tenu de comptabilité, ni amorti ses immeubles : faute d’affectation professionnelle, la plus-value ne constitue pas un revenu professionnel. Cette plus-value relève donc du régime privé. Une telle plus-value sera exonérée si elle s’inscrit dans une gestion normale du patrimoine privé ou, au contraire, taxée au taux distinct de 33% si elle résulte d’une gestion « anormale ». A noter que, pour les immeubles bâtis autres que ceux acquis par succession, même si la plus-value résulte d’une gestion normale du patrimoine privé, une telle plus-value pourrait être taxable au taux de 16,5% si elle a lieu à « brève échéance ». Le délai applicable dépend de la manière dont l’immeuble est entré dans le patrimoine du contribuable.
Cette bonne nouvelle appelle toutefois la plus grande vigilance en cas de contrôle. Si, après avoir requalifié l’activité en activité professionnelle, le contrôleur propose d’appliquer des amortissements pour les années en cause, – ce qui aura effet de réduire la base taxable des loyers – l’immeuble bascule dans le champ de l’article 41 CIR. Ce faisant, il devient « affecté » professionnellement et la plus-value deviendra, en son temps, nécessairement taxable au titre professionnel (au taux progressif de l’IPP). Alléger ainsi la taxation des loyers peut coûter cher à la revente.
Quelles solutions ?
Le multipropriétaire prudent gagnera à évaluer sa situation à l’aune des éléments repris ci-dessus.
Plus les indices se cumulent, plus le caractère professionnel de son activité devient discutable.
De même, en cas de contrôle, il évitera d’accepter à la légère une comptabilité rétroactive ou des amortissements dont l’avantage immédiat – une base imposable réduite – se paiera d’une taxation de la plus-value à la revente.
Une restructuration en amont – apport ou vente à une société immobilière – peut toujours être envisagée : elle sécurise la déductibilité des intérêts d’emprunt et permet des amortissements. Cette solution présente toutefois un coût. Outre les frais liés à la gestion de la société, le droit de vente, fixé à 12 % en Région flamande et à 12,5 % en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, qui est applicable aux ventes et aux apports d’immeubles affectés ou destinés partiellement ou totalement à l’habitation, sera perçu (sur le minimum de la valeur vénale du bien).
On le voit, en l’absence de critères légaux permettant de déterminer avec certitude à partir de quand une activité locative devient professionnelle, une analyse au cas par cas s’impose. En fiscalité, comme souvent, mieux vaut prévenir que guérir…
