La Cour d'appel de Gand a rendu le 19 mai 2026 une nouvelle décision concernant la taxe sur les secondes résidences à Knokke-Heist. Cette décision constitue un nouvel épisode d'un contentieux qui oppose depuis plusieurs années des milliers de propriétaires à plusieurs communes du littoral. Le SNPC fait le point sur les derniers développements et rappelle les démarches à entreprendre pour préserver ses droits.
Depuis plusieurs années, les taxes sur les secondes résidences font l'objet de contestations judiciaires concernant les communes de Knokke-Heist, Coxyde et La Panne. Ce contentieux a connu de nombreux rebondissements, avec plusieurs décisions favorables aux propriétaires, suivies en janvier 2026 d'arrêts de la Cour de cassation qui ont relancé le débat sans toutefois le trancher définitivement.
La nouvelle décision rendue en mai 2026 par la Cour d'appel de Gand montre que la question reste pleinement d'actualité. Elle intervient alors que plusieurs communes côtières ont adopté de nouveaux règlements fiscaux et augmenté sensiblement les montants réclamés aux propriétaires de secondes résidences.
Un dossier qui dépasse largement Knokke-Heist
À partir de 2026, les taxes communales atteignent désormais :
990 € à Knokke-Heist, contre 810 € en 2025 ;
1.200 € à Coxyde, contre 1.069 € en 2025 ;
1.119 € à La Panne, contre 912 € en 2025.
Ces augmentations importantes interviennent dans un contexte où plusieurs procédures judiciaires sont toujours en cours.
À Knokke-Heist, la question reste particulièrement sensible. Contrairement à La Panne et à Coxyde, qui appliquent désormais également une taxe additionnelle de 5 % à l'impôt des personnes physiques, la commune continue à ne pas percevoir de taxe communale additionnelle à l'IPP auprès de ses habitants domiciliés.
C'est précisément cette différence de traitement qui se trouve au cœur de nombreux recours introduits depuis plusieurs années.
Un long feuilleton judiciaire
Le contentieux remonte à plusieurs années.
Pour Knokke-Heist, la Cour d'appel de Gand avait déjà jugé en 2023 que le règlement fiscal applicable aux exercices 2020 à 2025 portait atteinte aux principes d'égalité et de non-discrimination.
Pour Coxyde, un arrêt comparable a été rendu en février 2024.
À La Panne également, plusieurs décisions ont été favorables aux contribuables.
En janvier 2026, la Cour de cassation a annulé plusieurs de ces décisions. Toutefois, contrairement à ce qui a parfois été affirmé, elle n'a pas déclaré les taxes conformes à la Constitution. Elle a essentiellement estimé que certains arrêts n'étaient pas suffisamment motivés sur le plan juridique.
La question a donc été renvoyée devant les juridictions compétentes pour être réexaminée.
La décision de mai 2026 : un nouveau revers pour Knokke-Heist
La Cour d'appel de Gand, appelée à se prononcer à nouveau après les arrêts de cassation, a rendu une nouvelle décision le 19 mai 2026 (réf.2025/AR/220) concernant Knokke-Heist.
Selon les informations publiées à ce sujet, la Cour d’appel maintient que les justifications avancées par la commune ne permettent pas de traiter différemment les propriétaires de secondes résidences et les résidents domiciliés.
La Cour d’appel estime notamment que la taxe vise essentiellement à faire contribuer les propriétaires de secondes résidences au financement des dépenses communales, alors que les habitants permanents ne supportent pas de contribution comparable. Dans le litige évoqué ci-dessus, le contribuable a invoqué la motivation insuffisante du règlement-taxe, en épinglant que la Commune n’établissait pas, pour justifier la différence de traitement (montants), la différence entre les habitants et les titulaires d’une seconde résidence, et, la justification objective et raisonnable de cette différence.
Cette décision bénéficie aux contribuables ayant introduit un recours dans le dossier concerné. La commune conserve toutefois la possibilité d'introduire un nouveau pourvoi en cassation.
Mais au-delà du cas particulier de Knokke-Heist, cette décision démontre surtout que le débat juridique reste ouvert. Contrairement à certaines analyses publiées après les arrêts de cassation de janvier 2026, les juridictions continuent d'examiner concrètement si les différences de traitement instaurées par les communes sont réellement justifiées et proportionnées.
De nouveaux règlements, de nouvelles questions
L'adoption des règlements fiscaux applicables à partir de 2026 ouvre par ailleurs une nouvelle phase du débat.
Les communes concernées soutiennent que ces nouveaux règlements tiennent compte des critiques formulées dans les procédures précédentes. Les propriétaires contestataires estiment au contraire que certaines questions fondamentales demeurent entières.
La proportionnalité des montants réclamés, les objectifs poursuivis par les communes, la manière dont les résidents permanents contribuent au financement communal ou encore la justification des différences de traitement continueront vraisemblablement à alimenter le contentieux dans les années à venir.
Autrement dit, même lorsque les litiges concernant les anciens règlements auront été définitivement tranchés, de nouvelles contestations pourraient apparaître à propos des règlements actuellement en vigueur.
Le SNPC reste aux côtés des propriétaires
Le SNPC comprend les préoccupations exprimées par de nombreux propriétaires de secondes résidences.
Ces propriétaires participent à l'activité économique locale, financent indirectement de nombreux services publics par leurs dépenses et supportent déjà une fiscalité immobilière importante.
Pour le SNPC, les communes doivent naturellement pouvoir financer leurs infrastructures, leurs services et les coûts liés à l'afflux saisonnier de population. Cette autonomie fiscale constitue un principe essentiel de la gestion communale.
Mais cette autonomie ne peut dispenser les autorités locales de respecter les principes fondamentaux d'égalité, de non-discrimination et de proportionnalité.
Le SNPC continuera dès lors à suivre attentivement l'évolution de la jurisprudence et à défendre les intérêts des propriétaires concernés.
Préserver ses droits : la réclamation reste essentielle
Dans ce contexte juridique toujours évolutif, le SNPC recommande aux propriétaires concernés de ne pas rester passifs lorsqu'ils reçoivent un avertissement-extrait de rôle relatif à une taxe sur les secondes résidences.
Une réclamation administrative peut être introduite auprès du Collège des bourgmestre et échevins de la commune concernée.
Cette démarche doit être effectuée dans les délais légaux, généralement dans les trois mois de la réception de l'avertissement-extrait de rôle.
Le SNPC recommande aux propriétaires :
de vérifier immédiatement la date de réception de l'avertissement-extrait de rôle ;
de ne pas attendre l'expiration du délai légal ;
d'introduire une réclamation pour chaque avertissement-extrait de rôle reçu ;
de conserver une preuve de l'envoi, idéalement par courrier recommandé ;
de conserver une copie complète de leur dossier.
Afin d'aider ses membres dans leurs démarches, le SNPC met à leur disposition un modèle de réclamation (disponible dans la docuthèque sur le site www.snpc.be), que chacun peut adapter à sa situation personnelle.
Un débat loin d'être terminé
La décision rendue en mai 2026 montre que le dossier des taxes sur les secondes résidences à la Côte est loin d'être clos.
Au-delà des situations propres à Knokke-Heist, Coxyde ou La Panne, cette affaire soulève une question de principe : jusqu'où une commune peut-elle faire contribuer fiscalement des propriétaires non domiciliés sans créer une différence de traitement incompatible avec les principes d'égalité ?
Les prochaines années permettront sans doute d'apporter de nouveaux éclaircissements. D'ici là, les propriétaires concernés ont tout intérêt à préserver leurs droits et à suivre de près l'évolution de ce contentieux.
Le SNPC continuera à informer ses membres et à défendre une fiscalité locale équilibrée, transparente et respectueuse des propriétaires.
