Haro sur la bête du logement locatif ! Taxation des loyers réels et taxation des plus-values immobilières.

Le CRI n°460 - Janvier 2022
Haro sur la bête du logement locatif ! Taxation des loyers réels et taxation des plus-values immobilières.

Le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNPC) n'est nullement surpris de voir la taxation des loyers réels et la taxation des plus-values immobilières parmi les propositions du groupe de travail mis en place par le Ministre des Finances Monsieur VAN PETEGHEM en vue de préparer la prochaine réforme fiscale fédérale.

Pas de tabou, dit-on déjà ! Et le SNPC de dire en effet, il ne faut pas de tabou !!!

Depuis plusieurs années, le SNPC ne manque pas de préciser que, en matière de fiscalité immobilière, on peut discuter de tout mais, d'une part, avec tous les niveaux de pouvoir qui taxent l'immobilier et, d'autres part, en appréhendant la fiscalité immobilière tant sur le volet « revenus » que « taxation du patrimoine ».

Et ici – rebelotte ! - l'approche ne se ferait qu'au niveau fédéral sans tenir compte de la manière dont l'immobilier est déjà taxé par les Régions, Agglomérations, Provinces et Communes… Un peu comme si l'immobilier ne faisait l'objet d'aucune autre taxation.

Ce n'est pas acceptable et le SNPC demande justice pour les propriétaires immobiliers. Il est grand temps de remettre à plat la fiscalité immobilière et de le faire avec tous les niveaux de pouvoir concernés autour de la table.

Et rappelons ce qui suit...

Les loyers déjà taxés et pas qu'un peu !

Les loyers sont déjà taxés à l'impôt des personnes physiques - IPP (RC indexé x 1,40 et de surcroît cumulés avec les revenus professionnels) avec certes le tempérament que le RC est ancien, remontant à 1975, mais ne perdons pas de vue les correctifs apportés avec l'indexation annuelle des RC depuis 1991 (2018 : 1,7863 et 2019 : 1,8230) et le coefficient multiplicateur à l'IPP de 1,40 sans oublier la suppression de l'imputation du précompte immobilier.

Les propriétaires bailleurs payent en fait déjà deux impôts sur leurs revenus : le précompte immobilier qui n'en est plus un et l'impôt progressif sur base du revenu cadastral indexé x 1,40 à l'IPP.

L'augmentation de l'impôt fédéral sur les revenus locatifs dépasse ainsi largement l'indice santé applicable aux loyers.

Évolution de la taxation sur le logement depuis la dernière péréquation cadastrale (1980) jusqu'en 2018 (taxation au taux de 50 % du revenu cadastral – imputation du précompte immobilier x 1,40 (plan global) x 1,7863 ( 2018) – Pour 2019, le taux d'indexation sera de 1,8230)

  • taxation des revenus locatifs privés de 1980 à 2012 + 234 %

  • indice des prix à la consommation / santé de 1980 à 2012 + 163 %

  • évolution réelle de la taxation depuis 1980 (hors index) + 71 %

Sur base d'une étude récente, la taxation des revenus locatifs, en fonction du niveau du précompte immobilier, oscille entre 50 et 74 %.

Le débat ne doit pas se limiter à l'impôt des personnes physiques, il ne faut pas perdre de vue la fiscalité du patrimoine

L'immobilier n'est pas que taxé, comme le travail par exemple, à l'impôt des personnes physiques et rappelons :

  • d'une part toute la fiscalité du patrimoine, les droits de donation et de succession (mais il est vrai que les revenus du travail ne sont pas en tant que tels soumis par exemple aux droits de donation ou de succession....)

  • d'autre part la fiscalité locale, principalement, le précompte immobilier (voir les communes et les provinces, et à Bruxelles la région et les communes). Voir ci-dessous.

Le SNPC n'a d'ailleurs pas été en reste pour dénoncer, dans plusieurs communes bruxelloises, la tentative de péréquation cadastrale rampante et uniquement à la hausse sans envisager une baisse pour les quartiers ou rues qui ont perdu « de la valeur ».

Pas de tabou à discuter de la taxation des loyers réels mais alors on discute de toute la fiscalité immobilière, au niveau des revenus mais aussi du patrimoine.

Ainsi, les biens immobiliers ne peuvent bénéficier des mêmes taux réduits en matière de donation et les droits applicables, même s'ils ont fait l'objet récemment d'adaptations, n'en restent pas moins prohibitifs. Et ne parlons pas des droits de succession.

Et à supposer que l'on puisse avancer sur une discussion sur la taxation des loyers réels, il devrait aussi être permis d'imputer dans les charges déductibles toutes les taxes régionales, provinciales et communales (voir notamment le précompte immobilier).

L'approche doit être globale et il ne faut pas saucissonner les discussions. Le SNPC refusera de participer à toute discussion qui n'appréhenderait pas la fiscalité immobilière dans son ensemble.

Et tous les niveaux de pouvoirs autour de la table

Tenant compte de la complexité institutionnelle de la Belgique, il faudra que tous les niveaux de pouvoir soient autour de la table, Fédéral, Régions et pouvoirs locaux puisque ce sont des niveaux de pouvoir différents qui sont compétents :

  • Impôt des personnes physiques (IPP) et taxation des plus-values immobilières : Fédéral

  • Droits d'enregistrement, de donation et de succession : les Régions

  • Précompte immobilier (PI) et une multitude de taxes frappant l'immobilier : les communes, provinces et agglomérations à Bruxelles.

Un bref aperçu des nombreuses taxes communales frappant l'immobilier

A titre exemplatif sur base de la circulaire 2019 de la Région wallonne pour l'élaboration des budgets communaux (mention des montants maximums - pour le PI, il est de 2.600 centimes) :

  • délivrance d'un permis d'urbanisation (180 euros par logement ou autre affectation)

  • documents et travaux urbanistiques (entre 180 et 270 euros)

  • permis de location (logements de moins de 28 m2) (125 euros par logement individuel)

  • acquisition d'assiettes de voirie

  • pavage ou revêtement de rues-voiries

  • construction de trottoirs

  • construction d'égouts

  • urbanisation (25 euros le mètre courant)

  • travaux de raccordement d'immeubles au réseau de distribution d'eau

  • immeubles reliés ou reliables au réseau d'égouts (65 euros par logement ou immeuble)

  • entretien d'égouts (65 euros par logement)

  • terrains de camping (de 75 à 125 euros - tentes à caravanes résidentielles)

  • logements loués meublés (190 euros par logement)

  • logements de superficie réduite (moins de 28 m²) (190 euros par logement)

  • exploitation de parkings (100 euros par emplacement)

  • parcelles non bâties dans un lotissement non périmé (50 euros par mètre courant de longueur de parcelle à front de voirie et limité à 880 euros par parcelle non bâtie)

  • terrains non bâtis (100 euros par mètre courant de longueur de terrain à front d'une voirie publique suffisamment équipée et limité à 1.600 euros par terrain non bâti)

  • absence d'emplacement de parcage (5.000 euros)

  • secondes résidences (640 euros)

  • immeubles inoccupés (1ère taxation 20 euros/m courant de façade multipliés par le nombre d'étages, 2ème taxation 40 euros, troisième taxation 180 euros et max 240 euros par mètre courant de façade)

  • piscines privées (315 et 625 euros, moins de 100 m² et égales ou plus de 100 m²)

  • surfaces de bureau et locaux affectés à l'exercice d'une profession libérale (8,60 euros le m²/an et pour les surfaces inférieures à 50 m², un max de 320 euros)

  • terrains de tennis privés (625 euros)

Il est en outre anormal que plusieurs de ces taxes frappant en fait l'occupation, le propriétaire soit solidairement tenu responsable de son paiement. A titre exemplatif, c'est le cas pour les taxes de séjour ou encore pour une seconde résidence. En quoi un bailleur est-il responsable ou peut-il imposer à son locataire de se domicilier dans les lieux ?


CONTACT :
Olivier Hamal, Président du SNPC-NEMS
0475/36.09.17
olivier.hamal@skynet.be

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